Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ochroni kupujących mieszkania, gdy zbankrutuje deweloper lub bank
Utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego proponuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) w projekcie nowelizacji ustawy deweloperskiej. Taki fundusz ma zagwarantować, że klienci deweloperów nie będą ryzykowali finansując budowę mieszkania lub domu.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny miałby działać na podobnych zasadach jak działający już od 2 lat Turystyczny Fundusz Gwarancyjny. I tak jak on będący wyodrębnionym rachunkiem bankowym w Ubezpieczeniowym Funduszu Gwarancyjnym (UFG) i przez niego obsługiwanym. To najnowszy pomysł UOKiK w projekcie nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej powszechnie ustawą deweloperską (zobacz treść projektu). Obowiązuje ona od ponad 7 lat i – zdaniem UOKiK – wymaga pilnych zmian.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zamiast dodatkowej gwarancji
UOKiK zaproponował utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, aby zapewnić pełne bezpieczeństwo wszystkim nabywcom mieszkań i domów (garaży), którzy finansują ich budowę. Obecnie najczęściej te pieniądze trafiają na otwarty rachunek powierniczy w banku. Ten wypłaca je deweloperowi w trakcie budowy, co – zdaniem UOKiK – niesie ze sobą ryzyko utraty przynajmniej części wpłat.
Początkowo urząd nie myślał jednak o utworzeniu Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Otwarty rachunek powierniczy miał być obwarowany dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej. To rozwiązanie ostro oprotestował Polski Związek Firm Deweloperskich. Zwracał on uwagę przede wszystkim na finansowe skutki takiej regulacji. W praktyce deweloperzy musieliby sami zaciągać kredyt na budowę, co znacznie by ją podrożyło. Poza tym najpewniej nie wszystkie firmy mogłyby liczyć na finansowanie bankowe. Doprowadziłoby to do wyeliminowania z rynku wielu mniejszych deweloperów. Po ich stronie w tym sporze opowiedziało się Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju, które obawia się znacznego spadku podaży mieszkań.
W tej sytuacji UOKiK zaproponował utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Równocześnie UOKiK zgodził się, żeby pieniądze klientów firm deweloperskich w dalszym ciągu trafiały na otwarty rachunek powierniczy (bez żadnych dodatkowych zabezpieczeń) lub na rachunek zamknięty, który z punktu widzenia kupujących nowe mieszkania i domy jest znacznie bezpieczniejszy. Wyjaśnijmy, że deweloper nie może sięgnąć po zgromadzone na takim rachunku wpłaty do czasu zakończenia inwestycji i przekazania własności mieszkań lub domów.
Kto sfinansuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Zgodnie z projektem nowelizacji ustawy deweloperskiej, składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego będą wpłacali deweloperzy, jako określony procent każdej wpłaty klientów na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy. UOKiK proponuje, aby dla tego pierwszego maksymalna stawka wynosiła 5%, a dla drugiego – 1%.
Wartość tej stawki procentowej może być niższa, jeśli tak zdecyduje w rozporządzeniu minister inwestycji i rozwoju, który taką decyzję podejmowałby w porozumieniu z ministrem finansów. Wezmą oni pod uwagę opinię UFG i UOKiK. Oznacza to, że kwota składki będzie uzależniona od ceny mieszkania lub domu. Im ta cena będzie wyższa, tym nominalna wysokość składki również będzie wyższa.
Dodajmy, że jeśli deweloper jej nie wpłaci do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, wówczas bank prowadzący rachunek powierniczy odmówi wypłaty pieniędzy na budowę.
Jak ma chronić Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zwróci wszystkie wpłaty klientom firmy deweloperskiej w dwóch przypadkach:
- kiedy firma zbankrutuje (sędzia – komisarz wyrazi zgodę na odstąpienie od dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego),
- kiedy klient skorzysta z ustawowej możliwości odstąpienia od umowy z deweloperem, np. jeśli zaprzestanie budowy lub nie usunie istotnej wady mieszkania lub domu.
UOKiK przyznaje, że zamknięty rachunek powierniczy gwarantuję zwrot wszystkich wpłaconych nań pieniędzy zarówno w przypadku upadłości dewelopera jak i odstąpienia przez nabywcę od umowy. Dlaczego więc deweloperzy mają płacić składki do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego także od wpłat klientów na rachunek zamknięty? Otóż fundusz ten ma zapewniać ochronę także na wypadek upadłości banku prowadzącego rachunki powiernicze.
