Budowa na podmokłym terenie. Zagrożenia, koszty i formalności
Budowa na podmokłym terenie to wyzwania związane z posadowieniem, możliwościami realizacji części podziemnych, ryzykiem związanym z powodzią, oddziaływaniem środowiska wodnego na materiały budowlane, ryzykiem zanieczyszczenia akwenów i naruszenia – i tak już nadwyrężonej – równowagi ekologicznej.
Spis treści
- Budowa na podmokłym terenie - przepisy
- Badanie gruntu przy budowie na podmokłym terenie
- Zgłoszenie wodnoprawne przy budowie na terenie podmokłym
- Budowa na podmokłym terenie - dodatkowe koszty
- Jakie technologie przy budowie na terenie podmokłym?
- Przykłady budów na terenach podmokłych
Budowa na podmokłym terenie - przepisy
W pierwszej kolejności należy odnieść się do §11 Warunków Technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z ust. 1 tego paragrafu budynek z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinien być wznoszony poza zasięgiem zagrożeń i uciążliwości określonych w przepisach odrębnych, przy czym dopuszcza się wznoszenie budynków w tym zasięgu pod warunkiem zastosowania środków technicznych zmniejszających uciążliwości poniżej poziomu ustalonego w tych przepisach bądź zwiększających odporność budynku na te zagrożenia i uciążliwości, jeżeli nie jest to sprzeczne z warunkami ustalonymi dla obszarów ograniczonego użytkowania, określonych w przepisach odrębnych.
Jedną z uciążliwości, które wymieniają przepisy są powodzie i zalewanie wodami opadowymi.
Przy budowie na podmokłym terenie należy również wziąć pod uwagę przepisy Ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku Prawo Wodne, która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2018 r. Wprowadziła ona nowe uregulowania w zakresie budowy mieszkaniowej na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią.
Należy podkreślić, że zgodnie z art.546 ust. 1 ustawy Prawo wodne, wszystkie wydane (bezterminowo) decyzje o warunkach zabudowy przed dniem wejścia w życie Ustawy zostały wygaszone - z wyjątkiem decyzji wydanych na podstawie art.50 i art.59 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. decyzji dotyczących rozbudowy, przebudowy i odbudowy istniejących obiektów liniowych.
Więc jeżeli sprzedający działkę twierdzi, że ma wydaną decyzję o warunkach zabudowy na terenie podmokłym, to konieczne należy sprawdzić datę jej wydania. Uzyskanie nowej decyzji WZ może być niemożliwe. Obecnie w procedurze uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest konieczność uzgodnienia wniosku w zakresie dotyczącym zabudowy i zagospodarowania terenu położonego na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią z Państwowym Gospodarstwem Wodnym – Wody Polskie.
Do obszarów szczególnego zagrożenia powodzią ustawodawca zaliczył:
- obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie i wynosi 1%,
- obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest wysokie i wynosi 10%,
- obszary między linią brzegu, a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, a także wyspy i przymuliska, powstałe w sposób naturalny na gruntach pokrytych wodami powierzchniowymi, stanowiące własność właściciela tych gruntów.
Badanie gruntu przy budowie na podmokłym terenie
Jeżeli jednak z jakichś względów budowanie na podmokłym terenie z punktu widzenia formalnego będzie możliwe, to zdecydowanie należy zwrócić szczególną uwagę na badania gruntu.
Zgodnie z zapisami art. 34 ust. 3 pkt. 2 lit. d Prawa budowlanego - projekt architektoniczno-budowlany powinien zawierać opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego. Ponadto zgodnie z art. 34 ust. 3 pkt. 3 lit. d projekt techniczny powinien zawierać w zależności od potrzeb - dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych.
Biorąc pod uwagę wysoki poziom wód gruntowych, jak i możliwość występowania gruntów o niewłaściwych parametrach do wykonania posadowienia wysoce prawdopodobne jest, że oprócz podstawowych badań geotechnicznych, których wyniki będą zawarte w opinii geotechnicznej, konieczna może okazać się dokumentacja geologiczno-inżynierska, która wymaga uzgodnienia.
O konieczności wykonania tego typu dokumentacji, decydują dwa czynniki. Pierwszym z nich jest stopień skomplikowania warunków gruntowych (warunki gruntowe proste, złożone oraz skomplikowane), a drugim kategoria geotechniczna budynku. Podstawę prawną do sporządzenia opinii geotechnicznych stanowi Rozporządzenie MT,BiGM z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadowienia obiektów budowlanych (Dz. U. nr 81, poz. 463). Rozporządzenie to ustanawia że wykonywanie opinii geotechnicznych dla obiektów budowlanych jest zawsze obowiązkowe.
