Niska zdolność kredytowa? Skorzystaj z rat prywatnych. Jak dokonać zakupu mieszkania bez kredytu hipotecznego?

Niska zdolność kredytowa to dla wielu osób przeszkoda w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Będąc w takiej sytuacji, warto rozważyć zakup nieruchomości na tzw. raty prywatne. To mało znana i rzadko stosowana metoda, która mimo to ma swoje plusy. Sprawdź, jak działają raty prywatne.

Spis treści

1. Niska zdolność kredytowa? Rozważ raty prywatne. Jak to działa?
2. Zakup nieruchomości na raty prywatne – jaka umowa i jakie zasady?
3. Jakie koszty ponosi kupujący mieszkanie lub dom?
4. Raty prywatne a komornik. Co się dzieje, gdy kupujący przestanie płacić?

Niska zdolność kredytowa? Rozważ raty prywatne. Jak to działa?

Niska zdolność kredytowa zwykle przekreśla marzenia o własnym M. W teorii można dokonać zakupu mieszkania bez kredytu hipotecznego, płacąc gotówką, jednak na odłożenie tak dużej kwoty może nie wystarczyć życia. Istnieje jednak opcja, o której większość osób nie wie – zakup nieruchomości na raty prywatne.

O co chodzi? Raty prywatne polegają na tym, że kupuje się mieszkanie lub dom od prywatnego właściciela bez udziału banku – ale cenę płaci się nie w całości, a w ratach. Dla kupującego taka transakcja ma mnóstwo zalet:

• nie trzeba mieć zdolności kredytowej,
• brak kosztów bankowych,
• nabywca nie musi latami odkładać na mieszkanie,
• nie czeka się na decyzję kredytową,
• do nieruchomości można od razu się wprowadzić,
• sprzedający i kupujący mają dużą swobodę przy ustalaniu warunków umowy, terminów płatności itp.

Z perspektywy sprzedającego sytuacja wygląda gorzej – pieniądze za nieruchomość spływają powoli, przez co cała transakcja jest bardziej ryzykowna niż przy zapłacie pełnej ceny mieszkania z góry. Sprawia to, że mało który sprzedający decyduje się na raty prywatne. Takie rozwiązanie może się jednak sprawdzić np. przy zakupie mieszkania od rodziny lub innej zaufanej osoby. Jeśli sprzedający ufa kupującemu i wie, że raczej nie grozi mu niewypłacalność, może zgodzić się na płatność w ratach.

• O ile można negocjować cenę mieszkania na rynku wtórnym?

Zakup nieruchomości na raty prywatne – jaka umowa i jakie zasady?

Tak jak każda inna umowa kupna-sprzedaży, umowa na raty prywatne musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Również treść takiej umowy będzie bardzo podobna do zwykłej umowy sprzedaży. Poza podstawowymi informacjami (dane stron, cena mieszkania itp.) w umowie trzeba podać:

• kiedy i jak zostanie uiszczona cena nieruchomości (informacja o płatności w ratach, terminy wpłat, numer konta itp.),
• jak będą oprocentowane raty (w teorii raty prywatne mogą być także nieoprocentowane, ale w praktyce raczej się to nie zdarza),
• kiedy nastąpi przeniesienie własności na kupującego,
• jak będą zabezpieczone interesy sprzedającego.

Jeśli chodzi o ostatnią z tych kwestii, to standardowym sposobem zabezpieczenia interesów sprzedającego jest ustanowienie hipoteki na sprzedawanej nieruchomości. Jednocześnie kupujący oświadcza na piśmie, że dobrowolnie poddaje się egzekucji z nieruchomości. Pozwala to sprzedającemu dochodzić swoich praw w razie problemów.

• Jakie banki oferują kredyt 2 procent?

Po zawarciu umowy wszystko toczy się zgodnie z jej zapisami. Na ogół wygląda to tak, że sprzedający od razu przekazuje klucze i kupujący wprowadza się do mieszkania czy domu, a potem po prostu tam mieszka, płacąc regularnie raty, tak samo jak przy kredycie hipotecznym.

• Zobacz: Kredyt mieszkaniowy dla młodych 2023. Jak dostać kredyt na zakup pierwszego mieszkania lub domu?

Jakie koszty ponosi kupujący mieszkanie lub dom?

Dokładny koszt zakupu na raty prywatne zależy od ustaleń pomiędzy stronami. Standardowe przy takiej transakcji koszty, które zwykle ponosi kupujący, to cena nieruchomości, odsetki, opłaty sądowe (m.in. wpisy do księgi wieczystej) i opłaty notarialne. Trzeba też pamiętać o podatkach (PCC, podatek od nieruchomości).

Warto mieć świadomość, że raty prywatne niekoniecznie będą niższe niż raty bankowe. Wszystko zależy bowiem od tego, jak wysokich odsetek zażąda sprzedający oraz od innych ustaleń w umowie. Dlatego taką transakcję należy zawsze bardzo dokładnie przemyśleć pod kątem finansowym, najlepiej konsultując pomysł z notariuszem.

Raty prywatne a komornik. Co się dzieje, gdy kupujący przestanie płacić?

Największym ryzykiem dla sprzedającego mieszkanie czy dom na raty prywatne jest to, że kupujący nagle przestanie płacić. Dlatego na ogół sprzedający zabezpiecza się ustanowieniem hipoteki na nieruchomości (plus oświadczenie kupującego o poddaniu się egzekucji). Wówczas w razie niewypłacalności nabywcy procedura jest następująca:

1. Sprzedający występuje do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu.
2. Sąd po rozpatrzeniu sprawy wystawia odpowiedni dokument (tytuł wykonawczy).
3. Sprzedający udaje się z tym dokumentem do komornika (składa wniosek o wszczęcie egzekucji).
4. Rozpoczyna się egzekucja komornicza.

– Dłużnik zostaje poddany standardowej procedurze egzekucyjnej. Komornik może zająć mu składniki majątku, a następnie spieniężyć (sprzedać w trybie publicznej licytacji ruchomości, prawa majątkowe i nieruchomości) zgodnie z żądaniem wierzyciela – podaje strona Krajowej Rady Komorniczej.

Zobacz galerię: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie

Zobacz galerię 18 zdjęć

Autor: Szymon Starnawski

Bliska Wola Tower składa się z trzech wysokich na niemal sto metrów wieżowców wypełniających w całości niewielką działkę. Zw względu na skojarzenia z Azją, mieszkańcy stolicy nazwali tę patodeweloperkę warszawskim Hongkongiem

Przemysław Zańko-Gulczyński