Prawo budowlane: gorzej już być nie może
O tym, że wielokrotnie nowelizowane Prawo budowlane wyczerpało już swoją formułę wiadomo od dawna i od dawna trwają prace, najpierw nad jego kolejną wielką nowelizacją, a teraz nad całkiem nowym dokumentem. Prowadzone są jeszcze konsultacje społeczne założeń do nowego Prawa budowlanego, a zatem trudno jeszcze mówić o konkretnych zapisach, ale kierunek zmian i niektórych pomysłów są już znane. O nowym Prawie budowlanym, które w zamierzeniu stanie się następnie częścią Kodeksu budowlanego rozmawiamy z Januszem Żbikiem, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.
Inwestorzy już się cieszą, że dzięki nowemu Prawu budowlanemu będą mogli rozpocząć budowę domu bez pozwolenia na budowę oraz nie będą musieli uzyskiwać decyzji o warunkach zabudowy. Mają powody do radości?
O tak. Dziś prawo zmusza inwestorów do przejścia długiej i skomplikowanej ścieżki prawnej przed budową. Obowiązujące Prawo budowlane z 7 lipca 1994 r. było nowelizowane ponad 70 razy! Kolejne zmiany miały uprościć zasady uzyskiwania pozwolenia na budowę, a spowodowały chaos, w którym gubią się nawet urzędnicy. Przepisy są niejednoznaczne, sprzeczne, nie wiadomo, jak je interpretować. Tylko 30% gmin ma plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, na podstawie którego inwestor uzyskuje pozwolenie na budowę. Pozostałe gminy dla każdej inwestycji ustalają w drodze wyjątku indywidualnie warunki zabudowy, tak zwane wuzetki. W Polsce wydawanych jest rocznie około 230 tys. decyzji o pozwoleniu na budowę i aż 160 tys. decyzji o warunkach zabudowy! Nazywanie tej procedury „wyjątkiem” jest nieporozumieniem. Całkowicie wypaczono też zasadę dobrego sąsiedztwa, która miała porządkować architekturę obiektów. W takich realiach prowadzenie racjonalnej gospodarki przestrzennej, dbanie o ład i przeciwdziałanie zjawisku rozpraszania się zabudowy jest właściwie niemożliwe. Naciski inwestorów i urzędnicza dowolność sprawiły, że Polska zamieniła się w wielki śmietnik. Źle funkcjonujące prawo generuje ogromne koszty. Inwestor, który postawił dom pod lasem, z dala od zabudowań, powołuje zaraz komitet mieszkańców i domaga się utwardzonej drogi, wodociągu, kanalizacji – bo przecież skoro dostał pozwolenie na budowę, to mu się należy. Co z tego, że pozwolenie dostał na podstawie indywidualnej decyzji administracyjnej. Za chaos płacimy wszyscy.
Przeczytaj, jak inżynierowie z PIIB oceniają założenia do nowego Prawa budowlanego >>
Na czym będą polegały główne zmiany Prawa budowlanego?
W tej chwili inwestor, nim złoży wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę, musi w różnych urzędach i zakładach zebrać wiele zgód i uzgodnień – prawo wymaga, by dołączyć pokaźny plik papierów, często o charakterze wyłącznie formalnym. Kodeks budowlany proponuje, by zerwać z taką praktyką, a filozofię prawa oprzeć na domniemanej zgodzie budowlanej. Dopóki działania inwestora są zgodne z prawem, urząd nie wydaje decyzji ani pism. Inwestor ma złożyć do starostwa projekt (jeden egzemplarz na papierze, dwa na nośnikach elektronicznych do odczytu). Starosta lub prezydent miasta będą mieli 30 dni na sprawdzenie zgodności projektu z wytycznymi planu czy też studium dla danego terenu i wydanie dziennika budowy. Zgoda jest domniemana – milczenie urzędu oznacza, że inwestor może rozpoczynać budowę. Jeśli występuje jakaś niezgodność z prawem albo konflikt interesów, inwestor otrzymuje na piśmie sprzeciw w formie decyzji administracyjnej. Proponujemy też, by urząd mógł tylko raz oddać projekt z zaleceniem uzupełnienia dokumentacji. Inwestor będzie miał na to sześć miesięcy. Jak widać, procedura jest uproszczona i zbliżona do tej, która dzisiaj obowiązuje dla budowy niewielkich obiektów, na przykład ogrodzenia. Pozwolenie na budowę będzie wymagane dla dużych obiektów o wysokości powyżej 12 m2, kubaturze przekraczającej 5 tys. m2, także tych budynków, których obszar oddziaływania wykracza poza granice działki.
