Adaptacja budynku zabytkowego. Wymiana instalacji – jak zrobić to dobrze i zgodnie z prawem?
Zabytkowe budynki, ze względu na swój unikalny charakter, przyciągają inwestorów. Gdy pierwotne funkcje obiektów stają się nieaktualne, a koszty utrzymania rosną, inwestor jest zmuszony poszukać innych możliwości. Adaptacja budynku zabytkowego do nowych celów wydaje się rozsądną alternatywą. Sprawdź, jak uniknąć błędów podczas tego procesu.
Spis treści
- Adaptacja budynku zabytkowego do nowych funkcji – jakie pierwsze kroki powinien zrobić inwestor?
- Wymiana instalacji w obiektach zabytkowych – ważne kwestie i wskazówki
- Jak powinna przebiegać adaptacja budynku zabytkowego? Wymiana instalacji – zasady i alternatywne rozwiązania
Konieczność przekształcania zabytków wynika m.in. z tego, że ich pierwotne funkcje nie mogą być kontynuowane lub ich utrzymanie jest zbyt kosztowne i tym samym nieopłacalne. Jednocześnie historyczne obiekty, ze względu na swoje walory, znajdują się w centrum zainteresowań wielu inwestorów. Po odpowiedniej adaptacji zabytków do nowych funkcji użytkowych można je przekształcić np. w hotele, obiekty biurowe, mieszkalne czy usługowe. Proces adaptacji obiektów zabytkowych obejmuje m.in. wymianę i montaż instalacji, co stanowi dość duże wyzwanie dla inwestorów i projektantów.
Polecany artykuł:
Adaptacja budynku zabytkowego do nowych funkcji – jakie pierwsze kroki powinien zrobić inwestor?
Właściciele obiektów zabytkowych przeznaczonych do remontu z reguły mają konkretne plany związane z nową funkcją tych budynków i rzadko są skłonni zrezygnować ze swoich zamierzeń. Głównym zadaniem konserwatora zabytków jest zaś dbanie o to, aby zachować wartość budowli, podkreślić jej walory, a jeśli to możliwe – wzbogacić je. Priorytety inwestorów i konserwatorów zabytków są zwykle odmienne.
Dodatkowe utrudnienie stanowią formalności – należy przestrzegać przepisów prawa budowlanego, dostosowywać się do wymagań straży pożarnej, stacji sanitarno-epidemiologicznych, inspekcji bezpieczeństwa i higieny pracy, różnych norm i rozporządzeń, a przy tym zapewnić funkcjonalność obiektu. To wszystko sprawia, że dostosowanie obiektów zabytkowych do współczesnych wymagań jest dość dużym wyzwaniem. Aby adaptacja budynku zabytkowego zakończyła się sukcesem, konieczne jest przestrzeganie pewnych zasad i unikanie błędów zarówno w fazie przedprojektowej, jak i w późniejszym etapach prac budowlanych.
- Przeczytaj też: Jak zaplanować instalacje w domu podczas budowy? Instalacja kanalizacyjna, wodna, elektryczna, gazowa, wentylacja
Zaleca się, aby weryfikacja statusu obiektu w urzędzie konserwatorskim miała miejsce jak najwcześniej, już po wstępnym zapoznaniu obiektu. W ten sposób można uniknąć zaangażowania się w prace projektowe, które później mogłyby nie uzyskać wymaganych pozwoleń. Obowiązkiem zleceniobiorcy (architekta) jest informowanie inwestora o konieczności uzyskania pozwoleń na wykonanie planowanych prac oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania. Warto też wiedzieć, że nie zawsze cały budynek jest objęty ochroną konserwatorską. Często jest tak, że do rejestru wpisane są tylko konkretne elementy budynku np. ściana frontowa lub kominek, co znaczne ułatwia planowane prace modernizacyjne.
By adaptacja budynku zabytkowego mogła się rozpocząć, konieczne jest:
- ustalenie zakresu projektu,
- dobór zespołu branżowców,
- opracowanie dokumentacji historycznej (badań architektonicznych z inwentaryzacją obiektu, badań warstw malarskich).
Nad całością projektu powinien czuwać architekt, który jako koordynator projektu będzie aktywnie współpracował z konserwatorami i dokumentalistami. Jego ważną rolą jest również pomoc inwestorowi w kształtowaniu gustu i wprowadzaniu współczesnych form w przestrzeniach historycznych. Wśród zadań realizowanych w ramach modernizacji zabytków można wskazać:
- poprawę stanu technicznego obiektu,
- wyposażenie w nowoczesne instalacje,
- możliwość adaptacji piwnic,
- zmianę sposobu ogrzewania z uwzględnieniem kwestii oszczędności energii,
- zabezpieczenie przed wilgocią,
- zapewnienie bezpieczeństwa przeciwogniowego.
