Czy nowe Prawo wodne zakazuje budowania na terenach zalewowych?
Od 1 stycznia 2018 r. zmieniło się Prawo wodne. Nowa ustawa ma m.in. uniemożliwić zabudowę obszarów szczególnego zagrożenia powodzią. Wydane do tej pory dla tych obszarów decyzje o warunkach zabudowy utraciły ważność. Jakie zmiany zatem wprowadza nowe Prawo wodne?
Nowe Prawo wodne dlaczego potrzebne?
Nowe Prawo wodne wzbudza wiele kontrowersji, ale nie dotyczą one raczej kwestii warunków zabudowy na obszarach zagrożonych powodzią. Niestety, do tej pory niektóre gminy lekceważyły to zagrożenie. Częściowym usprawiedliwieniem takiej beztroski może być tylko to, że często sami mieszkańcy pchają się na zagrożone tereny, bo np. ziemia jest tania. Władze gmin poddawały się zaś tej presji. Nowe Prawo wodne kwestię ochrony ludności i mienia przed powodziami powierza nowej instytucji - Państwowemu Gospodarstwu Wodnemu Wody Polskie (Wody Polskie), które zastąpiło Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej. Wody Polskie mają dopilnować, aby gminne plany zagospodarowania przestrzennego czy – jeśli ich nie ma – decyzje o warunkach zabudowy, czyli tzw. WZ-ki, nie dopuszczały zabudowy obszarów szczególnego zagrożenia powodzią.
Patrz też: Prawo wodne – od stycznia 2018 r. zmienią się warunki zabudowy na obszarach zagrożonych powodzią
Nowe Prawo wodne bardziej restrykcyjne
Wyjaśnijmy, że zgodnie z art. 16 pkt 34 nowego Prawa wodnego za takowe uznaje się obszary, na których prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi jest średnie (wynosi 1%) i wysokie (10%), a także obszary między linią brzegu a wałem przeciwpowodziowym lub naturalnym wysokim brzegiem, w który wbudowano wał przeciwpowodziowy, wyspy i przymuliska stanowiące działki ewidencyjne oraz pas techniczny. Radca prawny Magdalena Łęcka z Kancelarii Radcy Prawnego Agnieszka Sznajder podkreśla, że zgodnie z art. 166 nowego Prawa wodnego projekty podstawowych dokumentów z zakresu planowania przestrzennego na terenie każdej gminy, tj. studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, gminnego programu rewitalizacji oraz decyzji o warunkach zabudowy, wymagają uzgodnienia z Wodami Polskimi. Mają one uwzględniać prawdopodobieństwo wystąpienia powodzi, poziom zagrożenia powodziowego, proponowaną zabudowę i zagospodarowanie terenu położonego na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią, a także jego aktualne zagospodarowanie i dotychczasowe przeznaczenie.
Wody Polskie wydadzą decyzję, w której będą określane wymagania lub warunki dla planowanej zabudowy oraz planowanego zagospodarowania terenów położonych na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią. Odmowa uzgodnienia warunków zabudowy/zagospodarowania przestrzennego terenu „zalewowego” następować będzie w przypadkach, gdy planowana zabudowa bądź planowane zagospodarowanie terenu położonego na obszarze szczególnego zagrożenia powodzią m.in. naruszałoby ustalenia planu gospodarowania wodami na obszarze dorzecza, planu zarządzania ryzykiem powodziowym, a także stanowiłoby zagrożenie dla ochrony zdrowia ludzi, środowiska i dóbr kultury wpisanych do rejestru zabytków.
Nowe Prawo wodne wygasiło WZ-tki
A co z tymi, którzy na podstawie dotychczasowych przepisów uzyskali decyzję o warunkach zabudowy na obszarach szczególnego zagrożenia powodzią? Art. 546 ust. 1 nowe Prawa wodnego wygasił takie bezterminowe decyzje z dniem wejścia w życie nowej ustawy. Jest raczej mało prawdopodobne, aby ci inwestorzy dostali ponownie decyzję o warunkach zabudowy, choć teoretycznie mają na to szansę. Jak już wspomnieliśmy wcześniej – zgodnie z art. 166 ust. 2 – projekt decyzji o warunkach zabudowy musiałyby zatwierdzić Wody Polskie. Pozytywną decyzję mogłyby uzależnić od spełniania określonych w niej wymagań lub warunków dotyczących planowanej zabudowy. Jednak w przypadku decyzji negatywnej, co powinno być normą w przypadku działek położonych w pobliżu potoku lub rzeki, straciłyby one status budowlanych, a w konsekwencji spadłaby ich wartość.