Czy zgoda na budowę bez pozwolenia nie będzie zachętą do nadużyć i samowoli budowlanych?
Prawo ma się opierać na zaufaniu do obywatela oraz na tym, że przestrzega się ustanowionych reguł. Tak więc z jednej strony proponujemy uproszczone procedury i zasadę zaufania do inwestorów, a z drugiej poważne traktowanie prawa – jeśli ktoś je złamie, konsekwencje mają być nieuchronne i bolesne. Jeśli kierownik budowy poświadczy w dzienniku budowy nieprawdę i wyjdzie to na jaw, automatycznie straci uprawnienia do wykonywania zawodu. Kodeks zwiększa odpowiedzialność uczestników procesu inwestycyjnego, bo projektant, kierownik budowy oraz inspektor nadzoru to osoby zaufania publicznego (nawet nazewnictwo w docelowym kodeksie będzie bardziej precyzyjne niż w Prawie budowlanym: zamiast nadzoru autorskiego – nadzór projektowy; zamiast nadzoru inwestorskiego – nadzór techniczny). Radykalnie zmieni się też rola nadzoru budowlanego. Nie kontrola prewencyjna, jak jest teraz, lecz następcza – rygorystyczne działanie wtedy, gdy prawo zostało złamane (szczególnie gdy nastąpiło zagrożenie zdrowia, życia lub interesu publicznego). By uwolnić pracowników nadzoru od zależności lokalnych, planujemy reorganizację . W miejsce aktualnie funkcjonujących 376 siedzib powiatowych ma powstać 100 inspektoratów okręgowych – to oszczędność na siedzibach, etatach administracyjnych itp.
Inwestor będzie musiał sam podjąć decyzję, czy wystarczy zgłoszenie, czy musi starać się o pozwolenie na budowę?
Ta decyzja to zadanie dla architekta. To projektant określa obszar oddziaływania budynku. Dla domu jednorodzinnego pozwolenie na budowę będzie konieczne, jeśli budynek zostanie usytuowany na działce bliżej granicy, niż pozwalają na to przepisy, lub będzie w jakikolwiek sposób oddziaływał na działkę sąsiednią. Wtedy stroną staje się właściciel sąsiedniej działki, a więc jest potrzebne pozwolenie na budowę.
Nadal jednak nie mamy pewności, że to, gdzie i co się buduje, będzie wreszcie pod jakąś merytoryczną kontrolą, szczególnie w kontekście zagęszczenia zabudowy, spójnej architektury domów czy spełnienia wymogów technicznych...
Nowe Prawo budowlane, a w perspektywie Kodeks, wprowadzi całkiem nowe regulacje. Nie będzie już wydawana decyzja o warunkach zabudowy, co zniesie uznaniowy charakter zgody na lokalizację i kształt obiektu. W zamian zostałyby wprowadzone dwie nowe regulacje istniejące równolegle obok miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pierwsza to powszechnie obowiązujące Krajowe przepisy urbanistyczne, które określą ogólne wyznaczniki terenów, na jakich można lokalizować inwestycję. Druga regulacja to nowa kategoria prawa miejscowego w zakresie zagospodarowania przestrzennego – miejscowy plan zabudowy. Będą to lokalne plany uchwalane przez radę gminy, które mają służyć – wyłącznie! – zagęszczaniu zabudowy. Będą uwzględniać wyznaczniki architektoniczne dla danego miejsca. Proponujemy, by w obszarze działania miejscowego planu zabudowy także działki rolne można było przeznaczyć pod budowę. Chciałbym zaakcentować porządkującą rolę tych nowych planów na poziomie samorządu. Pozwolą one w miarę jednolicie wypełnić te przestrzenie, które przez wuzetki zostałyby skazane na chaos przestrzenny. Stąd też przywrócenie w nowych regulacjach takich zawodów jak architekt gminy, powiatu, województwa czy instytucji komisji architektoniczno-urbanistycznej. Dodajemy też oczekiwaną jawność polityki gminy. Inwestorzy mają mieć łatwy dostęp do informacji o możliwości zagospodarowania przestrzeni. W gminach i powiatach powstałyby geoportale – strony internetowe przedstawiające plany miejscowe. Starosta prowadziłby jawny elektroniczny rejestr zgłoszeń budowy, wniosków o wydanie decyzji o pozwolenie na budowę i udzielonych zgód budowlanych.
A co z terenami dziewiczymi, których właściciele lub mieszkańcy gminy domagają się, by przekształcić je w działki budowlane?
