BUDOWA I REMONT. Jak przygotować wycenę?
Nie skłamiemy, jeśli powiemy, że temat związany z przygotowaniem wyceny dla robót budowlanych to ogromne wyzwanie. Musi on spełniać szereg kryteriów, aby być skutecznym. Do nich należą m.in. odpowiednia szczegółowość kosztorysu, łatwość do zrozumienia dla inwestora czy dopasowanie do potrzeb klienta. Wycena to ważny etap kontaktu z Twoim zleceniodawcą — dlatego warto, aby była zrobiona idealnie. Podpowiemy Ci, jak przygotować kosztorys dla budowy oraz remontu.
Spis treści
- Jak przygotować wycenę?
- Wycena: od czego zależy?
- Czynniki, które mają dodatkowy impakt na wycenę to:
- Szczegółowy zakres prac
- Koszt budowy domu w Polsce w 2024
- Co remontujemy w Polsce?
- Materiały budowalne
- Zweryfikuj koszty
Jak przygotować wycenę?
Wycena prac budowlanych stanowi szacunkowy koszt realizacji projektu budowlanego, prezentujący potencjalnemu klientowi zestawienie wszystkich wydatków związanych z wykonaniem zadania. W celu wyróżnienia się na rynku, przez Ciebie i Twoją firmę, konieczne jest precyzyjne określenie i obliczenie kosztów poszczególnych zadań oraz materiałów. Kluczowymi czynnikami są tutaj wymiary budynku, rodzaj potrzebnych materiałów oraz czas realizacji. Zatem to od tych elementów zacznij swoją wycenę.
W przypadku remontu wycena to bardzo szczegółowe wypisanie wszystkich elementów, które zostaną zmienione oraz zmodyfikowane. Wartości poszczególnych składowych kosztorysu są wówczas wyrażona najczęściej w zł/m2 lub liczbie typu: koszt wymiany 1 gniazdka.
Aby kosztorys był czytelny — w obu przypadkach posłuż się wygodnym plikiem programu excel, który pozwoli Ci szybko modyfikować koszty, przedstawić jasny podział na etapy oraz dać klientowi czytelny dokument.
Wycena: od czego zależy?
Przygotowując wycenę budowy jak i remontu musisz pamiętać o pozyskaniu odpowiedzi na poniższe pytania, które dotyczą:
- wymiarów i powierzchni domu do budowy lub powierzchni przeznaczonej do remontu,
- lokalizacji: mając tę wiedzę ocenisz koszt transportu pracowników i materiałów, a w przypadku modernizacji wnętrza — ustalisz cennik za m2 dopasowany do konkretnego województwa,
- oczekiwanego czasu realizacji: dowiedz się, kiedy inwestor chce zakończyć budowę lub remont oraz na jakim etapie pozostają formalności związane z tymi czynnościami. Pamiętaj też o tych, które będą dotyczyć Twojej pracy np. uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po zakończeniu robót i odpowiednio zawrzyj to w budżecie,
- harmonogramu: pamiętaj, że tak duże przedsięwzięcie jak budowa czy remont to temat, który stresuje Twojego inwestora. Dlatego dokument, który przygotujesz powinien zawierać czasy realizacji poszczególnych etapów, koszty każdego z nich, terminy startu i zakończenia oraz zaznaczenie, jakie elementy mogą wpłynąć na ewentualne opóźnienia,
- w przypadku remontu — musisz znać wcześniej stan ogólny mieszkania lub nieruchomości, aby precyzyjnie określić ilość pracy.
Czytaj także: Fotowoltaika wtyczkowa do samodzielnego montażu na balkon i do ogródka
Czynniki, które mają dodatkowy impakt na wycenę to:
- okres roku, w którym będziesz realizował prace - jesień i zima to z zasady miesiące kiedy chłód spowalnia np. wysychanie klejów i innych substancji wydłużając proces budowy oraz remontu,
- miejsce posadowienia domu lub lokalizacja remontowanego mieszkania (w mieście lub przy ruchliwej ulicy może być ciężej postawić np. kontener na odpady),
- stanu, w jakim znajduje się dom lub mieszkanie, jeśli dotyczy to remontu, czyli np. mieszka tam 5-osobowa rodzina i Twoje pracy muszą być i dla nich komfortowe,
- renoma Twojej firmy i marki; jeśli masz genialne opinie oraz klienci chętnie Cię polecają, to Twoja wycena również może być wyższa z tego tytułu.