Dodajmy, że 1 stycznia 2018 r. nie wygasły wydane wcześniej decyzje dotyczące rozbudowy, przebudowy lub odbudowy już istniejących obiektów liniowych. Także ci inwestorzy, którzy przed zmianą przepisów nowego Prawa wodnego uzyskali na podstawie decyzji o warunkach zabudowy pozwolenie na budowę, albo ją zgłosili, a starostwo nie wniosło sprzeciwu, mogą kontynuować inwestycję (także realizowaną etapami). Do końca 2018 r. wójtowie, burmistrzowie lub prezydenci miast mają przygotować wykaz decyzji o warunkach zabudowy, które utraciły ważność. Przekażą go potem właściwym miejscowo organom administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego. Prawnicy zwracają jednak uwagę na błąd rządu, który był autorem poprawek do nowego Prawa wodnego. Otóż, z jednej strony art. 546 ust. 1 wygasił warunki zabudowy wydane przed 1 stycznia 2018 r. Równocześnie art. 546 ust. 7 pozwala na stosowanie starych zasad wydawania takich decyzji w przypadku postępowań wszczętych przed dniem wejścia w życie ustawy.
Nowe Prawo wodne dało prawo pierwokupu
Nowe Prawo wodne może się też okazać bardzo kłopotliwa dla właścicieli nieruchomości, na których jest oczko wodne lub basen. Dlaczego? Zgodnie z art. 23 ust. 2 mieszczą się one w definicji „śródlądowych wód stojących”. Co do zasady są to jeziora i stawy, ale ustawodawca objął tą definicją także „wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałe w wyniku działalności człowieka”. Problem w tym, że art. 217 ust. 13 nowego Prawa wodnego przyznał starostom prawo pierwokupu w przypadku prywatnych transakcji dotyczących „sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi”. Na decyzję o skorzystaniu z prawa pierwokupu starosta będzie miał miesiąc od dnia otrzymania od notariusza zawiadomienia o planowanej transakcji wraz z umową sprzedaży. Zawartą w niej cenę starosta musiałby zapłacić w przypadku, gdyby skorzystał z prawo pierwokupu.
Nowe Prawo wodne wprowadziło podatek… od deszczu
Ściślej jest to opłata „za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej”, czyli za tzw. odprowadzanie wód opadowych lub roztopowych z obszarów nieskanalizowanych. Podstawą prawną tej opłaty jest art. 269 nowego Prawa wodnego. Radca Prawny Agnieszka Sznajder zwraca uwagę, że „podatek od deszczu” mają płacić właściciele nieruchomości o powierzchni powyżej 3500 m2, którzy zabudowali swoją działkę w co najmniej 70%, a w okolicy brakuje kanalizacji deszczowej. W praktyce obowiązkiem opłaty objęci są głównie właściciele sklepów wielkopowierzchniowych, magazynów, biurowców itp. (z tego obowiązku zwolnione są kościoły i inne związki wyznaniowe).
Agnieszka Sznajder podkreśla, że wysokość opłaty będzie ustalał wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Maksymalne stawki określa jednak art. 274 nowego Prawa wodnego. Np. jeśli na działce nie ma urządzeń do retencjonowania wody z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem opłata wynosi 1 zł za m2 na rok. Ta opłata jest dziesięciokrotnie mniejsza, jeśli są urządzenia do retencjonowania wody „z powierzchni uszczelnionych o pojemności powyżej 30% odpływu rocznego z powierzchni uszczelnionych trwale związanych z gruntem”. Wpływy z tytułu opłat za zmniejszenie naturalnej retencji terenowej, które będą stanowić w znacznej części przychód Wód Polskich.
Patrz też: wody opadowe – jak mądrze je zagospodarować?
