Deweloperzy będą mogli stosować zasady starej Ustawy Deweloperskiej

Przepisy przejściowe Nowej Ustawy Deweloperskiej przewidują sporo wyjątków, umożliwiających deweloperom realizację i zakończenie inwestycji jeszcze na starych zasadach, zatem bez konieczności odprowadzania składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy bez uprawnień nabywcy lokalu do odstąpienia od umowy w przypadku jego wady istotnej.

Spis treści

1. Stare zasady, gdy deweloper rozpocznie sprzedaż przed 1 lipca 2022
2. Wydzielenie zadania inwestycyjnego niekorzystne dla dewelopera
3. Założenie mieszkaniowych rachunków powierniczych w terminie do 1 sierpnia 2022
4. Umowy na prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego wg starych zasad
5. Podsumowanie

Stare zasady, gdy deweloper rozpocznie sprzedaż przed 1 lipca 2022

Nowa przepisy, co do zasady, nie znajdą zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w stosunku do których sprzedaż została rozpoczęta przed 1 lipca 2022 oraz jednocześnie przed tym dniem, w odniesieniu do tego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską. Ale, uwaga, stosowanie starej ustawy do powyższych przedsięwzięć deweloperskich będzie możliwe tylko przez okres 2 lat, tj. do 1 lipca 2024. Z tego tez względu, rekomenduje się aby wszelkie tak zawieranie umowy deweloperskie przewidywały harmonogram płatności oraz wydanie lokalu do końca czerwca 2024.

Zasada ta rozciąga się również na umowy deweloperskie zawarte po 1 lipca 2022, dotyczące powyższego przedsięwzięcia deweloperskiego, w stosunku do którego rozpoczęto sprzedaż i zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 i co do których po upływie 2 lat od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy nie nastąpiło przeniesienie prawa z zawartej umowy deweloperskiej. Mimo nieprecyzyjności tych przepisów, również w tym wypadku rekomenduje się aby takie umowy przewidywały harmonogram płatności oraz wydanie lokalu do końca czerwca 2024.

Od 1 lipca 2024 r. do wszystkich przedsięwzięć deweloperskich, bez wyjątku, zastosowanie znajdzie Nowa Ustawa Deweloperska.

Tu przeczytasz o założeniach Nowej Ustawy Deweloperskiej: Nowa ustawa deweloperska od lipca 2022. Będzie miała wpływ na ceny mieszkań i cały rynek mieszkaniowy

W powyższym przypadku zasadniczo deweloperzy mogą stosować stare przepisy przez 2 lata od wejścia w życie Nowej Ustawy Deweloperskiej, za wyjątkiem kilku jej nowych przepisów, które mimo wszystko znajdą zastosowanie a które dotyczą obowiązku dewelopera do niezwłocznego zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego z nowym bankiem (po wypowiedzeniu dotychczasowej umowy lub ogłoszenia upadłości banku), jak i jego obowiązku informacyjnego w zakresie poinformowania nabywcy o zawarciu takiej nowej umowy czy prawa nabywcy do odstąpienia od umowy w przypadku nie zawarcia nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego przez dewelopera w powyższym przypadku lub braku poinformowania przez dewelopera nabywcy o zmianie takiego mieszkaniowego rachunku powierniczego.

Przepisy przejściowe nie rozstrzygają wprost jakie będą skutki odstąpienia przez nabywcę lub dewelopera od jedynej zawartej umowy deweloperskiej przed 1 lipca 2022. Biorąc jednakże pod uwagę konstrukcję i charakter odstąpienia, skutkujący tym, iż umowę uważa się za niezawartą, istnieje ryzyko, że wskutek takiego odstąpienia powyższy wyjątek nie znajdzie zastosowania a do danego przedsięwzięcia stosować będzie trzeba przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej. Rekomendowanym jest zatem zawarcie co najmniej kilku umów deweloperskich dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego, celem minimalizacji powyższego ryzyka.

Wydzielenie zadania inwestycyjnego niekorzystne dla dewelopera

Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed 1 lipca 2022 a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po 1 lipca 2022 do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej.

Deweloperzy muszą zatem zwrócić uwagę w jaki sposób planują swoje inwestycje, gdyż dzielenie przedsięwzięcia na zadania może okazać się niekorzystne i może wprowadzać chaos. Przy wydzieleniu kilku zadań, konieczne będzie zawarcie co najmniej jednej umowy z każdego zadania inwestycyjnego przed 1 lipca 2022 a biorąc pod uwagę powyższą rekomendację, dla uniknięcia skutków odstąpienia od jedynej zawartej umowy, konieczne okaże się zawarcie kilku umów w ramach jednego zadania inwestycyjnego.

