Spektakularnych upadłości nie będzie
O tym jak długo "wytrzymają" deweloperzy, rozmawiamy z Jarosławem Szanajcą, prezesem Polskiego Związku Firm Deweloperskich, prezydentem Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości, prezesem Dom Development.
Dobrze nie jest. I chociaż budownictwo mieszkaniowe to mniej niż 20% udział wartości sektora to o zapaści na tym właśnie polu zrobiło się najgłośniej z powodu lecących w dół wskaźników sprzedaży mieszkań. Deweloperzy obniżyli nieco ceny, tworzą własne programy kredytowe, ale to sytuacji nie poprawi - na rynku jest kilkadziesiąt tysięcy mieszkań, na które nie ma nabywców, a nowe inwestycje właściwie stanęły.
Czy kryzys tak samo "ciśnie"dużych jak i małych deweloperów?
|- Wolałbym zastosować tu inne rozróżnienie - rynek dzieli się na deweloperów zawodowych i niezawodowych. W tej pierwszej grupie są firmy doświadczone, działające od lat, mające środki finansowe i co ważne większość z nich przeżyła kryzys lat 2000-2002. Im na razie nic nie grozi. Natomiast w drugiej grupie jest bardzo wiele nowych podmiotów, które pojawiły się na rynku na fali boomu i te firmy mogą mieć problem. Przede wszystkim ze sprzedażą często niezbyt dobrego produktu, który oferują i na który trudno będzie znaleźć teraz klientów. A ponieważ również firmy te nie mają ustabilizowanych systemów finansowania inwestycji, najbardziej odczują załamie rynku. Nie jestem jednak zwolennikiem opinii, że rynek deweloperski będzie areną jakichś spektakularnych upadłości. Firmy, które mają trudności z pewnością, może trochę wolniej, ale dokończą projekty, może odsprzedadzą je, pewnie zrezygnują z tego biznesu i już nie wrócą. A pozostali? Historia pokazuje, że deweloperzy są niesłychanie odporni na zawirowania i problemy rynkowe. W pewnym sensie więc dojdzie do selekcji na rynku, na którym po prostu pozostaną zawodowcy.
Pierwszą reakcją na dekoniunkturę były działania oszczędnościowe - tak we własnych strukturach jak i w ograniczeniu nowych inwestycji. Na jak długo wystarczą deweloperom takie mechanizmy ratunkowe?
- Jest oczywiste, że przetrwają ci deweloperzy, którzy mają pieniądze, a przede wszystkim mający środki z długoterminowych kredytów. Zawodowi, podkreślam, zawodowi deweloperzy przetrwają w ten sposób na przykład przez dwa lata i miejmy nadzieję, że to wystarczy.
Spadają stopy procentowe kredytów, ale jak widać to nie jest wystarczający bodziec dla Kowalskiego by kupił mieszkanie, nie ma to również przełożenia na ruch w inwestycjach deweloperów.
- Bo tu mamy do czynienia z ciekawym mechanizmem, który banki stosują nie tylko wobec firm, ale również wobec klienta indywidualnego. Co z tego, że stopy procentowe spadają, skoro banki tak powiększyły marże, że efektywna stopa kredytu pozostaje nadal na bardzo wysokim poziomie. Nie jest więc łatwo wziąć kredyt i nie można zmusić banków do innej polityki - nie chcą dawać kredytów i nie dają. Jednak w takiej sytuacji to rolą Państwa jest stymulowanie różnych akcji kredytowych. Jest tu wiele możliwości i sprawdzonych instrumentów, ale mamy co mamy - jedną ustawę z rządowym programem “Rodzina na swoim”...
Jest pan również prezydentem U.E.P.C. (Europejska Unia Deweloperów Nieruchomości, dwuletnia kadencja Jarosława Szanajcy mija w maju 2009 - red.) Jak się mają deweloperzy w Europie?
- W większości krajów kryzys dopadł deweloperów w innej niż nasza sytuacji rynkowej. Tam trwał kilkunastoletni boom, który sprawił, że branża straciła wszelkie hamulce i ostrożność. To oznacza dzisiaj ogromną nadprodukcję i zapas przynajmniej na kilka lat. Te rynki są istotnie w trudnej sytuacji, a ceny mieszkań spadają bardziej niż u nas. Ale z drugiej strony, we wszystkich tych krajach występuje poprawne rozumienie przez Państwo znaczenia roli budownictwa mieszkaniowego, które jest filarem gospodarki. Podczas każdej recesji zachwianie tej dziedziny budownictwa niesie za sobą ogromne bezrobocie. Dlatego stymuluje się tam zainteresowanie kupnem mieszkań poprzez różnego rodzaju zachęty kredytowe, bezpośrednią interwencję (państwa i samorządów) w postaci zakupów mieszkań z przeznaczeniem na lokale socjalne, ulgi podatkowe itp.
Polska ma w porównaniu z większością europejskich gospodarek bardzo mały rynek, ale obroty spadły nam bardziej. Nie ma w naszym kraju strukturalnej nadwyżki ilości mieszkań , a więc w tej kwestii jesteśmy w lepszej sytuacji. Ciągle jest ogromne zapotrzebowanie na mieszkania, a więc parcie społeczne na tego rodzaju inwestycje będzie jeszcze przez długi czas. Jesteśmy jednak w biednym krajem... I tu widzę konieczność ingerencji Państwa, które powinno uruchomić sprawdzające się w innych krajach instrumenty zachęcające do kupna mieszkania, szczególnie przez grupę ludzi młodych, rozpoczynających życie zawodowe, najbardziej ukierunkowanych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.
