Co sprawdzić przed zakupem nieruchomości? Radzą prawnicy

Odpowiedzialny nabywca powinien poprzedzić zakup nieruchomości dokładną analizą jej stanu prawnego. Chodzi tu przede wszystkim o wykrycie jej ewentualnych ograniczeń w zagospodarowaniu, obciążeń i innych wad prawnych. Ważne jest też zweryfikowanie uwarunkowań faktycznych związanych z nabywaną nieruchomością. Jakie są więc podstawowe czynności, które warto wykonać przed transakcją. Na co zwrócić szczególną uwagę przed zakupem?

Spis treści

1. Elektroniczna księga wieczysta i akta księgi znajdujące się w sądzie
2. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz indywidualne rozstrzygnięcia planistyczne
3. Ewidencja gruntów i budynków
4. Portale mapowe
5. Rozstrzygnięcia administracyjne w toku realizacji procesu budowlanego
6. Umowy cywilnoprawne, których przedmiotem jest nieruchomość
7. Obszarów wartych zbadania może być więcej

Elektroniczna księga wieczysta i akta księgi znajdujące się w sądzie

W elektronicznej księdze wieczystej można znaleźć informacje m.in. o: działkach wchodzących w skład nieruchomości, historii własnościowej nieruchomości, jej ewentualnych obciążeniach, hipotece czy roszczeniach związanych z nieruchomością (np. wynikających z wcześniej zawartej umowy przedwstępnej). Księga wieczysta jest więc podstawowym źródłem informacji o nieruchomości, dlatego dobrze ją szczegółowo przeanalizować.

Warto dodać, że nabywcę nieruchomości chroni tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przypadku wystąpienia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a jej rzeczywistym stanem prawnym, taką niezgodność rozstrzyga się zgodnie ze stanem prawnym ujawnionym w księdze.

Nabywca nie może jednak powołać się na rękojmię, jeśli nabył nieruchomość nieodpłatnie, działał w złej wierze (przykładowo: wiedział o obciążaniu nieruchomości nieujawnionym w księdze wieczystej), a także w stosunku do niektórych praw obciążających nieruchomość, np. służebności drogi koniecznej lub służebności przesyłu (służebnością przesyłu może być objęta np. przebiegająca przez nieruchomość infrastruktura energetyczna lub wodna).

Przed zakupem nieruchomości konieczne jest przejrzenie akt księgi wieczystej przechowywanej we właściwym sądzie rejonowym. Ocenia się wówczas aspekty, które mogą być niejasne na podstawie samej treści elektronicznej księgi. Chodzi tu przykładowo o sprawdzenie:

• czy faktyczny sposób korzystania z nieruchomości jest zgodny z przewidzianym w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste (sprzedający często nie dysponują treścią takiej umowy, jednak jest ona zdeponowana w aktach sądowych),
• jaki jest przebieg służebności gruntowych, które obciążają nieruchomość.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz indywidualne rozstrzygnięcia planistyczne

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego określa zasady możliwego zagospodarowania terenu, tak więc dla ustalenia potencjału zabudowy nieruchomości niezbędna jest dokładna analiza jego zapisów. Postanowienia planu mogą też świadczyć o podleganiu nieruchomości pod ustawowe prawo pierwokupu (w przypadku przeznaczenia jej obszaru na cele publiczne). Plan może zawierać informacje o ewentualnych stanowiskach archeologicznych na nieruchomości.

Nie zawsze jednak dla terenu nieruchomości przyjęty został plan miejscowy. Jeżeli go nie ma, warto ustalić, czy dla danej nieruchomości była wydawana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy albo decyzja o lokalizacji celu publicznego. Pierwsza z tych decyzji pomoże w ustaleniu potencjału możliwej zabudowy. Druga – decyzja lokalizacyjna – może stanowić podstawę do administracyjnoprawnego ograniczenia sposobu korzystania z nieruchomości. Oba aspekty są kluczowe w ustaleniu możliwego zagospodarowania nieruchomości.

Warto pamiętać, że o ustalenie warunków zabudowy dla danej nieruchomości może wystąpić każdy podmiot – również potencjalny nabywca nieruchomości, choć w takim wypadku jest to usługa odpłatna. Takie rozwiązanie może być jednak przydatne, aby ocenić, czy dany teren nieobjęty planem miejscowym spełnia warunki do zrealizowania danej inwestycji. Co więcej, już niedługo podobne informacje będzie można znaleźć już w planach ogólnych (gminy powinny je wprowadzić w życie od 2026 r.), które będą wiążące przy wydawaniu warunków zabudowy.

Ewidencja gruntów i budynków

Wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczy poszczególnych działek. Zawiera on informację m.in. o ich przeznaczeniu oraz klasach gruntów pokrywających nieruchomość. Określenie przeznaczenia oraz klasy gruntów jest kluczowe w planowaniu przyszłych inwestycji, np. z uwagi na konieczność i tryb dokonania odrolnienia czy odlesienia danej nieruchomości lub jej części.

Ważna jest również kwestia zachowania granic nieruchomości oznaczonych na wyrysie z mapy ewidencyjnej. Jest to kluczowe zwłaszcza, gdy przecinają one lub pokrywają się z obrysem istniejących zabudowań.