Patrząc zatem na kwestie organizacyjne, deweloperzy powinni dołożyć wszelkich starań aby uniknąć sytuacji, w której jedno przedsięwzięcie deweloperskie, podzielone na kilka zadań będzie podlegało pod różne reżimy prawne tj. zarówno starej jak i Nowej Ustawy Deweloperskiej.

Warto zatem rozważyć, czy nie lepszym pomysłem w tym przejściowym okresie byłoby dzielenie przedsięwzięcia deweloperskiego na etapy, uwzględniające etapowanie prac a nie na zadania inwestycyjne. Pozwoli to uniknąć ryzyka podlegania jednego przedsięwzięcia deweloperskiego pod dwa różne reżimy prawne a tym samym sporego chaosu prawnego i organizacyjnego.

Założenie mieszkaniowych rachunków powierniczych w terminie do 1 sierpnia 2022

Bez względu na to, które przepisy, starej czy Nowej Ustawy Deweloperskiej znajdą zastosowanie, deweloper, który w dniu 1 lipca 2022 prowadzi przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego nie zawarto umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, ma obowiązek zawarcia umowy o prowadzenie takiego rachunku, w terminie 30 dni licząc od 1 lipca 2022. Zgodnie z uzasadnieniem do Nowej Ustawy Deweloperskiej, przepis ten znajdzie zastosowanie, w szczególności do przedsięwzięć deweloperskich rozpoczętych przed wejściem w życie starej ustawy deweloperskiej tj. przed kwietniem 2012. Wskazano w nim również, iż z analizy danych pochodzących z rynku wynika, że na koniec II kwartału 2017 deweloperzy w ponad 13% przypadków oferowanych na rynku pierwotnym lokali nie stosują żadnego ze wskazanych w starej ustawie deweloperskiej środka ochrony, tj. żadnego z mieszkaniowych rachunków powierniczych, zabezpieczających środki nabywców (Znaczenie budownictwa mieszkaniowego dla polskiej gospodarki Część II. Rola otwartych rachunków powierniczych w finansowaniu budownictwa mieszkaniowego w Polsce, przygotowano przez REAS dla Zarządu Głównego PZFD, lipiec 2017, s. 21).

Umowy na prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego wg starych zasad

Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, zawartych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, stosuje się przepisy dotychczasowe, z zastrzeżeniem obowiązku dewelopera do niezwłocznego zawarcia nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego w przypadku wypowiedzenia poprzedniej umowy czy ogłoszenia upadłości banku i zawiadomienia nabywcy o takiej zmianie, określonych w Nowej Ustawie Deweloperskiej, które również znajdą w tym wypadku zastosowanie.

Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego zawartych przed dniem wejścia w życie projektowanej ustawy, których stroną był bank, wobec którego nastąpiło w okresie przejściowym (czyli również przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy) spełnienie warunku gwarancji w rozumieniu art. 2 pkt 57 lit. a lub lit. b ustawy o bankowych funduszach gwarancyjnych, w zakresie ustalania roszczeń z tytułu wypłat środków gwarantowanych (w związku z tymi umowami o mieszkaniowe rachunki powiernicze), zastosowanie mają przepisy dotychczasowe.

Podsumowanie

• Nowa Ustawa Deweloperska co do zasady nie znajdzie zastosowania do przedsięwzięć deweloperskich, w stosunku do których sprzedaż została rozpoczęta przed 1 lipca 2022 oraz jednocześnie przed tym dniem, w odniesieniu do tego konkretnego przedsięwzięcia deweloperskiego zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską.
• Od 1 lipca 2024 do wszystkich przedsięwzięć deweloperskich, bez wyjątku zastosowanie znajdzie Nowa Ustawa Deweloperska.
• Jeżeli w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego wydzielono zadanie inwestycyjne przed 1 lipca 2022 a deweloper rozpoczął sprzedaż dotyczącą tego zadania po 1 lipca 2022 do tego zadania inwestycyjnego stosuje się przepisy Nowej Ustawy Deweloperskiej.
• Bez względu na to, które przepisy, starej czy Nowej Ustawy Deweloperskiej znajdą zastosowanie,  od 1 sierpnia 2022 deweloperzy będą zobowiązani do zawarcia umowy na prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego bez wyjątku dla każdego prowadzonego przedsięwzięcia deweloperskiego.
• Do umów o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, zawartych na podstawie starej ustawy deweloperskiej, stosuje się przepisy dotychczasowe.

Monika Wystrychowska-Zawiślak