Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej na rynku nieruchomości - jakie podatki płaci fundacja?

Już 22 maja 2023 w polskim prawie pojawi się nowa instytucja, będąca przedmiotem zainteresowania wielu osób poszukujących sposobu zabezpieczenia posiadanego majątku dla członków rodziny, ale także alternatywnych form prowadzenia działalności gospodarczej, zwłaszcza związanej z rynkiem nieruchomości.

Spis treści

1. Czym jest fundacja rodzinna?
2. Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej na rynku nieruchomości
3. Opodatkowanie przychodu z najmu nieruchomości w fundacji rodzinnej
4. Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości
5. Jakie podatki płaci fundacja rodzinna?
6. Nieruchomości rolne nabędziesz nie będąc rolnikiem
7. Podsumowanie

Czym jest fundacja rodzinna?

Fundacja rodzinna jest osobą prawną utworzoną w celu gromadzenia mienia, zarządzania nim w interesie beneficjentów oraz spełniania świadczeń na rzecz beneficjentów. Szczegółowy cel fundacji rodzinnej określa jej fundator.

• Fundacja rodzinna 2023 - ustawa, która chroni polskie firmy rodzinne

Działalność gospodarcza fundacji rodzinnej na rynku nieruchomości

Fundacja rodzinna może prowadzić działalność gospodarczą m.in. w zakresie:

• najmu, dzierżawy lub udostępniania mienia do korzystania na innej podstawie;
• zbywania mienia, o ile mienie to nie zostało nabyte wyłącznie w celu dalszego zbycia.

Pojęcie „mienia” obejmuje również nieruchomości. Zanim jednak fundacja rodzinna rozpocznie działalność gospodarczą w którymkolwiek z powyższych zakresów, konieczne jest uprzednie nabycie mienia.

Wniesienie przez fundatora (a więc osobę zobowiązaną do wniesienia mienia na pokrycie funduszu założycielskiego fundacji rodzinnej o wartości określonej w statucie, nie niższej niż 100 000 zł) nieruchomości do fundacji rodzinnej jest neutralne podatkowo (nie wiąże się z powstaniem zobowiązania podatkowego na gruncie PIT, CIT, ani PCC), zarówno po stronie fundatora, jak i fundacji.

Z tego punktu widzenia, fundacja rodzinna posiadać będzie przewagę nad spółkami prawa handlowego, np. spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, w której przypadku wniesienie wkładu przez wspólnika pociąga za sobą powstanie zobowiązania podatkowego na gruncie ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Opodatkowanie przychodu z najmu nieruchomości w fundacji rodzinnej

Fundacji rodzinnej przysługuje zwolnienie podmiotowe w zakresie CIT, jeżeli przychód ten będzie wynikał z działalności, której prowadzenie przez fundację jest dozwolone, a więc m.in. z najmu, dzierżawy lub udostępniania nieruchomości na innej podstawie.

Fundacja rodzinna może stanowić zatem dogodny instrument pozwalający nie tylko na gromadzenie i zabezpieczenie rodzinnego majątku, ale i skuteczne jego pomnażanie. Zobowiązanie podatkowe w zakresie CIT powstanie jednak na późniejszym etapie – tj. wypłaty świadczeń na rzecz beneficjentów fundacji – każdorazowo w stawce 15%.

• Fundacja rodzinna - nowe zasady opodatkowania dla firm rodzinnych od maja 2023

Opodatkowanie przychodu ze sprzedaży nieruchomości

Zwolnienie podmiotowe fundacji rodzinnej w zakresie CIT dotyczy, w przypadku przychodu ze sprzedaży nieruchomości, jedynie sytuacji, gdy nieruchomość nie została nabyta wyłącznie w celu dalszego zbycia. Wydaje się zatem, że w przypadku, gdy nabyta przez fundację rodzinną nieruchomość zostanie najpierw przeznaczona na wynajem (choćby przez okres kilku miesięcy), następujące po tym okresie zbycie nieruchomości nie powinno prowadzić do powstania zobowiązania w zakresie CIT po stronie fundacji rodzinnej.

Nie sposób jednak z całą pewnością stwierdzić, jak kształtować będzie się wykładnia ustawowego pojęcia nabycia mienia „wyłącznie w celu dalszego zbycia” – należy przypuszczać, że na tym tle mogą powstać znaczne rozbieżności w zakresie stosowania prawa zarówno przez organy skarbowe, jak i przez sądy.

Powyższe zagadnienie jest istotne, ponieważ w przypadku prowadzenia przez fundację rodzinną działalności gospodarczej w zakresie nabywania nieruchomości (mienia) wyłącznie w celu dalszego zbycia (a więc działania w charakterze np. pośrednika w obrocie nieruchomości), do przychodu osiągniętego w ten sposób stosowana będzie 25% stawka CIT.

