Domek letniskowy od 35 do 70 m2 na zgłoszenie. Budowa domku letniskowego zgodnie z przepisami
Budowa domków letniskowych o powierzchni zabudowy od 35 m2 do 70 m2 nie wymaga pozwolenia na budowę, lecz zgłoszenia, jednakże koniecznym jest spełnienie warunków określonych w art. 29 ust. 1 pkt 16 b) ustawy Prawo budowlane[1].
Domek letniskowy definicja
Domek letniskowy, a właściwie budynek rekreacji indywidualnej musi być przeznaczony do okresowego wypoczynku właściciela i jego rodziny. Generalnie, o klasyfikacji budynku jako mieszkalnego lub letniskowego decyduje więc jedynie jego przeznaczenie do celu mieszkaniowego lub związanego z rekreacją i wypoczynkiem[2].
Zgodnie z orzecznictwem, poprzez rekreację indywidualną należy rozumieć rekreację organizowaną samodzielnie przez zainteresowane tą formą aktywności osoby, nie zaś zapewnianie zakwaterowania za pośrednictwem trudniącego się świadczeniem tego typu usług podmiotu[3]. W myśl przepisów Prawa budowlanego domek letniskowy przeznaczony do świadczenia usług nie jest zwolniony z konieczności uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę.
Przepisy prawa nie zawierają definicji okresowego wypoczynku, jednakże budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku pozostają w opozycji do tzw. domu całorocznego. Okresowy wypoczynek w orzecznictwie sądów wskazywany jest jako okazjonalny, np. letni. W przypadku niespełnienia powyższej przesłanki, nie będziemy mogli zrealizować budowy domku letniskowego na zgłoszenie.
Domek letniskowy na zgłoszenie
Nowelizacja dotycząca możliwości budowy domku letniskowego na zgłoszenie wprowadzona została ustawą z dnia 17 września 2021 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Nowe przepisy weszły w życie 3 stycznia 2022.
W ramach nowelizacji rozszerzony został katalog budów niewymagających pozwolenia na budowę, a wymagających zgłoszenia. Jedną z inwestycji dodanych do tego katalogu są wolno stojące, parterowe budynki rekreacji indywidualnej o powierzchni zabudowy powyżej 35 m2, ale nieprzekraczającej 70 m2.
Domek letniskowy musi być wolno stojący i parterowy. W przepisach Prawa budowlanego brak jest definicji „budynku wolno stojącego”. Należy przyjąć jednak, że budynkiem wolno stojącym jest budynek nie połączony z innym obiektem budowanym, nie wykorzystującym w swojej konstrukcji elementów innego obiektu budowlanego, stanowiącym jako całość samodzielną konstrukcję, nieograniczoną fizycznie w przestrzeni innymi obiektami[4]. Podobnie, przepisy nie definiują ,,budynku parterowego”, jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa "parter" tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku[5]. Zgodnie z definicją kondygnacji wskazanej w rozporządzeniu [6] poddasze nieużytkowe nie jest kondygnacją, tak więc budynek z poddaszem nieużytkowym będzie budynkiem parterowym.
Powierzchnia zabudowy domku letniskowego nie może być większa niż 70 m2. Mając na względzie orzecznictwo sądów administracyjnych oraz Polską Normę PN-ISO 9836:2015-12 (punkt 5.1.2.1) przez powierzchnię zabudowy należy rozumieć powierzchnię terenu zajętą przez budynek w stanie wykończonym. Powierzchnia zabudowy jest wyznaczona przez rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu. Do powierzchni zabudowy nie wlicza się jednak: powierzchni obiektów budowlanych ani ich części nie wystających ponad powierzchnię terenu, powierzchni elementów drugorzędnych takich jak np. schody zewnętrzne, rampy zewnętrzne, daszki, markizy, występy dachowe, oświetlenia zewnętrzne, powierzchnie zajmowanej przez wydzielone obiekty pomocnicze np. szklarnie, altany, szopy (punkt 5.1.2.2 przywołanej normy) [7].
Rozpiętość elementów konstrukcyjnych domku letniskowego na zgłoszenie musi wynosić do 6 metrów, a wysięg wsporników do 2 metrów.
Przepisy ustawy Prawo budowlane nie zawierają definicji legalnej pojęcia "rozpiętości konstrukcji", nie oznacza to jednak dowolności w rozumieniu tego określenia. W języku polskim pojęcie "rozpiętości" oznacza "odległość między najdalszymi krańcami, krawędziami czegoś rozpiętego, całkowicie rozłożonego", zaś przykładowo "rozpiętość przęsła" rozumie się jako "odległość między dwoma najbliższymi punktami podparcia elementu konstrukcyjnego"[8].
Definicję rozpiętości konstrukcji zawiera również Leksykon architektoniczno-budowlany wydawnictwa Arkady i oznacza odległość między dwoma najbliższymi punktami podparcia, czyli punktami, w których dany element styka się z podporą [9].
Domek letniskowy: jaka powierzchnia działki i gęstość zabudowy
Zgodnie z projektem ustawy o zmianie ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawodawca określił dopuszczalną gęstość zabudowy dla domków letniskowych.
Liczba budynków rekreacji indywidualnej nie może być większa niż jeden na każde 500m² powierzchni działki.
Co istotne, sformułowanie „jeden na każde 500m² powierzchni działki”, nie oznacza że możemy wybudować domek letniskowy wyłącznie, gdy nasza działka ma powierzchnię co najmniej 500 m². Każde 500 m² powierzchni działki oznacza przedziały wielkości tej powierzchni (tj. każde „rozpoczęte 500 m² działki). Powyższa regulacja, w myśl ustawodawcy, gwarantuje, że domek letniskowy będzie służyć celom indywidualnym i ograniczy powstawanie osiedli domków, np. dla celów turystycznych.
Należy podkreślić, że budowa domków letniskowych może być wykonywana na działkach budowlanych lub działkach przeznaczonych pod budownictwo rekreacyjno-mieszkaniowe, czyli przeznaczonych do okresowego wypoczynku. Zmiana ustawy Prawo budowlane nie wprowadziła modyfikacji dla ogólnych zasad zakazu budowy obiektów budowlanych wynikających z przepisów szczególnych, np. ochrony przyrody i środowiska.
Podstawa prawna:
[1] Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
[2] Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 20 września 2017 r. I ACa 265/17
[3] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 12 maja 2021 r. II SA/Gd 7/21
[4] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 27 marca 2019 r. II SA/Lu 75/19
[5] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 r. II SA/Bd 1336/14
[6] § 3 pkt 16 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
[7] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 22 czerwca 2021 r. II SA/Lu 215/21
[8] Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie z dnia 3 kwietnia 2012 r. II SA/Lu 1025/11
[9] Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 lutego 2020 r. II OSK 1069/18
Kancelaria Radcy Prawnego Wojciech Zabrocki specjalizuje się w zakresie prawa budowlanego oraz odszkodowań. Pełny zakres działalności na stronie www.prawnikgdansk.com
Kontakt z autorem: [email protected]
