Do kiedy można odliczyć od podatku koszt remontu mieszkania pod wynajem?

Zmienia się zasada odliczenia od podatku kosztów remontu mieszkania pod wynajem. Polski Ład wprowadza nowe regulacje również w opodatkowaniu prywatnego najmu mieszkań. Po zmianie przepisów właściciele mieszkań nie będą już mogli odliczyć kosztów remontu mieszkania. Kiedy zmiany dotyczące najmu wchodzą w życie?

Spis treści

1. Opodatkowanie przychodów z prywatnego najmu mieszkania
2. Jak rozliczać podatek od przychodów z najmu mieszkania?
3. Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych
4. Opodatkowanie najmu ryczałtem
5. Prywatny najem mieszkania w zeznaniach rocznych
6. VAT od prywatnego wynajmu
7. Od 2023 już tylko ryczałt w rozliczeniu przychodów z najmu mieszkania
8. Czy konieczna zmiana umowy najmu?
9. Zmiana zasad opodatkowania a agroturystyka

Każdy, kto na terenie Polski wynajmuje swoje mieszkanie ma obowiązek zapłacić z tego tytułu podatek dochodowy. Dotychczas od podatku można było odliczyć koszty remontu takiego mieszkania. Polski Ład wprowadza zmiany w tym zakresie. Wyjaśniamy, jak rozliczyć koszty remontu mieszkania i co się zmieniło.

Opodatkowanie przychodów z prywatnego najmu mieszkania

Przypominamy, że Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych przewiduje, że przychód pochodzący z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze podlega obowiązkowemu opodatkowaniu. A zatem każda osoba wynajmująca własnościowe mieszkanie, bądź prawo do lokalu ma obowiązek odprowadzić do Urzędu Skarbowego podatek z tego tytułu.

Zwolnione z tego podatku są jedynie osoby, dla których wynajem mieszkania to jedyny dochód w całym roku, a osiągnięta z niego kwota nie przekracza 8 tys. zł. Zwolnienie to możliwe jest wyłącznie w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Należy jednak pamiętać, że mimo zwolnienia z podatku konieczne jest złożenie rocznego zeznania podatkowego.

Jak rozliczać podatek od przychodów z najmu mieszkania?

Zgodnie z obowiązującymi jeszcze przepisami, podatnik osiągający przychody z wynajmu prywatnego nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe ma możliwość wyboru formy ich opodatkowania. Przychody z takiego źródła może zatem rozliczać:

• na zasadach ogólnych bądź
• w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Niestety wybór formy opodatkowania przychodów z prywatnego wynajmu możliwy będzie jeszcze tylko przez rok. Ustawodawca wprowadził w tym zakresie zmiany, które obowiązywać mają od 2023 r. (zmiany te zostaną omówione w dalszej części artykułu).

Przepisy nie określają obiektywnych kryteriów, które pozwalałyby rozróżnić, kiedy mamy do czynienia z zarządem majątkiem prywatnym, a kiedy z działalnością gospodarczą. Powodowało to spore problemy interpretacyjne i wątpliwości podatników. Stanowisko w tej sprawie zajął NSA w uchwale z dnia 24 maja 2021 r. (sygn. Akt II FPS 1/21; Legalis). Zgodnie z tezą tej uchwały przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów, chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej. Na mocy powyższej uchwały podatnikowi przysługuje prawo wyboru co do formy wynajmu (w ramach działalności gospodarczej bądź prywatnie).

Warto też pamiętać, że wybór rodzaju umowy (najem zwykły, czy najem okazjonalny) nie wpływa na rodzaj podatku.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych

Podatnik, który wybrał opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, może odliczyć od przychodu wszelkie koszty związane z wynajmowaną nieruchomością, czyli m.in.:

• czynsz,
• opłaty za telefon, radio, telewizję, Internet,
• odsetki od kredytu,
• odpisy na fundusz remontowy,
• koszty zakupu sprzętu AGD,
• opłaty do spółdzielni obejmujące koszty sprawowania zarządu i administracji osiedlem,
• podatek od nieruchomości i opłaty za wieczyste użytkowanie działki,
• koszty konserwacji i odnowienia,
• ubezpieczenie lokalu,
• wydatki na remont wynajmowanego lokalu (nie więcej niż 10 000 zł w ciągu roku).