Zgłoszenie wodnoprawne przy budowie na terenie podmokłym
W przypadku gdy poziom wód gruntowych jest powyżej poziomu posadowienia budynku musimy się liczyć z koniecznością odpompowania wody z wykopu i zrzutu wody. To implikuje nam kolejne formalności. W takim przypadku będziemy musieli dokonać zgłoszenia wodnoprawnego w myśl art. 394 ust. 1 Prawa wodnego.
Takiego zgłoszenia wymagają:
- trwałe odwadnianie wykopów budowlanych,
- prowadzenie robót w wodach oraz innych robót, które mogą być przyczyną zmiany stanu wód podziemnych
- odprowadzanie wód z wykopów budowlanych lub z próbnych pompowań otworów hydrogeologicznych.
Przy tym należy również zauważyć, że w myśl art. 35 ust. 3 pkt 8 Prawo Wodne trwałe odwadnianie gruntów, obiektów lub wykopów budowlanych stanowi usługę wodną, która zgodnie z art. 389 pkt 1 Prawo Wodne wymaga uzyskania pozwolenia wodnoprawnego.
Na pewno konieczne będzie pozwolenie wodnoprawne gdy lej depresji spowodowany odwodnieniem wykopu wyjdzie poza granice nieruchomości na której prowadzone są prace budowlane.
Budowa na podmokłym terenie - dodatkowe koszty
Wszystkie te decyzje przy budowie na podmokłym terenie wiążą się z dodatkowymi kosztami po stronie inwestora. W przypadku decyzji wodnoprawnej należy liczyć się z naliczeniem opłaty za usługi wodne. Dodatkowo w przypadku zrzutu wody do kanalizacji należy liczyć się z opłatą uiszczaną gestorowi wodno-kanalizacyjnemu za wypompowanie wody. Zazwyczaj jest ona ustalana jako iloczyn taryfy za 1 m3 odprowadzonych ścieków (wg obowiązującej taryfy za zbiorowe zaopatrzenie w wodę i zbiorowe odprowadzanie ścieków na terenie obsługiwanym przez dane przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne).
Jakie technologie przy budowie na terenie podmokłym?
W zakresie dostępnych obecnie rozwiązań technicznych, materiałowych i technologicznych jesteśmy, z punktu widzenia inżynierskiego, w stanie wybudować budynek nawet w najtrudniejszych warunkach.
Jednak co zrobić gdy w wybranym miejscu natrafiamy na trudne warunki gruntowe i wysoki poziom wód gruntowych?
W pierwszej kolejności należy zauważyć, że płytko występujące zwierciadło wód gruntowych będzie stanowić problem podczas wykonywania prac ziemnych. Dlatego najlepiej jest dobierać fundamenty w taki sposób, aby uniknąć wykonywania wykopu sięgającego aż do zwierciadła wód gruntowych.
W przypadku budownictwa jednorodzinnego zwykle korzystamy z dwóch podstawowych rozwiązań w zakresie fundamentowania. Pierwszym klasycznym rozwiązaniem jest posadowienie na ławach fundamentowych, a drugim posadowienie na płycie fundamentowej.
W przypadku posadowienia budynku na ławach fundamentowych należy pamiętać o posadowieniu fundamentów poniżej granicy strefy przemarzania gruntu. Polska jest podzielona na kilka stref przemarzania gruntu, najpłycej mróz sięga do głębokości 0,8 m p.p.t. na zachodzie kraju, natomiast najgłębiej na północy w okolicach polskiego bieguna zimna tj. Suwałk oraz Ełku, tam głębokość strefy przemarzania gruntu wynosi 1,4 m p.p.t. Konieczność posadowienia ław fundamentowych poniżej tej strefy wynika z możliwości powstania wysadzin na skutek oddziaływania mrozu. Zjawiska wysadzinowe są potencjalnie niebezpieczne dla budynku, gdyż mogą spowodować uszkodzenie fundamentów. Więc w przypadku gdy poziom wód gruntowych jest w strefie przemarzania gruntu, to zasadniczo mamy dwa problemy. Pierwszy wiąże się z dużymi utrudnieniami w fundamentowaniu, a drugi związany z oddziaływaniem zamarzniętej wody na fundamenty. W przypadku wykonywania kondygnacji podziemnych mogą też pojawić się problemy z zawilgoceniem ścian i przeciekami do wewnątrz.
