Czy można żądać odszkodowania za wady budynku przed dokonaniem ich naprawy?
Wady budowlane, pojawiające się najczęściej w następstwie błędów wykonawczych w trakcie wznoszenia czy wykańczania budynku to dość częsty przypadek. Odpowiedzialność za wady ponosi wykonawca. Z punktu widzenia prawa istotne jest jednak pytanie, kiedy powinien za usunięcie wad zapłacić. Wyjaśnia prawnik.
Spis treści
- Konieczność naprawienia nowego budynku i co dalej?
- Odszkodowanie za wady budynku
- Jak było dotychczas?
- Naprawa wad w budynku w trakcie procesu
- Jak nie wpaść na minę?
- Co zrobi Sąd Najwyższy?
Konieczność naprawienia nowego budynku i co dalej?
W trakcie prac budowlanych zdarzają się błędy. Ich skutkiem są budynki, które już na starcie wymagają poprawek. Z punktu widzenia prawa istotnym pytaniem jest, kto i kiedy powinien za wykonanie tych poprawek zapłacić. W uproszczeniu można powiedzieć, że istnieją dwie możliwości.
- W pierwszym modelu koszty naprawy ponosi nabywca lub inwestor, a potem żąda zwrotu wydanych kwot od podmiotu, który za wady jest odpowiedzialny.
- W drugim, po stwierdzeniu wady, inwestor albo nabywca – jeszcze przed dokonaniem zapłaty – zwraca się do wykonawcy o pieniądze na naprawę.
W drugim modelu ujawnia się pewna ułomność polskiego prawa. Istnieją bowiem wątpliwości, czy przepisy Kodeksu cywilnego pozwalają na stosowanie drugiego rozwiązania. Wątpliwości te są na tyle poważne, że odpowiedzieć na to pytanie będzie musiał Sąd Najwyższy.
Odszkodowanie za wady budynku
Wydawać by się mogło, że sprawa nie jest skomplikowana. Skoro z winy np. wykonawcy przekazany inwestorowi budynek nie jest w pełni sprawny, np. dach przecieka, a wykonawca wady nie usuwa, to koszty naprawy powinien pokryć właśnie on. Pytanie dotyczy jednak kwestii, w którym momencie pieniądze powinny przejść z kieszeni do kieszeni? Sąd Najwyższy wyjaśni bowiem, czy inwestor będzie musiał „założyć” za wykonawcę kwotę do dokonania naprawy.
Jak było dotychczas?
Do niedawna w sądach nie było wątpliwości. Sam kosztorys opisujący koszt robót koniecznych do usunięcia wady budynku nie był wystarczający, aby z sali sądowej wyjść z wyrokiem zasądzającym od wykonawcy kwotę potrzebną do usunięcia usterek. W środowisku prawniczym taki sposób dochodzenia odszkodowania za wady budynku (wedle kosztów koniecznej naprawy) nazwano metodą kosztorysową.
Kilka lat temu sądy zaczęły traktować poszkodowanych inwestorów przychylniej. Pojawiły się wyroki, w których inwestorowi przyznawano odszkodowanie jeszcze przed usunięciem wady budynku. To właśnie pojawienie się tych nowych orzeczeń spowodowało, że sprawa metody kosztorysowej znalazła się przed Sądem Najwyższym.
Naprawa wad w budynku w trakcie procesu
Sąd Najwyższy – obok odpowiedzi na pytanie, czy można żądać odszkodowania przed dokonaniem naprawy – rozstrzygnie też inną nie mniej ważną z punktu widzenia praktyki kwestię. Chodzi tutaj o wyjaśnienie, co się stanie, jeżeli w trakcie procesu inwestor dokona naprawy. Wydawać by się mogło, że wykonanie naprawy już po skierowaniu pozwu nie może pogorszyć sytuacji inwestora. Nic bardziej mylnego. Trzeba pamiętać, że sprawy o odszkodowanie za wady budynku rozpoznawane są przez sąd w postępowaniu gospodarczym. To tryb, który w założeniu miał być szybki. W konsekwencji jest bardzo sformalizowany. Jednym z przejawów tego formalizmu jest zakaz zmiany powództwa.
Tymczasem część sądów uważa, że żądanie kwoty potrzebnej do dokonania naprawy i roszczenie o zwrot kosztów już przeprowadzonej naprawy to dwa różne powództwa. W efekcie istnieje zagrożenie, że w razie wytoczenia powództwa o przyznanie odszkodowania równego kosztom koniecznym dla dokonania naprawy i późniejszego pokrycia ich z własnej kieszeni proces przegramy. Wtedy konieczne będzie wszczęcie kolejnego procesu, w którym trzeba będzie żądać zwrotu poniesionych kosztów naprawy.
Jak nie wpaść na minę?
Na rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego trzeba będzie jeszcze około roku poczekać. Jak więc zachować się w takiej sytuacji do tego czasu? Są dwa wyjścia:
- pierwsze – najbezpieczniejsze – to samodzielne sfinansowanie napraw i pozwanie niesolidnego wykonawcy o ich koszt. Jest to rzecz jasna wyjście dolegliwe, ponieważ na zwrot kosztów trzeba – czasem przez dłuższych okres – czekać. Uważam, że jest to wyjście niesprawiedliwe, trudno bowiem uzasadnić to, że inwestor musi niejako kredytować niesolidnego wykonawcę.
- Drugim wyjściem jest złożenie powództwa przed dokonaniem naprawy. Niestety w takim wypadku inaczej trzeba skalkulować kwotę jaką możemy od wykonawcy żądać. Nie możemy bowiem – zgodnie z obowiązującymi przepisami – wystąpić o zapłatę sumy potrzebnej do dokonania napraw. Powinniśmy w to miejsce dokonać porównania wartości budynku bez usterek z wartością budynku obciążonego wadami. Różnica między tymi wartościami to wysokość należnego inwestorowi odszkodowania.
Tak wyliczone odszkodowanie nie musi jednak odpowiadać wartości koniecznych napraw.
Co zrobi Sąd Najwyższy?
Nie da się ukryć, że interwencja Sądu Najwyższego jest potrzebna. Dziś inwestor – chcąc mieć spokojną głowę – musi pokryć koszty napraw z własnych środków. Dopiero potem może żądać odszkodowania od wykonawcy. Na wyrok musi – czasem latami – czekać. De facto udziela więc niesolidnemu wykonawcy kredytu. Można mieć jednak obawy, co do tego jak Sąd Najwyższy przedstawione zagadnienie rozstrzygnie.
Sprawiedliwym i praktycznym wyjściem jest dopuszczenie możliwości żądania, aby koszty konieczne dla dokonania napraw wyłożył wykonawca. Problem w tym, że – patrząc formalistycznie – takie rozwiązanie jest niezgodne z prawem. Dlatego najlepiej kwestię odpowiedzialności za wady trzeba dobrze „rozpisać” w umowie z wykonawcą.
