Decyzje o warunkach zabudowy szybko nie znikną. Ustawa inwestycyjna w I półroczu 2018?
Rząd odłoży rewolucję w zasadach wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Według deweloperów, zmiany, które zakłada tzw. ustawa inwestycyjna, mogłyby mieć katastrofalne skutki dla budownictwa mieszkaniowego.
Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa skierowało już pod obrady rządu projekt ustawy inwestycyjnej, który nowelizuje m.in. ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz Prawo budowlane. Resort przyznaje, że po konsultacjach publicznych znacznie zmodyfikował m.in. tę część projektu ustawy inwestycyjnej, która dotyczy decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Patrz także: w 2018 r. priorytetem dla rządu jest specustawa. A Kodeks urbanistyczno-budowlany?>>
Decyzje o warunkach zabudowy jeszcze przez 3 lata na dotychczasowych zasadach
Zgodnie z najnowszą wersją projektu ustawy inwestycyjnej, gminy dostaną 3 lata na wyznaczenie obszarów zabudowanych. Dodajmy, że tylko tam istniejącą zabudowę będzie można uzupełniać na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jednak za nim to nastąpi, czyli w tym trzyletnim okresie, decyzje o warunkach zabudowy byłyby wydawane na dotychczasowych zasadach.
Ale uwaga! Decyzje o warunkach zabudowy nie będą już bezterminowe, jak obecnie. Ministerstwo proponuje, aby miały 3-letni termin ważności. Oznacza to, że w tym okresie inwestor będzie musiał uzyskać pozwolenie na budowę. O decyzję o warunkach zabudowy mógłby ubiegać się jedynie właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości.
Co ważne, jak wyjaśnia Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, na obszarach zabudowanych uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy nie wymagałoby wykazania tzw. dobrego sąsiedztwa (w szczególności spełnienia kryterium istnienia działki zabudowanej w bezpośrednim sąsiedztwie). Proponowana inwestycja musiałaby być jedynie dostosowana do otoczenia w zakresie funkcji i parametrów zabudowy.
W oparciu o decyzję o warunkach zabudowy nie będzie możliwa lokalizacja inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko. Zmieniają się również warunki wymaganego dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu. Istotnych inwestycji nie będzie można realizować bez sieci kanalizacyjnej.
Deweloperzy bronią decyzji o warunkach zabudowy
W pierwotnym projekcie Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponowało duże większe ograniczenia w wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, co ostro krytykował Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) oraz eksperci z firmy doradczej REAS i prawnicy z kancelarii Deloitte Legal. Deweloperzy byli przerażeni, bo tylko ok. 28% powierzchni naszego kraju obejmują plany zagospodarowania przestrzennego. Tam, gdzie ich nie ma, z konieczności inwestycje realizowane są na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Jak ocenia PZFD, na ich podstawie powstaje aż połowa inwestycji mieszkaniowych w Polsce.
Dyrektor PZFD Konrad Płochocki zapewniał w czasie specjalnej konferencji, że nie odmawia ministerstwu dobrych intencji (rząd chce bowiem zahamować proces rozlewania się miast). Płochocki tłumaczył jednak, że deweloperom zależy na tym, by zmiany były ewolucyjne, a nie rewolucyjne. Wygląda na to, że akurat ten postulat rząd spełni (gminy i deweloperzy mieliby 3 lata na dostosowanie się do nowych zasad wydawania decyzji o warunkach zabudowy). Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa nie zmieniło jednak zdania w kwestii czasowego ograniczenia obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy. Prawnicy Deloitte Legal zwracają uwagę, że trzyletni okres ich ważności może być zbyt krótki w przypadku dużych i skomplikowanych inwestycji. Wszak dokumentacja projektowa musi być zgodna z postanowieniem decyzji o warunkach zabudowy. Nie da się zaś stworzyć jej wcześniej bez znajomości ustalonych warunków zabudowy. Deloitte Legal proponuje, aby decyzja o warunkach zabudowy nie wygasała, jeśli na jej podstawie złożony zostanie wniosek o pozwolenie na budowę. Inwestor nie byłby wówczas obciążony ryzkiem wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy nie z własnej winy.
Ponadto trzyletni okres obowiązywania decyzji o warunkach zabudowy uniemożliwi etapową realizację dużych inwestycji.
Deweloperów bardzo niepokoi również pomysł wydłużenia dopuszczalnego okresu zawieszenia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Obecnie gmina może zawiesić takie postępowanie nawet na 9 miesięcy, jeśli planuje uchwalenie lub zmianę planu miejscowego. Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa proponuje, żeby zawieszenie mogło trwać nawet 18 miesięcy. Według PZFD, taka zmiana może spowodować nadużycia ze strony urzędników gminnych.
Obszary Zorganizowanego Inwestowania
Deweloperom podoba się natomiast pomysł zmian dotyczących planowania przestrzennego, które zakładają wprowadzenie Obszarów Zorganizowanego Inwestowania (OZI). Podstawą realizacji inwestycji pozostanie plan miejscowy, ale jego uchwalenie poprzedzą negocjacje z inwestorem, w toku których indywidualnie ustalony zostanie podział zadań inwestycyjnych dotyczących np. drogi dojazdowej, sieci kanalizacyjnej albo terenu zielonego w sąsiedztwie inwestycji. Pewność realizacji zobowiązań zapewni umowa urbanistyczna, której wykonanie jest warunkiem uzyskania pozwolenia na użytkowanie inwestycji komercyjnych. Tryb OZI umożliwi również w wyjątkowych przypadkach pominięcie oczekiwania na zmianę studium - dotyczyć to będzie inwestycji miastotwórczych, dokonywanych w ramach przekształceń obszarów zurbanizowanych (poprzemysłowych, powojskowych) na inne cele, jak również przedsięwzięć zawartych w gminnym programie rewitalizacji.
