Co dalej na rynku nieruchomości?
Na początku I kwartału tego roku na rynku pojawiły się sugestie, aby szybko kupować mieszkania, gdyż już taniej na pewno nie będzie. Jak widzimy z perspektywy czasu, prawda jest zgoła inna...Rozmowa z Arkadiuszem Borkiem, prezesem zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami.
Jak w chwili obecnej kształtuje się rynek popytu i podaży nieruchomości w Polsce?
Jest bardzo niestabilny. Przy obecnej średniej miesięcznej sprzedaży mieszkań na rynku, zapasów nowych, niezamieszkanych lokali wybudowanych przez deweloperów wystarczy na ok. 1,5 roku. Na potrzeby tej analizy przyjmujemy oczywiście sprzedaż na poziomie przełomu roku 2008/2009. W I kwartale tego roku nastąpiły kolejne spadki cen mieszkań niemalże we wszystkich regionach Polski. Deweloperzy w sposób elastyczny starają się odbierać napływające sygnały z rynku i nadal systematycznie obniżają swoje marże, jednak czynią to niechętnie.
Rynek nieruchomości jest w tej chwili mało stabilny i niepewny. Do czego może doprowadzić taka sytuacja?
Problemy finansowe zmusiły wielu deweloperów do wyprzedaży ich własnych niezabudowanych zapasów nieruchomościowych. Czynią to z czystych przesłanek ekonomicznych związanych z koniecznością pokrycia zaciągniętych zobowiązań kredytowych. Dotychczas developerzy realizowali swoje inwestycje na dwa sposoby: pokrywając koszty inwestycji z wpłat przyszłych właścicieli mieszkań lub też za pomocą kredytu krótkoterminowego. Zapotrzebowanie na mieszkania nadal jest duże, jednak, jak widać, wymienione rozwiązania nie do końca się sprawdziły.
Skąd takie stwierdzenie?
Niektórzy deweloperzy zamiast skupić się na konkretnym i celowym wydatkowaniu wpłat od przyszłych właścicieli mieszkań przeznaczyli część tych środków na... zakup niezabudowanych nowych nieruchomości, czyli - jednym słowem: starali się utworzyć przyczółki pod nowe inwestycje nie ze swoich środków. Nastąpiło typowe przeinwestowanie, które wiąże się niestety w wielu przypadkach z utratą płynności finansowej. Natomiast ta część developerów, która zaciągnęła kredyty krótkoterminowe, ma w chwili obecnej problem ze spłatą zaciągniętych zobowiązań, gdyż nie ma nabywców na wybudowane mieszkania. W takim przypadku wierzyciel, czyli instytucja finansowa, wcześniej lub później zacznie upominać się o spłatę kredytu. Strony wiąże przecież zawarta umowa dotycząca udzielonego kredytu. Wierzyciel w ostateczności może przejąć od dłużnika wybudowane mieszkania, jeśli ten nie będzie w stanie wywiązać się z zaciągniętych zobowiązań. W najgorszej sytuacji znalazło się wielu klientów, którzy zaciągnęli kredyt bądź wpłacili swoje oszczędności na rachunek developera i... pozostają bez mieszkania, gdyż te być może przejmie wierzyciel od dłużnika. W dodatku, w tym czasie dotarł do nas kryzys finansowy, co spowodowało zachwianie całego tego systemu.
Czy ceny mieszkań nadal będą spadać?