Inwestycje na nowych terenach będą możliwe wtedy, gdy pozwoli na to obowiązujący plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego. W ten sposób zniesiemy uznaniowość lokalizacji obiektów, uwolnimy też samorządy od nacisków mieszkańców. Przestrzeń stanie się przewidywalna.
A w jaki sposób Prawo budowlane zadba o jakość budów? W Polsce zwykle to inwestor, najczęściej amator, organizuje proces budowy, zatrudnia wykonawców, kontroluje przebieg prac i niestety często w trakcie budowy dokonuje jakichś zmian w projekcie budynku.
Cała zmiana prawa, istota planu polega na uporządkowaniu odpowiedzialności. Najpierw odpowiedzialność projektanta za dobrze zaprojektowany dom. Projekt będzie mogła sporządzić tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi należąca do właściwej izby samorządu zawodowego oraz posiadająca ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Potem odpowiedzialność kierownika budowy za przebieg budowy. Następnie inspektora nadzoru. Inwestor może próbować robić zmiany w projekcie w trakcie budowy, ale jeśli przed budową nie zalegalizuje tych zmian, a nadzór się o tym dowie, poniesie konsekwencje. Uproszczenia w przygotowaniu inwestycji przy założeniu zaufania do uczestników procesu inwestycyjnego oraz dotkliwość procedur, gdy złamie się prawo, to reguła, która ma zachęcać do przestrzegania prawa.
Nowa rola nadzoru budowlanego będzie zatem bardzo ważna...
Tak, nadzór będzie działać jak policja budowlana. Wkroczy, kiedy zostanie złamane prawo. Nowe Prawo budowlane wprowadzi też praktykę ostrzeżenia, którą określamy jako „żółta kartka”. Jeśli nie ma zagrożenia zdrowia lub życia, nadzór będzie miał prawo i obowiązek wezwać inwestora do usunięcia naruszeń i wyznaczyć mu termin, ale bez zatrzymywania budowy. Chodzi o to, żeby z mocy prawa nie zatrzymywać od razu inwestycji i nie wszczynać postępowania administracyjnego, jak to się dzieje teraz. Taki bezwzględny nakaz rodzi dramaty. Firmy budowlane nie mają nagle pracy, w banku zaczynają się kłopoty z kredytem. Praktyka żółtej kartki pozwoli przynajmniej o jedną trzecią zmniejszyć liczbę postępowań w nadzorze budowlanym, które teraz ciągną się latami. Na żądanie inwestora ostrzeżenie będzie zamieniane na postanowienie lub decyzję, które będzie można zaskarżyć. Zmienimy też zasady legalizacji samowoli. Jeśli jakieś przepisy prawa nie będą nakazywać zburzenia budynku, za uporządkowanie sytuacji prawnej nielegalnie zbudowanego obiektu inwestor będzie musiał zapłacić karę liczoną od wartości budynku.
Czy zakończenie budowy będzie wymagało kontaktu z urzędem?
Wizyta nadzoru będzie konieczna, jest inwestor chce zamieszkać przed zakończeniem budowy. Przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego, którego budowa dobiegła końca, inwestor będzie zobowiązany do złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy. Nadzór będzie miał 21 dni na wniesienie sprzeciwu. Jeśli sprzeciwu nie będzie – można zamieszkać.
Nowe Prawo budowlane, a właściwie dopiero założenia do niego, są jeszcze w fazie konsultacji społecznych. Gotowy projekt ustawy musi jeszcze zatwierdzić Rada Ministrów, a potem zajmie się nim Sejm. Nie obawia się Pan, że w trakcie legislacji przepadnie wiele dobrych pomysłów?
W swoim exposé premier Donald Tusk zapowiedział wprowadzenie uproszczeń w załatwianiu formalności budowlanych i skrócenie czasu ich załatwiania. Nowe przepisy budowlane należą więc do priorytetów rządu. Determinacja jest bardzo duża. Środowisko zgłasza konstruktywne uwagi, a protestują te grupy zawodowe, których interesy są zagrożone. Wszystkim nam zależy na takim prawie, które szybko spowoduje, że ład przestrzenny znów znajdzie się pod kontrolą. Powinniśmy usunąć to, co przeszkadza w prawie, i wprowadzić procedury, które przyspieszą i ułatwią inwestycje. To potrzeba chwili, dlatego uważam, że te rozwiązania wejdą w życie. To, co się dzieje obecnie, jest już taką karykaturą dbania o ład przestrzenny, że – powiedzmy sobie szczerze – gorzej na pewno nie będzie.