Dobrym rozwiązaniem może się okazać wybór posadowienia na płycie fundamentowej, która pozwala budować w trudniejszych warunkach. Wybór tego rodzaju fundamentu polecany jest na terenach, na których występują słabsze grunty o mniejszej nośności lub gdzie występuje płytko zwierciadło wód gruntowych np. tereny podmokłe właśnie.
Jedną z zalet płyty fundamentowej jest to, że sięga ona do znacznie mniejszej głębokości pod powierzchnią terenu niż ławy fundamentowe. Fundament w postaci płyty pod dom jednorodzinny zazwyczaj posadawia się nie głębiej niż na 0,3 – 0,4 m pod powierzchnią terenu. Strefa przemarzania gruntu odgrywa tutaj mniejszą rolę. stosuje się tzw. opaskę przeciwwysadzinową, która zapobiega dostawaniu się mrozu pod fundament.
W sytuacji kiedy mamy do czynienia z wodami podskórnymi, czyli znajdującymi się bardzo blisko powierzchni terenu, rozwiązaniem może być nawiezienie kilku wywrotek piasku, który podniesie poziom posadowienia budynku.
W przypadku gdy spodziewamy się okresowych wahań wody i możliwości zalewania terenu, ciekawym pomysłem jest posadowienie budynku na palach. Takie rozwiązanie spotkałem pod Warszawą na działce w lesie na podmokłym terenie.
Przykłady budów na terenach podmokłych
Wspaniałym przykładem budowy na terenach trudnych z punktu widzenia warunków gruntowo wodnych jest Wenecja. Miasto osłonięte jest laguną i położone na 118 płaskich wyspach poprzecinanych licznymi kanałami. Z kontynentem Wenecja połączona jest jedynie jednym mostem kolejowo-drogowym. Najstarsze zachowane weneckie pałace pochodzą z XIII wieku. Budowle te przetrwały do naszych czasów pomimo tak trudnych warunków wodno-gruntowych.
W zakresie geotechniki - górne warstwy tworzą zazwyczaj nawodnione piaski przykrywające gliny i gliny piaszczyste. W podłożu występują często grunty organiczne, torfy i namuły. Lustro wody znajduje się około metra poniżej powierzchni terenu, ale poziom ten ulega ciągłym wahaniom.
Z punktu widzenia fundamentowania bardzo ciekawie przedstawiają się fundamenty 98-metrowej dzwonnicy Kampanili. Kampanila została odbudowana w 1912 roku, a przy pracach odtworzeniowych przeprowadzono szczegółowe badania, które wykazały, że zagłębione w gruncie tysiącletnie drewniane pale, na których posadowiony jest fundament dzwonnicy, są w bardzo dobrym stanie. Podczas odbudowy wieży zdecydowano o zachowaniu starych pali. Dodatkowo zwiększono ich liczbę. Na palach o długości 1.5 metra oparte są drewniane podkłady grubości 0.4 metra. Podkłady stanowią podstawę dla kamiennych bloków ułożonych na wysokości 4.2 metra.
Również na terenie Polski w przypadku dużych obiektów, które były sytuowane na gruntach niestabilnych np. piaszczystych czy podmokłych, w celu zagęszczenia gruntu bądź dotarcia do gruntu nośnego, fundamentowano punktowo za pomocą pali drewnianych, lub w celu rozłożenia obciążenia przekazywanego na grunt wykorzystywano ruszty drewniane.
Niejednokrotnie łączono obydwie te techniki. Ze względu na trwałość i długowieczność, rozwiązania te stosowano najczęściej w miejscach, gdzie poziom wody gruntowej pozwalał na całkowite zanurzenie konstrukcji. Następnie na drewnianych rusztach układano duże głazy lub wznoszono jednolity mur kamienny, aby zapewnić dostateczną izolację. Często, też jak na Żuławach Wiślanych, budynki były lokalizowane na sztucznych kopcach.
Jednym z ostatnich przykładów budownictwa w trudnym nawodnionym gruncie jest Muzeum II Wojny Światowej w Gdańsku. Podczas budowy części podziemnej wykonawca ułożył specjalną platformę roboczą dla ciężkiego sprzętu i rozpoczął budowę ścian szczelinowych tak zwanego suchego wykopu, czyli szczelnej wanny. Wykonane ściany szczelinowe, swoją podstawą sięgają głębokości 25 m. Dno wykopu w obrębie ścian szczelinowych uszczelniono żelbetową płytą. Korek betonowy został wykonany na głębokości, około 16 m pod ziemią. Ostatecznie 14 metrów pod ziemią znajduje się serce muzeum.