Problem w tym, że Bankowy Fundusz Gwarancyjny wypłaci maksymalnie równowartość 100 tys. euro. Projekt UOKiK przewiduje, że jeśli na rachunku powierniczym w banku, który zbankrutował, znajduje się większa kwota, to różnicę wypłaci Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Załóżmy, że nabywca mieszkania wpłacił na zamknięty rachunek powierniczy 500 tys. zł. Jeśli upadnie bank, w którym zdeponowane są te pieniądze, to Bankowy Fundusz Gwarancyjny wpłaci w ramach obowiązującego go limitu gwarancyjnego 429 tys. zł (po kursie 4,29 zł za euro). Brakującą kwotę 71 tys. zł wypłaci wówczas Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny jest potrzebny?
Wprawdzie ustawa deweloperska w obecnym kształcie zawiera rozwiązania, dzięki którym klienci bankrutującej firmy nie zostają z niczym. W takim przypadku utworzą oni Zgromadzenie Nabywców będące uprzywilejowaną grupą wierzycieli. Mogą oni zdecydować o kontynuowaniu inwestycji. UOKiK twierdzi jednak, że taka ochrona jest niewystarczająca.
„W obecnym stanie prawnym, w skrajnych sytuacjach nabywca może nie odzyskać żadnych środków wpłaconych na otwarty rachunek powierniczy, ani nie zostać właścicielem nieruchomości” – czytamy w uzasadnieniu projektu (zobacz treść uzasadnienia).
UOKIK przyznaje, że nie było do tej pory przypadku bankructwa firmy deweloperskiej, która korzysta z rachunku powierniczego. Równocześnie urząd zwraca uwagę, że od wejścia w życie ustawy deweloperskiej na rynku mieszkaniowym panowała dobra koniunktura. W końcu musi jednak przyjść jej pogorszenie, więc bankructw firm deweloperskich najpewniej nie uda się uniknąć, a co za tym idzie pojawią się poszkodowani klienci. UOKiK podkreśla, że upadłość może być skutkiem bardzo różnych czynników, np. wzrostu cen usług podwykonawców czy utraty płynności.
„Celem proponowanych rozwiązań nie jest osłabienie branży deweloperskiej a podniesienie bezpieczeństwa środków nabywców, także w momencie załamania na rynku, którego ze względu na jego cykliczny charakter nie można wykluczyć, a jego skutków bagatelizować. Wiąże się to co prawda z podniesieniem kosztów działalności deweloperów, wydaje się jednak że obecna sytuacja na rynkach (okres dobrej koniunktury) pozwoli ograniczyć negatywne skutki proponowanych zmian” – uzasadnia UOKiK pomysł utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
Nie tylko Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Projekt nowelizacji ustawy deweloperskiej zawiera znacznie więcej propozycji mających zapewnić klientom deweloperów lepszą ochronę w umowie deweloperskiej. Np. obowiązek posiadania rachunku powierniczego będzie dotyczył każdego zadania inwestycyjnego w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego. Obecnie deweloper otwiera jeden rachunek, na którym deponowane są wpłaty wszystkich nabywców mieszkań i domów budowanych w ramach danego przedsięwzięcia. Problem w tym, że w praktyce wiele przedsięwzięć deweloperskich to zadania wieloetapowe – składające się z wielu zadań inwestycyjnych. Takie przedsięwzięcie może trwać kilka lat. W przypadku upadłości dewelopera istnieje zaś ryzyko, że straty poniosą kupujący mieszkania w ramach poszczególnych zadań inwestycyjnych.
Deweloperzy nie będą też już mogli zażądać wpłacania pieniędzy bezpośrednio na ich konto. Wyjaśnijmy, że mają oni do tego prawo, jeśli wieloetapową inwestycję rozpoczęli przed majem 2012 r., czyli przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej. UOKiK ocenia, że rachunkiem powierniczym nie jest objętych nawet kilkanaście procent nowych mieszkań oferowanych przez deweloperów. Nowela skasuje taką możliwość.