Podatnicy rozliczający się na zasadach ogólnych do końca 2021 r. płacili 17% podatku od dochodu, jeśli nie przekroczyli 85,5 tys. zł rocznie. Powyżej tego progu obowiązywała stawka 32%. Od 1 stycznia 2022 przepisy w tym zakresie uległy zmianie. Teraz pierwszy próg podatkowy rozliczany stawką 17% wynosi 120 000 zł. Natomiast nadwyżka ma być w dalszym ciągu opodatkowana stawką 32%. Należy też pamiętać o uwzględnieniu kwoty wolnej od podatku, która w 2022 r. wyniesie 30 000 zł. 

Opodatkowanie najmu ryczałtem

Ryczałt to zdecydowanie najprostsza i najbardziej popularna forma rozliczania przychodów z wynajmu. Przede wszystkim opodatkowania na zasadzie ryczałtu podatnik nie musi prowadzić ewidencji. Ponadto, przy tej formie podatnikowi przysługuje prawo odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy w cyklach miesięcznych lub kwartalnych.

Wysokość podatku ryczałtowego należy obliczać bezpośrednio od uzyskanego przychodu, a zatem przy tej formie nie ma możliwości odliczania kosztów. Przy wyliczaniu kwoty przychodu istotne znaczenie mają zapisy umowy najmu. W przypadku gdy właściciel mieszkania (podatnik) pobiera od najemcy zarówno czynsz, jak i opłaty eksploatacyjne, to właściciel taki powinien uiścić podatek od całej kwoty uzyskanej od najemcy. Nie ma przy tym znaczenia, że koszty mediów trafiają ostatecznie do przedsiębiorstw dostarczających usługi. Jeśli zaś umowa najmu przewiduje, że najemca płaci właścicielowi mieszkania wyłącznie czynsz, a rachunki opłaca we własnym zakresie, wówczas opodatkowaniu podlega tylko przychód z czynszu.

W przypadku opodatkowania wynajmu w formie ryczałtu obowiązują dwie stawki podatku:

• 8,5% od przychodów do wysokości 100 tys. zł rocznie,
• 12,5% powyżej limitu 100 tys. zł rocznie (ale tylko dla nadwyżki tej kwoty).

Prywatny najem mieszkania w zeznaniach rocznych

Podatnicy, którzy wybrali opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych dochody osiągnięte z najmu za rok 2021 rozliczają na formularzu PIT-36. Zeznanie należy złożyć w terminie do 30 kwietnia 2022 r.

Natomiast w przypadku rozliczania przychodu z najmu na zasadzie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych zeznanie roczne za rok 2021 składa się na formularzu PIT-28. Powinno się to zrobić w terminie do 28 lutego 2022 r.

VAT od prywatnego wynajmu

Podatnik, który wynajmuje nieruchomość o charakterze mieszkalnym lub jej część na cele mieszkaniowe na własny rachunek jest zwolniony z VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione od podatku są m.in. usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Od 2023 już tylko ryczałt w rozliczeniu przychodów z najmu mieszkania

W ramach Polskiego Ładu do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wprowadzone zostały zmiany, które weszły w życie z dniem 1 stycznia 2022 r. i obejmują m.in. zasady rozliczania przychodów z prywatnego wynajmu. Jak wskazano powyżej dotychczas osoby wynajmujące mieszkanie w formie najmu prywatnego miały możliwość wyboru formy, w jakiej będą rozliczać się z fiskusem, tj. na zasadach ogólnych bądź w formie ryczałtu. Ten pierwszy rodzaj opodatkowania pozwalał właścicielom wynajmowanych mieszkań na odliczenie kosztów poniesionych na ich remont, czy wyposażenie. Zgodnie z nowymi przepisami nie będzie to już możliwe. Jedyną formą opodatkowania przychodów z wynajmu prywatnego mieszkania będzie ryczałt od przychodów ewidencyjnych. Ustawodawca wprowadził tu jednak roczny okres przejściowy, co oznacza, że rok 2022 będzie ostatnim, w którym podatnicy będą mogli obniżyć podstawę opodatkowania o wydatki poniesione na remont wynajmowanego mieszkania.