Dane z ewidencji są również istotną wskazówką, czy nieruchomość obciążona jest ustawowym prawem pierwokupu, a także, czy transakcja zakupu wymaga uprzedniej zgody organu administracji publicznej (np. Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa).

Portale mapowe

Portale mapowe prowadzone przez publiczne instytucje mogą zawierać istotne dane o nabywanej nieruchomości. Przed zakupem warto odwiedzić m.in.:

1.  Geoportal (https://www.geoportal.gov.pl/) – z którego można pobrać m.in. zdjęcia lotnicze nieruchomości, z możliwością naniesienia różnego rodzaju warstw, które pokazują kontury działek i ich numery, uwarunkowania planistyczne, przebieg infrastruktury technicznej i wiele innych informacji obrazujących uwarunkowania dotyczące nieruchomości.
2. Systemy informacji przestrzennej i rejestry urbanistyczne prowadzone dla gmin (ewentualnie dla powiatów i województw) – na portalach tych można odnaleźć m.in. informacje o obowiązujących i dopiero opracowywanych planach zagospodarowania przestrzennego.
3. Hydroportal (https://isok.gov.pl/hydroportal.html) – portal podobny do Geoportalu, zawierający szczegółowe dane dotyczące przede wszystkim zagrożenia powodziowego.
4. Geoserwis Generalnej Dyrekcji Ochrony Środowiska (https://geoserwis.gdos.gov.pl/mapy/) – portal, na którym można dowiedzieć się m.in. o obszarach objętych ochroną przyrody, szkodach w środowisku, które miały miejsce na terenie tej nieruchomości, oraz historycznych zanieczyszczeniach powierzchni ziemi.
5. Portal Państwowego Instytutu Geologicznego (https://www.pgi.gov.pl/) – w serwisie można odnaleźć informacje dotyczące geologicznych uwarunkowań nieruchomości.
6. Portal Narodowego Instytutu Dziedzictwa (https://mapy.zabytek.gov.pl/nid/) – stąd z kolei można dowiedzieć się więcej o ograniczeniach związanych z ochroną zabytków.

Informacje z tych portali często pozwalają na wstępną identyfikację ryzyk związanych z nabywaną nieruchomością i są cennym źródłem wiedzy dla inwestorów.

• Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik nie tylko dla studentów

Rozstrzygnięcia administracyjne w toku realizacji procesu budowlanego

W przypadku gdy nieruchomość jest zabudowana, warto zbadać, czy w toku jej realizacji ówczesny inwestor dopełnił wymagań związanych z prowadzonym procesem budowlanym. W tym celu dokonuje się analizy:

• pozwoleń na budowę,
• zgłoszeń i zawiadomień o zakończeniu budowy,
• pozwoleń na użytkowanie,
• innych rozstrzygnięć wydanych w procesie inwestycyjnym.

Podstawowe informacje w tym zakresie można odnaleźć w Rejestrze Wniosków, Decyzji i Zgłoszeń, dostępnym pod adresem https://wyszukiwarka.gunb.gov.pl/.

W odniesieniu do nieruchomości mogły być wydane jeszcze inne decyzje, niż te wspomniane. Przykłady: zgoda na wyłączenie z produkcji rolnej/leśnej, decyzje o środowiskowych uwarunkowaniach, decyzje o wpisie zabytku do rejestru.

Dla pełnego obrazu sytuacji prawnej nieruchomości warto przeanalizować rozstrzygnięcia dotyczące tej nieruchomości, gdyż mogą one wpływać na możliwość realizacji planowanego celu inwestycyjnego.

Umowy cywilnoprawne, których przedmiotem jest nieruchomość

Rozpatrywana do nabycia nieruchomość może być przedmiotem m.in. umowy najmu, dzierżawy czy użyczenia, na podstawie której podmiot trzeci korzysta z nieruchomości. Warto pamiętać, że w przypadku zbycia nieruchomości, kupujący co do zasady wchodzi w stosunek prawny dotyczący nieruchomości w miejsce poprzedniego właściciela. Właśnie dlatego istotne jest ustalenie, jaki był dotychczasowy sposób wykorzystywania nieruchomości.

Oczywiście w przypadku zawarcia umowy dotyczącej nieruchomości trzeba dokonać szczegółowej analizy jej treści, jak również zapoznać się z okolicznościami dotyczącymi realizacji kontraktu.

Obszarów wartych zbadania może być więcej

Opisane powyżej obszary i zagadnienia to podstawowe kwestie, jakie należy zbadać przed transakcją nabycia nieruchomości. Oczywiście sytuacja każdej nieruchomości jest wyjątkowa, tak więc jej szczególne uwarunkowania mogą powodować konieczność sięgnięcia do innych źródeł i przeanalizowania dodatkowych obszarów.

Wyniki takiej analizy warto odnieść do odpowiednich przepisów prawa, przy uwzględnieniu praktyki organów w danym zakresie. W ten obszar najczęściej zaangażowani są więc doradcy prawni. Jeśli potrzebują Państwo wsparcia w tym zakresie, zachęcamy do kontaktu.

Michał Gramatnikowski – Associate – firma doradcza Olesiński i Wspólnicy

Krzysztof Wiecki – Senior Associate – firma doradcza Olesiński i Wspólnicy