Szczegółowy zakres prac
Każdy projekt, czy to remontu, czy budowy ma swoje unikatowe wymagania, które musisz wziąć pod uwagę, aby odpowiednio sporządzić kosztorys. Na początkowym etapie powinieneś poznać jak najwięcej szczegółów robót, które masz wykonać, oraz uwzględnić takie elementy, jak:
✅ robocizna: to nie tylko Twoja “godzinkówa”, to również czas dojazdu, opcja pracy w weekendy czy przymus doliczenia kosztów zakwaterowania,
✅ materiały: to szczegółowo rozpisane zestawienie wszystkich niezbędnych dla Ciebie narzędzi, materiałów, surowców etc.,✅ marża operacyjna: zysk, jaki osiągnie Twoja firma po odliczeniu kosztów,✅ koszt amortyzacji urządzeń, pomieszczeń etc.,✅ ewentualny koszt tymczasowych konstrukcji powstałych w trakcie robót.
Przygotowując kosztorys, należy uwzględnić wszystkie etapy zdefiniowane w poprzednim punkcie i obliczyć koszt każdego z nich. Każde zadanie powinno być oddzielną pozycją w kosztorysie.
Pamiętaj: Nie podawaj inwestorowi kosztów w przedziałach np. od 1000 do 3000 zł. To dla niego abstrakcyjne liczby, a możesz być pewny, że jego uwaga skupi się na najniższej pozycji.
Postaraj się wyciągnąć średnią z każdej kwoty, jeśli masz problem z oszacowaniem jej wprost. Staraj się podawać szczegółowe i jasne wyliczenia, dla przykładu: aby ustalić koszty związane z sekcją “transport” pomnóż: zużycie paliwa przez pojazd, odległość między punktem odbioru i miejscem realizacji prac oraz ilość tras, które wykonacie. Na końcu pomnóż wynik przez cenę za 1l paliwa panującą obecnie (opcjonalnie powiększ ją o cenę inflacji, jeśli budowa domu zajmie więcej niż 6 miesięcy).
W przypadku niektórych kosztów możesz zabezpieczyć się klauzula mówiącą o tym, że przez zmieniające się warunki polityczno-gospodarcze niektóre ceny mogą ulec zmianie np. koszt zakupu surowca, jakim jest drewno.
Skoro znasz już podstawowe warunki wyceny pora, abyś poznał widełki cenowe, panujące w kraju. Porównaliśmy dla Ciebie najpopularniejsze usługi remontowe w 6 największych miastach w kraju; na tej podstawie szacujemy, że:
✅ Warszawa
- Malowanie ścian i sufitów: 18 zł/m²
- Układanie parkietu: 79,30 zł/m²
- Układanie płytek: 124 zł/m²
- Układanie instalacji elektrycznej: 171 zł za punkt
✅ Kraków
- Malowanie ścian i sufitów: 17,20 zł/m²
- Układanie parkietu: 73,50 zł/m²
- Układanie płytek: 112 zł/m²
- Układanie instalacji elektrycznej: 155 zł za punkt
✅ Łódź
- Malowanie ścian i sufitów: 17 zł/m²
- Układanie parkietu: 73,50 zł/m²
- Układanie płytek: 110 zł/m²
- Układanie instalacji elektrycznej: 160 zł za punkt
✅ Wrocław
- Malowanie ścian i sufitów: 16,50 zł/m²
- Układanie parkietu: 70,50 zł/m²
- Układanie płytek: 110 zł/m²
- Układanie instalacji elektrycznej: 155 zł za punkt
✅ Poznań
- Malowanie ścian i sufitów: 16,90 zł/m²
- Układanie parkietu: 73,50 zł/m²
- Układanie płytek: 106 zł/m²
✅ Gdańsk
- Malowanie ścian i sufitów: 16,50 zł/m²
- Układanie parkietu: 70,50 zł/m²
- Układanie płytek: 110 zł/m²
- Układanie instalacji elektrycznej: 157 zł za punkt
Koszt budowy domu w Polsce w 2024
Jak już wspominaliśmy wyżej - jeśli znasz lokalizację budowy, to ona również warunkuje koszt budowy domu przez Ciebie i Twoją ekipę. Najwyższe koszty budowy domów jednorodzinnych niezmiennie obserwujemy na terenie Warszawy. Koszt budowy domu w II kwartale 2024 roku kosztuje tu niemal 5 900 zł/m2. O miano najtańszego województwa w Polsce konkuruje m.in. lubelskie, łódzkie i wielkopolskie. W tych regionach wciąż możemy dość tanio zbudować dom, jednak najkorzystniej dla inwestorów ceny kształtują się w lubuskim, gdzie metr kwadratowy budowanego domu kosztuje 5 316 zł/m2 - to najniższa cena w kraju.
