Flipper - kim jest? Na czym polega flipping mieszkań? Zapisy w Ustawie Deweloperskiej
Flipper to nieoficjalna nazwa podmiotów, działających w sposób zorganizowany, których celem jest zakup nieruchomości po okazyjnej cenie, następnie wprowadzenie zmian zwiększających jego wartość i szybką sprzedaż z zyskiem. Ustawa Deweloperska nakłada na filpperów szereg obowiązków. Dowiedz się więcej.
Spis treści
- Flipperzy w Ustawie Deweloperskiej
- Nowe obowiązki flipperów
- Obowiązek informacyjny również dla flipperów
- Obowiązki flippera przy lokalach niemieszkalnych
Flipping mieszkań zazwyczaj dotyczy rynku wtórnego. Flipperzy kupują mieszkania, często w złym stanie, za okazyjną cenę, robią szybkie odświeżenie lub dzielą na mniejsze lokale i tak samo szybko sprzedają nieruchomość z zyskiem.
Zdarza się również, że flipperzy kupują okazyjnie mieszkania na rynku pierwotnym i sprzedają je z zyskiem nawet niewykończone.
Wygląda jednak na to, że spodziewana recesja na rynku nieruchomości oraz przepisy Ustawy Deweloperskiej, która zacznie obowiązywać od 1 lipca 2022 znacznie ograniczą flipping mieszkań. Do tego dochodzi rosnące zainteresowanie deweloperów do wprowadzania do umów deweloperskich klauzul waloryzacyjnych, na braku których najczęściej na rynku pierwotnym dotychczas zarabiali flipperzy.
Flipperzy w Ustawie Deweloperskiej
Głównym celem nowej Ustawy Deweloperskiej jest zwiększenie ochrony nabywców mieszkań. Dotychczasowa Ustawa Deweloperska w żadnym zakresie nie oddziaływała na działalność flipperów. Flipper sprzedawał mieszkanie zakupione od dewelopera na zasadach swobody umów bez żadnych ograniczeń czy obowiązków określonych w dotychczasowej ustawie.
Sytuację tę zmienia nowa Ustawa Deweloperska. Zapisy nowej ustawy znajdą zastosowanie wyłącznie do umów zawieranych pomiędzy flipperami, będącymi przedsiębiorcami a nabywcami konsumentami, w sytuacji jeżeli przedmiot umowy powstał w wyniku realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a przeniesienie praw z tych umów na nabywcę następuje po raz pierwszy. Zapisy będą dotyczyć zarówno mieszkań, domów jednorodzinnych, jak i lokali niemieszkalnych, powstałych w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego. Zapis ten dotyczył będzie, oczywiście, także wszystkich innych przedsiębiorców.
Nowe obowiązki flipperów
Nowa Ustawa Deweloperska zobowiązuje flipperów ale również wszystkich innych przedsiębiorców zawierających umowy z nabywcami – konsumentami, o których mowa powyżej, w szczególności do:
- przestrzegania przepisów nowej Ustawy Deweloperskiej w zakresie regulacji dotyczących umowy rezerwacyjnej, w tym w szczególności w zakresie wymaganej formy pisemnej, maksymalnej wysokości opłaty rezerwacyjnej (1% ceny), zwrotu opłaty w przypadku nie uzyskania kredytu przez nabywcę lub niewykonywania umowy przez przedsiębiorcę. Umowa rezerwacyjna nie jest obowiązkowa, może lecz nie musi poprzedzać umowę sprzedaży.
- przestrzegania przepisów dot. odbiorów mieszkań, w tym w zakresie obowiązku dokonywania odbioru po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, w obecności nabywcy (wykluczono odbiory jednostronne), obowiązku sporządzenia protokołu z odbioru, w którym mają zostać wskazane stwierdzone wady istotne i nieistotne jak i odmowa lub uznanie przez przedsiębiorcę wady istotnej. Zwrócić ponadto należy, uwagę, iż w przypadku gdy umowa sprzedaży o której mowa powyżej, została poprzedzona umową rezerwacyjną, a przedsiębiorca inny niż deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości, opłata rezerwacyjna jest zwracana w podwójnej wysokości.
Polecamy także:
- Deweloperzy będą mogli stosować zasady starej Ustawy Deweloperskiej
- Prospekt informacyjny - nowe obowiązki deweloperów
- Ustawa Prawo bankowe z istotną zmianą dla kredytobiorców
- Nowa ustawa deweloperska będzie miała wpływ na ceny mieszkań i cały rynek mieszkaniowy
Obowiązek informacyjny również dla flipperów
Na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy nabycia nieruchomości, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, przedsiębiorca inny niż deweloper zapewnia możliwość zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z:
- aktualnym stanem księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości;
- aktualnym odpisem, wyciągiem, zaświadczeniem lub wydrukiem komputerowym z Centralnej Informacji Krajowego Rejestru Sądowego, jeżeli podmiot podlega wpisowi do Krajowego Rejestru Sądowego, albo aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej;
- tytułem prawnym potwierdzającym prawo przedsiębiorcy do przeniesienia praw z umów, o których mowa powyżej;
- kopiami następujących dokumentów: pozwoleniem na budowę albo zgłoszeniem budowy do którego organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniósł sprzeciwu, projektem budowlanym oraz decyzją o pozwoleniu na użytkowanie budynku lub zawiadomieniem o zakończeniu budowy, do którego organ nadzoru budowlanego nie wniósł sprzeciwu.
Ponadto, flipper, tak samo jak każdy przedsiębiorca inny niż deweloper przed zawarciem ww. umowy, lub poprzedzającej ją umowy rezerwacyjnej, przekazuje osobie zainteresowanej zawarciem umowy, na trwałym nośniku, informacje o nieruchomości i przedsięwzięciu deweloperskim lub zadaniu inwestycyjnym, w tym o gruncie i zagospodarowaniu przestrzennym terenu, o budynku, lokalu lub domu jednorodzinnym, o których mowa w części ogólnej w pkt III oraz części indywidualnej załącznika do ustawy, z wyjątkiem informacji dotyczących finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, środków ochrony wpłat nabywcy, harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz warunków odstąpienia od umowy.
Jednocześnie flipper ma obowiązek przekazać nabywcy informację o możliwości zapoznania się w lokalu przedsiębiorstwa z dokumentami wymienionymi powyżej.
Obowiązki flippera przy lokalach niemieszkalnych
Począwszy od 1 lipca 2022, jeżeli przedsiębiorca zawiera z nabywcą konsumentem umowę dotyczącą lokalu niemieszkalnego, niezwiązanego z mieszkaniem czy domem jednorodzinnym, niepodlegającą pod zapisy nowej Ustawy Deweloperskiej, przedsiębiorca taki, w tym flipper, obowiązany jest do poinformowania nabywcy, że:
- lokal będący przedmiotem tej umowy nie jest lokalem mieszkalnym;
- do tej umowy nie mają zastosowania przepisy ustawy, w szczególności środki pieniężne wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji tej umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie.
Powyższe informacje, flipper przekazuje nabywcy na trwałym nośniku w terminie umożliwiającym zapoznanie się z ich treścią przed zawarciem umowy – co najmniej 3-5 dni roboczych przed zawarciem umowy. Powyższe dotyczyć będzie umów, których przedmiotem są lokale użytkowe, mikro apartamenty itp.
Powyższe, wraz ze wzrostem popularności klauzul waloryzacyjnych wpisywanych w umowach deweloperskich przez deweloperów może spowodować brak zainteresowania flipperów nieruchomościami z rynków pierwotnych i skupienie ich uwagi na rynku wtórnym.
