Działka letniskowa – z domkiem czy bez? Jaka nieruchomość jest działką letniskową?
Działka letniskowa znalazła się w grupie tych nieruchomości, które pandemia w 2020 roku wywindowała na szczyt zainteresowania kupnem lub wynajmem. Jaki status prawny ma działka letniskowa (rekreacyjna)? Czym różni się działka letniskowa od działki budowlanej?
Spis treści
- Działka letniskowa ‒ definicja
- Działka letniskowa a działka budowlana
- Działka letniskowa z domkiem czy bez
- Główne kryteria wyboru działki letniskowej
- Ile jesteśmy gotowi zapłacić za działkę letniskową?
Działka letniskowa ‒ definicja
Nie znajdziemy w przepisach definicji działki letniskowej, tak jak jej synonimu, czyli działki rekreacyjnej. Funkcjonuje jednak definicja potoczna – działka (nieruchomość) wykorzystywana w celu wypoczynkowym (rekreacyjnym), na której dopuszcza się, o ile przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zabudowę letniskową (czyli bez funkcji zamieszkania całorocznego, tzw. budynek rekreacji indywidualnej).
Działka letniskowa a działka budowlana
Skoro nie ma definicji działki letniskowej/rekreacyjnej, to co różni taką nieruchomość od działki budowlanej? Można podać kilka różnic:
- funkcja
- zabudowa
- wymogi prawne
Działka letniskowa jest przeznaczona na cele rekreacyjne a nie mieszkaniowe, mimo że dopuszcza się tam zabudowę mieszkaniową. Na działkach rekreacyjnych powstają przede wszystkim niewielkie domki letniskowe, natomiast na działce budowlanej można postawić dom mieszkalny całoroczny, dla którego są już inne wymagania prawne.
W Prawie budowlanym, w art. 29, w którym wymienione są obiekty, na które nie potrzeba pozwolenia na budowę, wskazuje się na „wolno stojące parterowe budynki rekreacji indywidualnej rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki".
Podsumowując, na działce letniskowej dopuszczona jest zabudowa, która nie pełni funkcji całorocznego domu jednorodzinnego. Można też zdecydować się na budynki niezwiązane trwale z gruntem (np. na kołach, czyli tzw. wóz Drzymały, lub postumentach) czy altany. Prawo budowlane zwalnia z uzyskania pozwolenia na budowę domku letniskowego (wystarczy zgłoszenie), ale trzeba pamiętać, że taki domek musi spełniać wymogi rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Może Cię zainteresować też:
Działka budowlana musi spełniać szereg warunków, by można było zbudować na niej dom jednorodzinny, z których działka rekreacyjna jest zwolniona. Z tego względu koszt zakupu działki rekreacyjnej jest dużo niższy niż budowlanej. Zawsze trzeba się jednak upewnić, jaką zabudowę (i czy w ogóle) dopuszcza się na danym terenie.
Na szczególną ostrożność przy wyborze zasługują te działki, które mają cechy nietypowe. Przytoczę tylko kilka przykładów:
- działki leśne
- działki na których lub w pobliżu których przebiega napowietrzna linia elektroenergetyczna
- działki o bardzo słabej nośności gruntu, np: na torfowiskach.
Działki leśne, oznaczone w ewidencji gruntów jako Ls a ich status w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego widnieje jako działka budowlana - wymagają dodatkowych formalności. Należy pamiętać o tym, że powierzchnię pod budynkiem, powierzchniami utwardzonymi, wiatą garażową, śmietnikiem itp. należy wyłączyć z produkcji leśnej. Decyzję taką wydaje dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych. Formalności są dosyć czasochłonne i należy dokonać ich przed uzyskaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Potrzebne będą do tego mapa do celów projektowych z wrysowanym zagospodarowaniem i zestawieniem powierzchni. Opłaty wyłączeniowe mogą być dosyć sporym wydatkiem.
Działki z linią elektroenergetyczną - jeżeli decydujemy się na taką działkę, należy zgłosić się do zakładu elektroenergetycznego o określenie pasa technicznego, w którym jest zakaz zabudowy kubaturowej. Niekiedy odległości te wskazane są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Szerokość pasa zależna jest od tego czy mamy do czynienia z niskim napięciem (do 1kV), czy średnim (od 1- 60 kV) i może wynieść od 3 do nawet 15 metrów. Istnieje oczywiście możliwość zgłoszenia kolizji z linią niskiego i średniego napięcia. Omija się wówczas działkę, przesuwając linie napięcia po jej granicy. Można to zrobić umieszczając linie kablowe w gruncie lub pozostawiając je napowietrznie. Bardziej ekonomiczny jest wariant pierwszy, jednak każdorazowo koszt pokrywa inwestor.
