Budowanie bez pozwolenie na budowę. Jakie są konsekwencje budowy bez pozwolenia?

Przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ograniczają określenie samowoli budowlanej do wzniesienia obiektu budowlanego bez wymaganego pozwolenia na budowę, zgłoszenia lub mimo sprzeciwu odpowiednich organów. Inaczej też traktują te przypadki, choć przesłanki legalizacji są w zasadzie takie same.

Odstępstwo od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę nawet w sposób istotny nie jest samowolą budowlaną. Należy ponadto pamiętać, że aby stwierdzić, że obiekt został wybudowany niezgodnie z przepisami, trzeba brać pod uwagę przepisy obowiązujące podczas jego wznoszenia.
Fakt wzniesienia tego budynku przed wejściem w życie Prawa budowlanego z 1994 r. uzasadnia (w sytuacji braku wymaganego pozwolenia na budowę) przeprowadzenie stosownego postępowania administracyjnego przez organy nadzoru budowlanego w oparciu o przepisy Prawa budowlanego z 1974 r. (w zw. z art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego 1994).

Prawo budowlane z 1974 r. nie zawierało odpowiednika art. 63 § 1 ustawy z 1994 r., który mówi, że „obowiązek przechowywania dokumentów dotyczących budowy obiektu budowlanego nie dotyczy obiektów budowlanych wybudowanych przed wejściem w życie Prawa budowlanego z 1994 r., a więc przed 1 stycznia 1995 r., jako do robót budowlanych wykonanych przed tą datą” – Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 16 stycznia 2013 r., sygn. akt II OSK 1705/11 (Centralna Baza Orzeczeń Sądów Administracyjnych).
Zasadnicze znaczenie dla sprawy procesu legalizacji ma data powstania domu bez pozwolenia, ponieważ gdyby okazało się, że został wzniesiony przed nowelizacją ustawy z dnia 27 marca 2003 r, to w świetle tego przepisu nie można nakazać rozbiórki, o której mowa w art. 48 Prawa budowlanego, gdy upłynęło 5 lat od dnia zakończenia budowy obiektu budowlanego lub jego części. Właściciel natomiast zobowiązany jest do uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego. Jakkolwiek wskazany przepis przestał obowiązywać z dniem 11 lipca 2003 r., to jego dyspozycja, stosownie do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 18 października 2006 r., P 27/05 (DzU nr 193, poz. 1430), ma zastosowanie również do spraw, w których postępowanie zostało wszczęte po 11 lipca 2003 r., jeżeli przed tą datą spełniono określone w tym przepisie przesłanki uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.

Legalizacja samowoli budowlanej

Obecnie obowiązujące przepisy ustawy Prawo budowlane przewidują możliwość legalizacji samowoli budowlanej. Zgodnie z art. 48.1. tej ustawy PINB nakazuje rozbiórkę obiektu (lub jego części), będącego w trakcie wznoszenia albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia bądź zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu odpowiednich organów. Jeżeli jednak budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (a w szczególności ustaleniami oboowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo ustaleniami decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu), to w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Przepisy nakładają obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie zaświadczenia od wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego), a także dokumentów niezbędnych przy wniosku o pozwolenie czy zgłoszenie.
W przypadku spełnienia wymogów, organ budowlany zatwierdza projekt budowlany i wydaje decyzję na użytkowanie. Gdy zaś przedmiotem postępowania naprawczego nie jest budowa, a jedynie roboty budowlane wymagające zgłoszenia lub pozwolenia, właściwy organ wstrzymuje te prace i nakłada obowiązek przedstawienia (w terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia) inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz.

Wstrzymanie budowy lub rozbiórka

Przedłożenie dokumentów traktuje się jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie prac, jeżeli nie zostały zakończone. Następnie właściwy organ sprawdza wykonanie obowiązków i wydaje decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli zostały zakończone – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego. Tym samym nakłada obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. W przypadku niewykonania obowiązków nałożonych przez PINB, organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych albo rozbiórkę obiektu lub jego części bądź doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.

Konsekwencje dla samowolnie działającego inwestora

Brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane zawsze kończy procedurę naprawczą obowiązkiem rozbiórki lub doprowadzenia obiektu do stanu poprzedniego. Możliwa jest więc procedura naprawcza w przypadku naruszenia przepisów ustawy w zakresie uzyskania pozwolenia czy zgłoszenia. Konieczne jest oczywiście przedstawienie dokumentacji wymaganej przy zgłoszeniu lub pozwoleniu oraz uiszczenie opłaty legalizacyjnej. Znowelizowane przepisy ustawy do opłat dopuszczają w tym zakresie stosowanie przepisów działu III ordynacji podatkowej. W związku z tym wojewoda na wniosek inwestora może odroczyć termin płatności lub rozłożyć opłatę legalizacyjną na raty bądź umorzyć ją całkowicie lub w części. Należy także pamiętać, że konsekwencje administracyjne to nie jedyne, jakie mogą dotknąć samowolnie działającego inwestora. Prowadzenie prac budowlanych bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia jest także przestępstwem, opisanym w art. 90 ustawy Prawo budowlane, zagrożonym karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wolności do lat 2.
Zarówno w piśmiennictwie prawniczym, jak i orzecznictwie od dawna ugruntowany jest pogląd, iż przepis art. 90 ustawy Prawo budowlane penalizuje wybudowanie obiektu budowlanego bądź jego budowę bez wymaganego pozwolenia lub zgłoszenia. Byt przestępstwa nie jest uzależniony od tego, czy organ administracji wyda postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych lub decyzję o rozbiórce obiektu budowlanego, czy nie, ponieważ zależność ta nie wynika z treści art. 90 Prawa budowlanego.

Numer specjalny "Obiekty mieszkalne" do pobrania

"Obiekty mieszkalne" - numer specjalny „Informatora Budowalnego-murator" 2/2017 ukazał się przy współpracy: