Warimpex podsumował rok 2009
Rok 2009 upłynął pod znakiem finalizacji głównych projektów deweloperskich w Berlinie, Łodzi i Jekaterynburgu. W marcu 2010 r. został otwarty hotel w Katowicach, a hotel andel's w Łodzi zdobył liczne wyróżnienia. Pomimo trudnej sytuacji na rynkach transakcyjnych, Warimpex dokonał sprzedaży dwóch nieruchomości.
Oznaki zmiany tendencji w III i IV kwartale po pełnym wyzwań pierwszym półroczu 2009
Zapowiedzią odwrócenia tendencji po okresie letnim są pozytywne wyniki za IV kwartał 2009: przychody ze sprzedaży w wysokości 21,5 mln euro, wynik EBIDTA w wysokości 5,6 mln euro, zysk przed opodatkowaniem w wysokości 9,5 mln euro.
Znaczny wpływ na wynik za 2009 r. miały odpisy umorzeniowe z pierwszego półrocza 2009 oraz wyraźny spadek przychodów ze sprzedaży, w szczególności w segmencie luksusowym w Pradze. Wynik EBIT za cały rok 2009 ukształtował się na poziomie minus 71,8 mln euro, a strata za okres wyniosła 92,7 mln euro.
- Rok 2009 obfitował w wyzwania dla WARIMPEX Finanz- und Beteiligungs AG, sektora nieruchomości i całej światowej gospodarki. Po trudnej pierwszej połowie 2009 r., w drugim półroczu coraz silniejsze było przeświadczenie o poprawie koniunktury w gospodarce światowej, które zaowocowało wzrostem na ogólnoświatowych rynkach kapitałowych, wywierając tym samym pozytywny wpływ na ceny akcji podmiotów działających na rynku nieruchomości. Wyniki gospodarcze Warimpex są wyraźnym odzwierciedleniem tej sytuacji: wyniki za pierwsze półrocze (opublikowane już w sierpniu 2009 roku) pozostawały pod znacznym wpływem odpisów umorzeniowych, zaś w trzecim i czwartym kwartale odnotowano niewielkie wyniki dodatnie. Podsumowując, można stwierdzić, że rynek osiągnął najniższe notowania w połowie 2009 r., stopniowo odbudowując się w drugiej połowie roku. Ten trend obrazuje jedną z cech charakterystycznych dla branży hotelarskiej, czyli jej tendencję do wyprzedzania cyklu gospodarczego - mówi Franz Jurkowitsch, prezes zarządu Warimpex. - Na dzień dzisiejszy, oznacza to, że najgorsze już za nami i możemy rozpocząć odbudowę, oczywiście przy założeniu, że sprawdzą się bieżące prognozy gospodarcze. W ostatnich miesiącach zwiększył się wskaźnik obłożenia i odnotowano wzrost w segmencie konferencyjnym. Tendencja zwyżkowa była szczególnie widoczna na rynku polskim i niemieckim. Jeśli zaś chodzi o turystykę miejską w krajach Europy Środkowej i Wschodniej, musi minąć jeszcze nieco czasu zanim ceny podniosą się z obecnego niskiego poziomu do rekordowych wartości z okresu boomu w 2006 i 2007 r.
Główne wydarzenia 2009 r.
W 2009 r. otwarto trzy nowe hotele o łącznej liczbie 1000 pokoi, zaś jeden z istniejących hoteli został otwarty ponownie: W marcu firma Warimpex otworzyła hotel andel's w Berlinie, który jest jednym z największych hoteli konferencyjnych w niemieckiej stolicy. W czerwcu miało miejsce otwarcie hotelu andel's w Łodzi - to projekt, który zasługuje na szczególną uwagę. Zabytkowa dziewiętnastowieczna przędzalnia została przekształcona w nowoczesny designerski hotel, który w unikalny sposób łączy w sobie współczesność z przeszłością. Hotel zdobył liczne wyróżnienia i cieszy się ogromną popularnością wśród gości i organizatorów konferencji, a jego wyniki przekroczyły nawet oczekiwania ekonomiczne. We wrześniu Warimpex otworzyła angelo Airporthotel w Jekaterynburgu, realizując tym samym swój pierwszy projekt na rynku rosyjskim. W listopadzie, po gruntownym remoncie, ponownie został otwarty Magic Circus Hotel w Disneyland Paris.