Wymiana instalacji w obiektach zabytkowych – ważne kwestie i wskazówki
Ograniczenia związane z wymianą instalacji w budynkach zabytkowych nie są bezpodstawne. Ostrożność konserwatorów zabytków oraz restrykcyjne przepisy prawne wynikają m.in. z wieloletniego doświadczenia oraz troski o zachowanie dobrego stanu historycznych obiektów. Poniżej przedstawiamy ważne kwestie i wskazówki dotyczące montażu i wymiany instalacji w budowlach zabytkowych, które pozwolą lepiej zrozumieć te problematykę:
- wszelkie głębokie ingerencje w strukturę zabytku osłabiają ją, dlatego są niepożądane, dotyczy to głównie różnego typu prac instalacyjnych,
- instalacje techniczne dość szybko się starzeją, a naprawy lub wymiany wiążą się z kolejnymi pracami – kuciem i niszczeniem, które nieodwracalnie uszczuplają materię zabytku,
- wykonanie i wymiana instalacji wodno-kanalizacyjnych w zabytkach cechuje się wysokim stopniem zagrożenia,
- rozszczelnienie zamurowanej w ścianie instalacji wodnej powoduje zamoknięcie materiału i niszczenie przegrody, usunięcie skutków takiej awarii jest problematyczne i generuje bardzo duże koszty,
- glazura układana zgodnie ze współczesną praktyką to kolejny przykład niszczenia konstrukcji zabytkowej – w takich budowlach kafelkowanie klasyczną metodą powoduje zwykle odpadanie jej fragmentów,
- niesprawna instalacja wentylacyjna może być przyczyną pojawienia się nadmiaru wilgoci w obiekcie zabytkowym,
- instalacje ukrywane pod płytowymi obudowami wymagają szczególnej staranności wykonania.
Jak powinna przebiegać adaptacja budynku zabytkowego? Wymiana instalacji – zasady i alternatywne rozwiązania
Powyższe informacje pokazują, dlaczego adaptacja budynków zabytkowych i w ramach niej wymiana instalacji są nierzadko obwarowane ograniczeniami. Aby umożliwić inwestorom zmianę funkcji użytkowych takich budowli, podczas prowadzenia prac modernizacyjnych często proponuje się wykorzystanie alternatywnych i bezpieczniejszych technologii (zamiast tradycyjnych).
Przykładowo, instalacje zwykle ukrywa się pod konstrukcjami z płyt gipsowo-kartonowych i rezygnuje się tym samym ze stosowania gładzi gipsowej bezpośrednio na zabytkowych ścianach.
Analogiczną metodę stosuje się w przypadku układania płytek – z zastosowaniem rusztów montażowych, unikając bezpośredniego przytwierdzania glazury do muru.
Jeśli chodzi o klimatyzację – z reguły nie ma zgody na umieszczenie jednostek klimatyzacyjnych i wentylacyjnych w widocznych miejscach – zwłaszcza od strony elewacji, a niekiedy też na dachach czy na ścianach od strony dziedzińca. Wówczas rozwiązaniem jest montaż klimatyzatorów na strychach, poddaszach i innych ukrytych miejscach. Czerpnie i wyrzutnie muszą też kolorystycznie pasować do otaczających ścian. W przypadku montażu pomp ciepła – jest to możliwe, o ile nie ma ograniczeń wynikających z ochrony konserwatorskiej.
Należy maksymalnie ograniczać roboty mokre w konstrukcjach, pracach tynkarskich oraz murowych. Wskazane jest stosowanie lekkich materiałów budowlanych i elementów konstrukcyjnych.
W celu zminimalizowania ryzyka naruszenia zabytku podczas prac modernizacyjnych, zaleca się przestrzeganie poniższych reguł:
- układ przestrzenny zabytku decyduje o możliwości wprowadzenia nowej funkcji, a nie odwrotnie;
- prace powinny być możliwie bezinwazyjne, aby nie dopuszczać do uszczuplania i naruszania materii zabytkowej;
- zamiast usuwania historycznych nawarstwień należy stosować konstrukcje maskujące i zakrywające;
- nie należy niszczyć integralności technicznej i estetycznej obiektu;
- priorytetem powinno być bezpieczeństwo dla materii danego obiektu zabytkowego.
Postępowanie według wyżej wymienionych założeń umożliwia realizowanie koncepcji, projektu konserwatorskiego i budowlanego adaptacji zabytku w możliwie optymalny sposób. Wszystkie etapy związane z modernizacją zabytku należy poprzedzić analizą potencjalnych zagrożeń i korzyści związanych z wykonaniem bądź zaniechaniem określonych prac.
- Zobacz też: Najnowocześniejsze hotele w Polsce
Autor: Mat. prasowe/ Medusa Group
Hotel Nobu w Warszawie (hotel Roberta de Niro)