Zmiana wprowadzająca ryczałt jako jedyną możliwą formę opodatkowania zacznie obowiązywać od 1 stycznia 2023 r. Po wejściu w życie tej zmiany podatnik w dalszym ciągu zobowiązany będzie odprowadzić podatek w wysokości 8,5% do kwoty 100 000 zł oraz 12,5 % od nadwyżki przychodów ponad 100 000 zł rocznie. W mocy pozostanie także możliwość wynajmowania mieszkania bez konieczności zakładania działalności gospodarczej.

Z jednej strony jest to dużo prostsza forma rozliczania się z fiskusem, jednakże z drugiej strony taka forma opodatkowania ogranicza możliwości rozliczenia poniesionych kosztów. Ryczałt jest naliczany od przychodu, a więc nie jest pomniejszany o koszty. A zatem dla podatników, których koszty związane z wynajmowanym mieszkaniem są wysokie, zmiana ta będzie bardzo niekorzystna.

W ich przypadku rozwiązaniem może być rozpoczęcie rozliczania najmu w ramach działalności gospodarczej. Pozwoli to wynajmującym na dalsze uwzględnianie kosztów związanych z najmem poprzez odliczenie ich od podstawy opodatkowania.

Niestety nowe przepisy wprowadzają szereg innych zmian, przez które rozliczanie najmu, również w ramach działalności gospodarczej, nie zawsze będzie korzystniejsze. Chodzi tu przede wszystkim o nowe zasady naliczania oraz wysokość składki zdrowotnej. Od 1 stycznia 2022 r. składka ta naliczana jest od dochodu uzyskanego w ramach działalności gospodarczej i wynosi odpowiednio 4,9 % dochodu w przypadku rozliczenia za zasadach podatku liniowego oraz 9% w przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych. Ponadto składka ta w żadnej części nie będzie mogła zostać odliczona od podatku dochodowego.

Czy konieczna zmiana umowy najmu?

Wielu podatników wynajmujących mieszkania w ramach prywatnego najmu zastanawia się, czy w związku ze zmianą przepisów i wprowadzeniem ryczałtu jako jedynej formy rozliczeń należy zmienić dotychczasowe umowy najmu. Co do zasady wprowadzenie nowego modelu rozliczeń podatkowych nie oznacza, że konieczna jest zmiana obowiązujących umów najmu. W praktyce jednak taka zmiana umowy może okazać się dla wynajmującego korzystna, a jednocześnie nie pogarszająca sytuacji najemcy. 

Stanowisko, jakie od wielu lat zajmują w takich sprawach organy skarbowe jest korzystne dla wynajmujących. W zdecydowanej większości przypadków uznają one, że ryczałt od przychodów z tytułu najmu mieszkania można rozliczać tylko od kwoty czynszu najmu pobieranego przez właściciela. Warto zatem rozważyć wprowadzenie do umowy najmu zmian, dzięki którym jej postanowienia dostosowane będą do korzystnej interpretacji organów podatkowych.

W praktyce wyeliminowanie możliwości rozliczania wynajmu na zasadach ogólnych najbardziej odczują osoby, które dotychczas korzystały z tej formy opodatkowania. Podatnicy ci nie będą już mogli odliczać od podstawy opodatkowania wysokich kosztów związanych z remontami wynajmowanych nieruchomości czy też korzystać z możliwości amortyzacji.

Zmiany zasad rozliczania przychodów z pewnością odcisną piętno na całym rynku najmu nieruchomości. Istnieje wysokie prawdopodobieństwo, że ciężar zwiększonych podatków w znacznej mierze zostanie przerzucony na najemców, ponieważ wynajmujący, chcąc zrekompensować sobie wzrost obciążeń podatkowych, będą podnosić stawki najmu.

Zmiana zasad opodatkowania a agroturystyka

Stosownie do art. 21 ust. 1 pkt. 43 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu wynajmu pokoi gościnnych, w budynkach mieszkalnych położonych na terenach wiejskich w gospodarstwie rolnym, osobom przebywającym na wypoczynku oraz dochody uzyskane z tytułu wyżywienia tych osób, jeżeli liczba wynajmowanych pokoi nie przekracza 5 sztuk. Nowe przepisy nie wprowadzają w tym zakresie żadnych zmian, a zatem osoby wynajmujące pokoje w ramach tzw. małej agroturystyki pozostaną zwolnione od podatku dochodowego.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 1128 ze zm.);
• Ustawa z dnia 29 października 2021 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105);
• Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn.: Dz.U. z 2021 r. poz. 685 ze zm.).