Ostatnio zrealizowany przez Warimpex projekt - hotel angelo w Katowicach - powitał pierwszych gości już na początku marca 2010 r.
Pomimo trudnej sytuacji na rynkach transakcyjnych, Warimpex dokonała sprzedaży dwóch nieruchomości w 2009 roku: budynku biurowego Csalogány w Budapeszcie i hotelu andel's w Krakowie.
We wrześniu 2009 r. akcjonariusze Warimpex podjęli uchwałę, która umożliwia spółce podwyższenie kapitału akcyjnego w ciągu najbliższych pięciu lat do 18 mln akcji. Na podstawie tego upoważnienia, w październiku 2009 roku Spółka z sukcesem dokonała podwyższenia kapitału o 3.599.999 akcji (dziesięć procent), uzyskując dochód na poziomie 8,1 mln euro. W razie pozytywnych nastrojów na rynkach finansowych, Warimpex rozważy możliwość realizacji kolejnej operacji kapitałowej.
Wyniki
Sprzedaż Grupy spadła o 10% z 94,4 mln euro w 2008 r. do 85,3 mln euro w 2009 r. Spadek ten był w głównej mierze spowodowany sytuacją na rynku praskim, gdzie przychody ze sprzedaży w segmencie 5-gwiazdkowym spadły o 35% w porównaniu z rokiem 2008, przy jednoczesnym znacznym pogorszeniu wyników w segmencie 4-gwiazdkowym. Zmniejszenie przychodów ze sprzedaży, w niektórych przypadkach dość wyraźne, odnotowano również i na innych rynkach.
Wynik z działalności operacyjnej przed uwzględnieniem amortyzacji i umorzenia wartości firmy (EBITDA) zmniejszył się o 73%, z 29,4 mln euro w 2008 r. do 8,1 mln euro w roku sprawozdawczym. Spadek o 21,3 mln euro jest w głównej mierze konsekwencją pomniejszenia zysków ze sprzedaży spółek projektowych i nieruchomości oraz mniejszych dochodów uzyskanych w segmencie Hotels & Resorts. W okresie sprawozdawczym wystąpiła konieczność dokonania nadzwyczajnych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości (i wartości firmy związanej ze składnikami majątku). Odpisy umorzeniowe w wysokości 62,5 mln euro (2008: 19,8 mln euro) zostały wykazane w oparciu o wycenę półroczną dokonaną przez CB Richard Ellis. W związku z powyższymi efektami i czynnikami, wynik EBIT spadł z -3,4 mln euro do -71,8 mln roku w porównaniu z rokiem ubiegłym.
Wynik z działalności finansowej ukształtował się na poziomie -20,6 mln euro (w porównaniu z -26,0 mln euro w 2008). Oprocentowanie kredytów w rachunku bieżącym, długoterminowego finansowania projektów i innych pożyczek zmniejszyło się w roku finansowym 2009 tylko o 2% w porównaniu z rokiem 2008, pomimo znacznego wzrostu portfela pożyczek i kredytów. Jest to przede wszystkim efekt pozytywnego wpływu znacznego spadku EURIBOR na koszty działalności finansowej.
Wynik Grupy Warimpex w porównaniu z rokiem ubiegłym zmniejszył się z -29,4 mln euro do -92,7 mln euro. Spadek ten jest w dużym stopniu spowodowany nadzwyczajnymi odpisami amortyzacyjnymi, które zostały już opublikowane w sierpniu 2009, jak również znacznym zmniejszeniem przychodów ze sprzedaży.