Najdrożej jest oczywiście w mazowieckim, gdzie cena m2 jest o 400 złotych wyższa i wynosi 5 732 zł. Drogo jest też w Małopolsce i na Dolnym Śląsku - tu ceny oscylują wokół 5 630 zł/m2.
Właśnie w Małopolsce wzrost kosztów budowy rok do roku był najbardziej zbliżony do średniej krajowej - wyniósł 5,54% przy średniej 5,55%. Będzie to zatem znakomity przykład do przedstawienia zmian w ujęciu rocznym.
Co remontujemy w Polsce?
Serwis z usługami Oferteo.pl przeprowadził w 2024 roku badanie, którego celem było poznanie preferencji remontowych Polaków. Wzięło w nim udział ponad 36 tys. użytkowników. Według danych najpopularniejszy obszar prac remontowych to mieszkania, na zmiany, w których zdecydowało się aż 65% zlecających prace online. Najczęściej remontowanymi pomieszczeniami były:
✅ pokoje (69%),
✅ łazienki (63%),
✅ kuchnie (58%).
Powszechnie wiadomo, że remont kuchni i łazienki to dwie najkosztowniejsze inwestycje. Wymiana starych pokryć, w postaci kafelek, na nowe, skuwanie ich, wywóz odpadów, przyłącza sanitarne a na końcu wyposażenie obu pomieszczeń to koszty zaczynające się od 10 000 zł wzwyż.
Czytaj także: Płaca minimalna 2025 wzrośnie do 4666 zł. To o 40 zł więcej niż zakładano
Materiały budowalne
To etap, który nierozerwalnie łączy się z poprzednimi obliczeniami i jest niezbędny do prawidłowego oszacowania kosztów. Wszystkie planowane do użycia przez Ciebie: materiały, elementy i części powinny być uwzględnione w wycenie. Dostęp do szczegółowych planów budowy, zawierających informacje o wymiarach, układzie budynku itp., pomoże w stworzeniu precyzyjnego kosztorysu.
Nie ważne, czy to Ty, czy klient dostarcza materiały do budowy. Każdorazowo zaleca się bowiem uwzględnienie marginesu bezpieczeństwa na ewentualne usterki i wady. Margines na poziomie 10–15% zapewni firmie zysk i ochroni Cię przed nieoczekiwanymi dodatkowymi kosztami.
Po ustaleniu niezbędnych do budowy materiałów każdą pozycję warto zderzyć z panującymi obecnie cenami rynkowymi.
Zweryfikuj koszty
Po zdefiniowaniu, pomiarze i wycenieniu wszystkich elementów projektu, nadszedł czas, aby obliczyć ostateczną cenę prac. Przejrzyj pozycje systematycznie, uwzględniając zarówno główne wydatki jak i powiązane koszty wynikające z nich, np. koszty administracyjne, ubezpieczenie budowy czy konstrukcje tymczasowe.
Biorąc pod uwagę koszty pracy oraz dbając o marżę operacyjną firmy, ważne jest, aby podchodzić do tego zadania realistycznie. Cena powinna być konkurencyjna, ale także adekwatna do udziału finansowego. Należy utrzymać równowagę pomiędzy kosztami operacyjnymi, własnym interesem jako przedsiębiorcy oraz zadowoleniem klienta, aby przygotować konkurencyjny budżet, który pozwoli wyróżnić się na tle konkurencji.
Autor: HB Reavis Poland
Varso Tower – 310 m, 53 piętra
