GUNB informuje

Na zadane przez nas pytanie: co robić, gdy brak jest zgody na termomodernizację budynku, odpowiada Anna Macińska - Dyrektor Departamentu Prawno-Organizacyjnego Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Departament Prawno-Organizacyjny Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego uprzejmie informuje, że udziela m. in. ogólnych wyjaśnień z zakresu interpretacji konkretnych przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.) oraz niektórych rozporządzeń wydanych na jej podstawie. Oznacza to, że jeżeli jakiś konkretny przepis z zakresu wyżej wymienionych aktów prawnych budzi wątpliwości, wówczas GUNB udzieli stosownych wyjaśnień.
Natomiast Główny Urząd Nadzoru Budowlanego nie jest właściwy do oceny stanów faktycznych przedstawionych w przekazanym wystąpieniu. Zauważyć należy, że ocena możliwości wydania decyzji o pozwoleniu na budowę bądź przyjęcia zgłoszenia konkretnych inwestycji należy do właściwych w sprawie organów administracji architektoniczno-budowlanej (Starostów).
Każda inwestycja budowlana musi być realizowana w zgodzie z obowiązującym przepisami. Jeśli inwestor zamierza zrealizować docieplenie budynku o wysokości do 12 m, ma obowiązek dokonać zgłoszenia właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej (zob. art. 29 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 30 ust. 1 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane). Docieplenie budynków o wysokości przekraczającej 12 m wymaga natomiast uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę (art. 28 ust. 1 ustawy - Prawo budowlane). Również należy zauważyć, że właściwy organ może zawsze nałożyć, w drodze decyzji, o której mowa w art. 30 ust. 5, obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie określonego obiektu lub robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, jeżeli ich realizacja może naruszać ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub spowodować zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (zob. art. 30 ust. 7 ustawy - Prawo budowlane).
 Zgodnie natomiast z art. 30 ust. 6 pkt 2 ustawy - Prawo budowlane, jeśli zamierzenie inwestycyjne np. docieplenie objęte zgłoszeniem, narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub inne przepisy np. przepisy o ochronie zabytków, organ ma obowiązek wnieść sprzeciw do zgłoszenia.
Zgodnie z art. 4 ustawy – Prawo budowlane każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami. Przepis ten formułuje zasadę generalną odnoszącą się do konstytucyjnej zasady poszanowania prawa własności, z której wynika prawo zabudowy.
Uszczegółowieniem powyższej zasady jest wymóg legitymowania się przez inwestora prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Zgodnie z art. 3 pkt 11 ustawy – Prawo budowlane, przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego, przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych. Z definicji tej wynika więc, że niekoniecznie trzeba być właścicielem, aby mieć tytuł uprawniający do wykonywania robót budowlanych. Tytuł prawny może wynikać ze zgody właściciela udzielonej przyszłemu inwestorowi.
Prawo to jest dokumentowane poprzez złożenie przez inwestora stosownego oświadczenia, zarówno w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę, o którym mowa w art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane, jak również w uproszczonym trybie zgłoszenia, o którym stanowi art. 30 ust. 2 ustawy – Prawo budowlane. Brak prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane np. co do części nieruchomości, na której będą realizowane roboty budowlane, uniemożliwia inwestorowi skutecznie dokonanie zgłoszenia bądź uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę.
Dodatkowo należy wyjaśnić, że decyzja administracyjna np. odmawiająca udzielenia pozwolenia na budowę, musi czynić zadość wymogom formalnym przewidzianym przez przepisy prawa procesowego. Składniki, które powinna zawierać prawidłowa decyzja określono w art. 107 Kpa. Zgodnie z § 1 tego przepisu, decyzja powinna zawierać oznaczenie organu administracji publicznej, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji. Uzasadnienie faktyczne decyzji powinno w szczególności zawierać wskazanie faktów, które organ uznał za udowodnione, dowodów, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, zaś uzasadnienie prawne – wyjaśnienie podstawy prawnej decyzji przytoczeniem przepisów prawa (art. 107 § 3 Kpa). Z decyzji odmownej powinno więc wynikać, jakie przeszkody zaistniały w udzieleniu pozwolenia na budowę bądź przyjęciu zgłoszenia, a nie wskazanie jakie środki powinien przedsięwziąć inwestor, aby ocieplić budynek.