Majątek nieruchomościowy
Na dzień 31 grudnia 2009 portfel nieruchomości Grupy Warimpex obejmował 20 hoteli o łącznej liczbie ponad 4800 pokoi (3322 po korekcie o udziały częściowe) oraz pięciu budynków biurowych o łącznej powierzchni ok. 32 000 m2 (23 000 m2 po korekcie o udziały częściowe).
Zgodnie z regulacjami w zakresie rachunkowości międzynarodowej dotyczącymi hoteli prowadzonych przez właściciela (IAS 40.12), Warimpex wycenia nieruchomości według zamortyzowanych kosztów nabycia lub wytworzenia, a zwiększenia wartości pozostałych nieruchomości również nie są realizowane z odniesieniem na wynik w danym okresie sprawozdawczym, chyba że kompensuje się w ten sposób zrealizowane już odpisy umorzeniowe tych samych nieruchomości. W celu zapewnienia pełnej przejrzystości i porównywalności z innymi spółkami nieruchomościowymi, które księgują niezrealizowane zyski, Warimpex wykazuje Triple Net Asset Value (NNNAV) w swoim Sprawozdaniu rocznym.
Na dzień 31 grudnia 2009 r. NNNAV na jedną akcję wynosił 3,8 euro i był o 54 % niższy niż na koniec roku 2008. Jednak w porównaniu z ostatnią wyceną na dzień 30 czerwca 2009 r. (3,3 euro na jedną akcję), widoczna jest dodatnia tendencja, co wskazuje, że okres najniższych notowań na rynku nieruchomości w tym regionie już minął.
Perspektywy
- Planujemy dalszą realizację naszych bieżących projektów deweloperskich, w tym również projektu Airporcity St. Petersburg, który jest już w fazie budowy (zakończono główne prace konstrukcyjne), jak również inne projekty deweloperskie o mniejszym stopniu zaawansowania takie jak projekt Office Le Palais w Warszawie. Przewiduje się budowę kilku hoteli ekonomicznych marek Campanile i Premiere Classe przy współpracy z Louvre Hotels, dla których zapewniliśmy już pięć działek w Europie Środkowej i Wschodniej pod łącznie siedem hoteli. Jednocześnie będziemy dokładać starań w celu zwiększenia naszych przepływów pieniężnych poprzez sprzedaż nieruchomości oraz renegocjację niektórych ustaleń dotyczących krótkoterminowego finansowania, jak również poprzez poprawę struktury kapitałowej i finansowania. Jako okres przejścia od kryzysu do normalności, rok 2010 również nie będzie łatwy. Naszym celem jest koncentracja na nieznacznym wzroście, jaki obserwujemy w ostatnich dwóch kwartałach 2009 roku, która pozwoli nam na aktywne uczestnictwo w stopniowym procesie odbudowy. Jestem pewien, że sprostamy również i temu wyzwaniu - podsumowuje Jurkowitsch.
Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG
Warimpex to spółka deweloperska i inwestycyjna z siedzibą w Wiedniu oraz biurami w Budapeszcie, Pradze, St. Petersburgu i Warszawie. W ciągu ostatnich 25 lat Warimpex zrealizowała w Europie Środkowej i Wschodniej projekty w sektorze nieruchomości o łącznej wartości ponad 1 mld euro. Obecnie Warimpex jest właścicielem lub współwłaścicielem 21 hoteli luksusowych i biznesowych o łącznej liczbie ponad 5000 pokoi oraz pięciu budynków komercyjnych i biurowych o łącznej powierzchni ok. 33 000 m2. Nieruchomości te znajdują się głównie w Europie Środkowej i Wschodniej. Liczne kolejne projekty deweloperskie znajdują się w fazie realizacji. W średnioterminowej perspektywie celem koncernu jest osiągnięcie pozycji lidera na rynku nieruchomości związanych z hotelarstwem w nowych państwach członkowskich Unii Europejskiej. Akcje Warimpex są notowane na Giełdach Papierów Wartościowych w Wiedniu i w Warszawie (WXF).