Na początku I kwartału tego roku pojawiły się w mediach sugestie, aby szybko kupować mieszkania, gdyż już taniej na pewno nie będzie. Jak widzimy, z perspektywy czasu, prawda jest zgoła inna gdyż widoczna jest dalsza obniżka cen mieszkań. W ubiegłym roku Instytut Gospodarki Nieruchomościami sygnalizował ostrożność przy zakupie nieruchomości gdyż według naszej oceny rynek nieruchomości był przewartościowany. Sami jednak nie zdawaliśmy sobie sprawy, że aż tak bardzo. W mojej ocenie obniżka cen mieszkań może osiągnąć nawet 35-38% w stosunku do cen z roku 2007/2008. W zaistniałej sytuacji na naszym rynku nieruchomości, a w szczególności dla samego nabywcy mieszkania, nie jest do końca przemawiającym argumentem stwierdzenie deweloperów, że ich marże spadły w ostatnich 2 miesiącach o kolejne 15% od cen z IV kwartału 2008 r. i to zamyka bądź wyklucza dalsze obniżki cen mieszkań. Należy zauważyć, że deweloperzy rozpoczęli budowy lub wybudowali dużą część tych mieszkań po kosztach z roku 2007 i 2008, gdzie miał miejsce znaczący wzrost cen materiałów budowlanych i samej robocizny. W przeciągu kilku ostatnich miesięcy nastąpiły gwałtowne spadki tych dwóch składników cenotwórczych nawet o 30% jeśli chodzi o materiały budowlane, natomiast w przypadku robocizny nawet o 40%. W tym samym czasie zmniejszyły się również możliwości nabywcze potencjalnego kupującego. Zostały wprowadzone obostrzenia ze strony banków, zmienił się też sam rynek pracy. Zauważalna jest również tendencja do stosowania przez niektórych developerów zerowych lub nawet ujemnych marż, byleby tylko doprowadzić do zbycia wybudowanych mieszkań i spłaty zaciągniętych zobowiązań. Jednym słowem deweloperzy robią wszystko, aby tylko nie splajtować! Deweloperzy poniekąd nieświadomie znaleźli się w ten sposób szponach realiów gospodarki wolnorynkowej, na którą ogromny wpływ ma kryzys finansowy! Z punktu widzenia tych, którzy dokonali już wpłat na własne "M" u dewelopera, sytuacja ta jest naprawdę nie do pozazdroszczenia. W wielu przypadkach rodziny te niejednokrotnie tracą oszczędności całego życia.
Czy można było zapobiec takiej sytuacji?
Zapobiec? Trudno powiedzieć. Z pewnością można było ją zminimalizować, wprowadzając pewne obostrzenia dla samych deweloperów, co skutkowałoby obecnie korzyściami tak dla nich, jak również dla nabywców mieszkań. Z perspektywy czasu wydaje się, że szkoda iż nie wprowadzono obligatoryjnego wymogu utworzenia tzw. rachunku powierniczego. Co prawda mogłoby to spowodować zwiększenie ceny mieszkań o ok. 1-3%, ale zapewniłoby pewność nabywcom co do ich otrzymania. Konstrukcja tego typu rozwiązania, jakim jest rachunek powierniczy, sprowadza się do tego, że to bank w imieniu nabywców mieszkań wpłaca odpowiednie transze na konto dewelopera, ale dopiero po realizacji kolejnych etapów inwestycji lub na uzgodnionych innych warunkach umowy z deweloperem. Ta konstrukcja finansowania inwestycji znana jest w wielu krajach i być może należałoby powrócić do wcześniejszych uzgodnień w celu wprowadzenia jej u nas.
A co w najbliższej przyszłości na rynku nieruchomości?
Myślę, że jest zbyt wiele czynników, które determinują i kształtują rynek nieruchomości, aby móc jednoznacznie się w tej materii wypowiedzieć. Obawiam się jednak, że prgnozy na najbliższy czas nie będą optymistyczne. Warto natomiast zauważyć, że z miesiąca na miesiąc maleje różnica pomiędzy ceną wynajmu, a ratą spłaty kredytu na korzyść tej drugiej. Ceny wynajmu mieszkań stale wzrastają, natomiast ceny mieszkań maleją - co skutkuje tym, że nawet przy zaciągnięciu kredytu bardziej opłaca się zakupić mieszkanie niż je wynajmować na wolnym rynku. Przełoży się to, według mojego odczucia, na pobudzenie rynku nieruchomości i wzrost zainteresowania zakupem własnego "M", co może nastąpi jeszcze w tym roku. Czynnikiem istotnym i ograniczającym dalszy wzrost popytu na mieszkania jest kwestia dostępności do kredytów hipotecznych. Niemniej jednak możemy spodziewać się ze strony banków złagodzenia warunków przyznawania kredytów, gdyż system bankowy będzie ulegał stabilizacji, a kredyty hipoteczne stanowią przecież jedno z głównych i pewnych źródeł dochodu banków.
