Plany zagospodarowania przestrzennego to prawdziwe pole popisu dla inwestorów

Warunkiem rozwoju miasta, które jest złożoną jednostką urbanistyczną, jest tworzenie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Tworzenie planów to również zachęta dla potencjalnych inwestorów. Przykład Gdańska najlepiej pokazuje, że dzięki istniejącym planom miasto jest w stanie zachować swój historyczny charakter, pozwalając jednocześnie na rozwój budownictwa mieszkaniowego, nowoczesnej architektury i handlu.Rozmowa z Wiesławem Bielawskim, wiceprezydentem Gdańska ds. rozwoju przestrzennego.

Gdańsk jest miastem, które rozbudowuje się dziś w nieprzypadkowy sposób i w nieprzypadkowym kierunku. Co uważa Pan za podstawę dobrego zarządzania gospodarką przestrzenną?
Rozbudowa, a co za tym idzie rozwój miasta odbywa się poprzez plan. Sądzę, że o sukcesie decyduje on w 95 procentach. Reszta to marketing, kwestia racjonalnego gospodarowania mieniem itp. Dlaczego plan?! Bo jasno i czytelnie określa możliwości zabudowy danego terenu, skraca drogę do uzyskiwania pozwoleń na budowę, eliminuje też niepotrzebne konflikty - stanowi bowiem swoisty kompromis, który godzi strony. W procesie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego uczestniczy oczywiście Rada Miasta. Plan jest też podstawą do lepszego gospodarowania pieniędzmi w zakresie inwestycji realizowanych przez miasto czy też w ramach inicjatyw lokalnych. A Gdańsk jest rzeczywiście w wyjątkowej sytuacji. Tereny nadające się do zabudowy - a więc zurbanizowane i pokryte planami, stanowią ponad 70 proc. powierzchni miasta. Inwestorzy mają szerokie pole do popisu.

Jeśli nie ma się planu, można próbować sterować gospodarką przestrzenną przez system wydawania decyzji administracyjnych - tak jak np. w Warszawie...
Warszawa nie jest jedynym miastem w Polsce, które boryka się z problemem braku planów zagospodarowania przestrzennego. Te, które istnieją, obejmują niewielką powierzchnię miasta. W moim przekonaniu prawa wykonywania własności nie można kształtować poprzez decyzje administracyjne. To jest absolutnie niewłaściwe i co najgorsze - korupcjogenne.

Dlaczego?
Ponieważ wtedy jesteśmy skazani na uznaniowość rozstrzygnięć urzędniczych. Plan, który jest aktem prawa powszechnie obowiązującego, stanowi prawo miejscowe i taką sytuację wyklucza. Trzeba zdać sobie sprawę, że każdy system demokratyczny kształtuje prawo wykonywania własności poprzez akty prawa powszechnie obowiązującego, a nie poprzez system decyzji administracyjnych.

Gdańsk jest podzielony na 28 jednostek urbanistycznych. Czy to ułatwia tworzenie planów?
To rozwiązanie czysto logistyczne, mające na celu ułatwienie sobie pracy w terenie - chodzi o to, by wszyscy nie zajmowali się wszystkim. Miasto to z natury rzeczy jednostka urbanistyczna złożona, będzie się więc składało z dzielnic, osiedli i fragmentów o jednorodnym charakterze zagospodarowania, poprzez pewne cechy stanowiących odrębną całość. W Gdańsku w ramach jednostek funkcjonują pracownie, te z kolei - jako najlepiej znające teren - wskazują konieczność sporządzania planów, następnie je przygotowują, opracowują też stanowisko w sprawie wniosków do nich. Natomiast bez względu na to, czy jednostka jest wydzielona czy też nie, na etapie tworzenia planu spotykamy się z mieszkańcami obszaru, którego plan dotyczy. Czasem krąg osób bezpośrednio zainteresowanych jest niewielki i wtedy nietrudno wypracować wspólne stanowisko, jednak większe plany zazwyczaj powstają w atmosferze konfliktów i napięć. Jak jeden wielki organizm miasto można traktować tylko na poziomie tzw. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Notabene studium nie jest prawem miejscowym. To dokument, w oparciu o który władze gminy mogą podejmować decyzje wyłącznie o charakterze strategicznym.

Warszawa potrzebuje więc planów?
Tak, uważam, że stolica powinna skoncentrować się na organizacji służb, które zaczną dla niej te plany robić. Zarządzanie gospodarką przestrzenną poprzez system wydawania decyzji administracyjnych może być wygodne, ale dotyczy to tylko pewnej grupy inwestycji. Planów powinno być więc jak najwięcej, i muszą być one zgodne z jakąś logiką potrzeb. Te trzeba wcześniej rozeznać. Na ile znam środowisko planistów warszawskich, sądzę, że będą wyrażali ten sam pogląd.

Tworzeniu jakich inwestycji w Gdańsku dopomógł fakt, że powstaje tu tak duża ilość planów?
Dzięki nim możemy formułować czy to programy związane z rewitalizacją Głównego Miasta (tu znajdują się najważniejsze zabytki Gdańska, m. in. Ratusz Głównego Miasta, Dwór Artusa, Dom Uphagenów - przyp. red.), czy też prowadzić rozmowy dotyczące zagospodarowania tak istotnych dla Gdańska miejsc jak Targ Rakowy, Targ Sienny czy Wyspa Spichrzów. Część Głównego Miasta, właśnie dzięki planowi, została przygotowana do zbycia w drodze przetargu. I, co muszę podkreślić, padł swoisty rekord w skali Polski, bo wartość wieczystego użytkowania działki o powierzchni niewiele przekraczającej 2 tys. metrów kwadratowych została wylicytowana na poziomie 29 mln zł. Oczywiście inwestor z tytułu wieczystego użytkowania wpłaca tylko 25 proc. tej kwoty, ale sam fakt sprzedaży pokazuje, że inwestorzy są zainteresowani takimi terenami. Wieczyste użytkowanie nakłada określone obowiązki co do terminów realizacji i mam nadzieję, że wkrótce ruszy - na szeroką skalę - drugi etap odbudowy Głównego Miasta oraz proces jego dogęszczania. O tym, że plany pomagają w inwestowaniu, świadczy też to, że znajdujemy się w ścisłej czołówce, jeśli chodzi o realizację budownictwa mieszkaniowego w Polsce.

Czy inwestorzy interesują się również obszarami, leżącymi poza ścisłym centrum?
Tak, i również nie jest to przypadkowe. Swego czasu Rada Miasta podjęła decyzję, by wszystkie wielkopowierzchniowe obiekty handlowe - takie o charakterze płaskim, czyli jednokondygnacyjne, lokować poza obszarem ścisłego miasta. Zostało to ujęte zarówno w studium uwarunkowań, jak i w późniejszych planach. Przewidywaliśmy, że obszary tzw. przyobwodowe, do których z oczywistych względów łatwo dotrzeć, szybko znajdą się w polu zainteresowania inwestorów, którzy nastawiają się na klientów poruszających się samochodami. Obiektami handlowymi, które dzięki planom powstały w mieście, są Centrum Manhattan i Galeria Bałtycka - we Wrzeszczu, City Forum naprzeciwko Dworca Głównego czy Galeria Madison, zlokalizowana w sercu Gdańskiej Starówki.