• Podatek od nieruchomości 2023
• Podatek od darowizny 2023

Jakie podatki płaci fundacja rodzinna?

W przypadku, gdy fundacja rodzinna spełni świadczenie (np. poprzez wypłatę środków pieniężnych) na rzecz jej beneficjenta, skutki podatkowe mogą być różne, w zależności od tego do jakiej grupy podatkowej (w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn) należy jej beneficjent.

Jeżeli zatem beneficjent pozostaje:

1. członkiem najbliższej rodziny fundatora należącym do tzw. zerowej grupy podatkowej (np. małżonkiem, dzieckiem, rodzicem, rodzeństwem, dziadkiem, pradziadkiem) – wypłata środków na rzecz beneficjenta spowoduje powstanie zobowiązania podatkowego po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT), natomiast po stronie beneficjenta nie powstanie żadne zobowiązanie podatkowe;
2. członkiem dalszej rodziny fundatora należącym do I lub II grupy podatkowej (np. stryjem, bratankiem, małżonkiem rodzeństwa) – wówczas oprócz podatku po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT), powstanie również obowiązek podatkowy w zakresie PIT po stronie beneficjenta (10% PIT);
3. osobą nienależącą do powyższych kategorii – wówczas oprócz podatku po stronie fundacji rodzinnej (15% CIT) powstanie również obowiązek podatkowy beneficjenta w zakresie PIT (15%).

Jedynie zatem w przypadku, gdy beneficjent należy do zerowej grupy podatkowej, możliwe będzie uniknięcie podwójnego opodatkowania.

Na marginesie warto zaznaczyć, że określenie sposobu opodatkowania beneficjentów komplikuje się w przypadku fundacji założonej przez wielu fundatorów. Zastosowanie znajdzie wówczas zasada stosowania zwolnienia od podatku proporcjonalnie do udziału majątku fundatora wniesionego przez danego fundatora do całości wkładów wniesionych do fundacji. I tak w przypadku fundacji założonej przez dwóch fundatorów niepowiązanych ze sobą rodzinnie, dokonujących równych wkładów, wypłaty świadczeń pieniężnych na rzecz jej beneficjentów z grupy zerowej (w stosunku do jednego lub drugiego fundatora) powinny zostać zwolnione z PIT jedynie w 50%. Ze względu jednak na niejasne brzmienie przepisów w tym zakresie, należy spodziewać się, że kwestia to może zostać wkrótce ponownie uregulowana stosowną nowelizacją ustawy.

Nieruchomości rolne nabędziesz nie będąc rolnikiem

Ustawa o fundacjach rodzinnych nie pozostaje bez wpływu również na kwestię obrotu nieruchomościami rolnymi – fundacja rodzinna będzie mogła nabywać nieruchomości rolne od jej fundatora, zaś jej beneficjent będący osobą bliską fundatora – od fundacji rodzinnej (rozszerzony zostanie tym samym krąg podmiotów, które będą mogły nabyć nieruchomość rolną pomimo niespełnienia kryterium bycia „rolnikiem indywidualnym” w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego).

Powyższa możliwość pozwoli na wnoszenie do fundacji rodzinnych również całych gospodarstw rolnych, w celu przeciwdziałania ich rozdrobnieniu w wyniku dziedziczenia i podziału w naturze po śmierci fundatora (prowadzenie gospodarstwa rolnego pozostaje w zakresie dozwolonej działalności fundacji rodzinnej).

Podsumowanie

Fundacja rodzinna stanowi interesującą formę prawną, która poza realizacją celów niezwiązanych bezpośrednio z działalnością gospodarczą (zachowanie majątku rodzinnego oraz stworzenie mechanizmów jego sukcesji) może w pewnych przypadkach stanowić optymalne rozwiązanie dla prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmu i dzierżawy nieruchomości, szczególnie korzystną dla beneficjentów z najbliższego kręgu rodzinnego fundatora.

Ryzykownym jednak wydaje się traktowanie fundacji rodzinnej jako „wehikułu optymalizacyjnego” pozwalającego na prowadzenie działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, ze względu na ograniczenia w zakresie dozwolonego zakresu działalności fundacji rodzinnej i sankcyjną stawkę CIT w wysokości 25%.

Ze względu na złożoność regulacji fundacji rodzinnej i jej nowość w obrocie gospodarczym, przy projektowaniu statutu fundacji rodzinnej, określaniu jej celów oraz planowaniu jej struktury majątkowej, warto zasięgnąć konsultacji prawnika.