Działki na torfowiskach - jeżeli decydujemy się na zakup takiej działki ze względów na walory krajobrazowe czy lokalizacyjne, wykonajmy dokładne badania gruntu. Może okazać się, że budowa fundamentów będzie wymagała dodatkowych nakładów finansowych. Najczęściej konieczne są dodatkowe prace w postaci np: wymiany części gruntu, wykonania mikropali lub w skrajnych przypadkach wykonania studni w postaci cylindrycznych betonowych kręgów, na których można potem oprzeć właściwy fundament domu. Wszystkie te zabiegi mocno podrażają całość inwestycji i dodatkowo wydłużają jej realizację.
Wybór odpowiedniej działki pod własny dom wymaga sporego doświadczenia i właściwej weryfikacji. Dlatego przy jej trudniejszych wariantach lub nietypowym kształcie zalecana jest konsultacja z doświadczonym fachowcem. W innym przypadku należy kierować się wyborem typowych działek pasujących pod każdy dom.
Działka letniskowa z domkiem czy bez
Polacy poszukują zarówno działek zabudowanych, jak i gruntów na których będą mogli postawić domek letniskowy. Przeważają poszukiwania działki pod zabudowę, ale niemal tyle samo jest chętnych na działkę z gotowym domem. Trzeba jednak pamiętać, że zgodnie z prawem budynek można postawić co najmniej 100 metrów od linii brzegowej. Coraz większym zainteresowaniem cieszą się działki rekreacyjne zorganizowane w osady, gdzie każdy ma wspólny dostęp np. do jeziora z pomostem. Lokalizacja działki letniskowej to również odległość od miejsca zamieszkania. Taka preferowana trasa na działkę rekreacyjną wynosi do 100 km. Liczy się bowiem czas, ale i koszt dojazdu.
Główne kryteria wyboru działki letniskowej
Jak sama nazwa wskazuje, głównym atutem działki letniskowej/rekreacyjnej jest jej lokalizacja. Musi być na tyle ładnie i atrakcyjnie, abyśmy chcieli spędzać czas blisko natury. Liczy się też wygoda użytkowania działki. A zatem podstawowe kryteria wyboru działki letniskowej to:
- lokalizacja
- cena
- dostęp do mediów
Z analiz pośredników nieruchomości wynika, że najbardziej poszukiwane są działki w pobliżu zbiorników wodnych, czyli blisko linii brzegowych rzek lub jezior. Takie działki osiągają najwyższe ceny, ale też najszybciej znajdują nabywców.
Istotną kwestią atrakcyjności działki letniskowej jest dostęp do mediów. Często takie działki są nieuzbrojone. Uzbrojenie działki w media może kosztować nawet tyle co sama nieruchomość, szczególnie gdy trzeba pociągnąć linię elektroenergetyczną na dużą odległość.
W roku 2020 obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie działkami letniskowymi. W okresie pandemii, dającej się we znaki izolacją społeczną, Polacy intensywnie poszukiwali działek letniskowych. Agenci Metrohouse donoszą, że w ostatnich 12 miesiącach (2020/2021) z baz pośredników znikały nieruchomości, które jeszcze do niedawna bezskutecznie oczekiwały na kupca, niektórzy nawet zaczęli narzekać, że choć klientów na działki nie brakuje, problemem stała się ich dostępność.
Ile jesteśmy gotowi zapłacić za działkę letniskową?
Ponad połowa poszukujących działek letniskowych wydało lub planuje wydać do 50 000 zł. Niewiele ponad 10% jest zdecydowana przeznaczyć na taki zakup ponad 100 000 zł. Przy cenie działki pojawia się temat, czy działki letniskowe są kupowane tylko za gotówkę. Otóż niekoniecznie. Niektóre banki w swojej ofercie mają także kredyty hipoteczne z przeznaczeniem na zakup działki rekreacyjnej lub budowę na niej domu letniskowego. Możliwość finansowania zależy od wielu czynników, takich jak np. przeznaczenie działki, jej wielkość oraz lokalizacja, które mogą mieć wpływ na warunki kredytowe, konieczność zwiększenia przez kredytobiorcę wysokości wkładu własnego, lub zabezpieczenia się na innej nieruchomości.
