Gwarancja i rękojmia na roboty budowlane - umowa, okres gwarancji, przepisy prawne

Gwarancja, jak i rękojmia są rodzajem zabezpieczenia w tym przypadku dla inwestora zlecającego roboty budowlane. Czy zawsze przysługuje gwarancja? Co na temat gwarancji i rękojmi mówią przepisy? Jak zawrzeć umowę? Dlaczego warto negocjować warunki gwarancji czy rękojmi dotyczących robót budowlanych?

Spis treści

1. Czy zawsze przysługuje gwarancja?
2. Treść oświadczenia gwarancyjnego
3. Okres gwarancji i po gwarancji
4. Realizacja ochrony gwarancyjnej
5. Gwarancja czy rękojmia?
6. Rękojmia - odstąpienie od umowy
7. Rękojmia – możliwość ograniczeń

Czy zawsze przysługuje gwarancja?

Gwarancja służy ustrukturyzowaniu współpracy między stronami dotyczącej usunięcia ewentualnych wad i choć stanowi standard na rynku, z perspektywy przepisów Kodeksu cywilnego, stanowi w istocie opcjonalny element całego stosunku prawnego. W praktyce oznacza to, że dopuszczalne prawnie jest zawarcie umowy o roboty budowlane, w której nie zostaną przewidziane na rzecz inwestora jakiekolwiek uprawnienia gwarancyjne.

Wady fizyczne objęte zazwyczaj zakresem gwarancji, zgodnie z definicją zawartą w regulacjach Kodeksu cywilnego, stanowią stan niezgodności rezultatu realizacji umowy z jej uzgodnionymi postanowieniami. W szczególności o wystąpieniu wady możemy mówić, gdy dostarczona przez wykonawcę rzecz nie ma właściwości, które czy to zostały wprost wskazane w umowie, czy też mieć powinna z uwagi na standard wynikający z okoliczności realizacji prac bądź przeznaczenia rzeczy, nie ma właściwości, co do których inwestor był zapewniony, nie nadaje się do celu wskazanego przez inwestora, bądź wydana została w stanie niezupełnym.

Powstanie stosunku gwarancyjnego Kodeks cywilny łączy ze złożeniem przez gwaranta oświadczenia gwarancyjnego. W jego treści powinny zostać określone jej praktyczne aspekty: zarówno obowiązki składające się na faktyczny zakres udzielanej gwarancji, jak i uprawnienia inwestora, czyli opis jak, kiedy i w jakim zakresie może on domagać się od wykonawcy naprawy wad.

Jak zostało potwierdzone w orzecznictwie sądowym, stosunek gwarancyjny łączący strony zrealizowanej umowy podlega generalnej zasadzie swobody umów. Oznacza to, że w praktyce obrotu treść złożonego przez gwaranta oświadczenia może być przez niego swobodnie ukształtowana. Dla przykładu warto przywołać wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku, który jednoznacznie potwierdził, że gwarant udziela gwarancji dobrowolnie i o treści sformułowanej na własnych warunkach, przy czym zawsze możliwe jest ich zmodyfikowanie w drodze negocjacji pomiędzy stronami.

Mając to na względzie, należy podkreślić, że postanowienia składające się na treść oświadczenia gwarancyjnego powinny zostać dokładnie przeanalizowane (a najlepiej poddane konkretnym negocjacjom) jeszcze przed podpisaniem umowy. Choć wydaje się to truizmem, warto to zrobić świadomie. Samo uzyskanie deklaracji, że „udzielona zostaje nam gwarancja” nie wystarcza by dokonać pełnej oceny możliwości faktycznie przysługujących nam w obliczu wystąpienia wady.

Kluczowe jest również, że oświadczenie gwarancyjne może (ale nie musi) zostać wpisane w treść samej umowy. Może także stanowić osobny dokument opisujący szczegółowo warunki udzielonej gwarancji, ale również być jedynie krótką deklaracją wykonawcy, zawierającą odesłanie do osobnego regulaminu, w którym precyzyjnie opisane zostały wszystkie procedury i terminy. Można zatem wyobrazić sobie sytuację, w której pozornie przyjazne i szerokie oświadczenie gwarancyjne okazane inwestorowi zawiera jednocześnie odesłanie do ogólnych warunków gwarancji udzielanych przez danego wykonawcę. Tam zaś na kilkudziesięciu stronach zawarte zostały rozliczne procedury zgłoszeniowe i wymienione wyłączenia z zakresu ochrony, które przywodzą na myśl wyjątkowo nieprzyjazną polisę ubezpieczeniową.

Finalnie warto podkreślić, że samo oświadczenie gwarancyjne nie musi zostać złożone nawet na piśmie. Spotkawszy się jednak z taką, znacznie mniej standardową, formą przedstawienia warunków gwarancji, uprawniony z jej tytułu ma prawo zażądać od gwaranta wydania oświadczenia gwarancyjnego utrwalonego na piśmie lub innym trwałym nośniku (ten zaś w prawodawstwie unijnym zdefiniowany został jako również pamięć USB, płyty CD, DVD, karty pamięci, dyski twarde oraz pocztę elektroniczną).

Treść oświadczenia gwarancyjnego

Wedle zakresu zaproponowanego przez ustawodawcę, obowiązki gwaranta mogą dotyczyć m.in.:

• zwrotu inwestorowi zapłaconej ceny (bądź jej części),
• wymiany obarczonej wadami rzeczy,
• dokonania naprawy.

Nie jest to w żaden sposób katalog zamknięty, więc nie ma przeszkód, by wpisać do zakresu gwarancji również mniej standardowe postanowienia, takie jak chociażby zapewnienie przez wykonawcę awaryjnego zasilania na czas naprawy, jeśli usterka dotyczy instalacji elektrycznej, która uniemożliwia działanie przedsiębiorstwa inwestora.

Przepisy przewidują szereg dyrektyw wobec prawidłowo sporządzonego oświadczenia gwarancyjnego. Jego treść powinna w szczególności zostać sporządzona w formie jasnej i zrozumiałej oraz zawierać informacje pozwalające na jednoznaczne zidentyfikowanie obowiązanego, czas i zakres terytorialny obowiązywania ochrony gwarancyjnej, konkretne uprawnienia z niej wynikającej. Trzeba jednak zastrzec, że nawet oświadczenie pozbawione elementów wskazanych w przepisach, pozostaje ważne i nie pozbawia uprawnionego jego możliwości dochodzenia napraw. W praktyce zatem, jeśli gwarant faktycznie złożył swoje oświadczenie gwarancyjne, trudno będzie mu się następczo uwolnić od złożonych deklaracji.  

Gwarant może w treści swojego oświadczenia gwarancyjnego zawrzeć postanowienia wiążące udzielenie przez niego ochrony z odpowiednimi działaniami po stronie inwestora. Przykładowo, zgłoszenie wady będzie uznawane tylko, jeśli przedstawione zostanie w odpowiednim trybie, bądź jeśli wystąpienie wady nie będzie następstwem nieprawidłowego wykorzystywania sprzętu czy budynku przez inwestora. W praktyce spotyka się model, w którym wykonawca przy okazji odbioru prac przekazuje inwestorowi rekomendacje i instrukcje dotyczące należytego użytkowania obiektu. Jeśli na etapie gwarancyjnej weryfikacji wady stwierdzi, że inwestor nie zastosował się do jego zaleceń, w oparciu o ujęte w oświadczeniu postanowienia, będzie mógł odmówić wykonania naprawy.

Okres gwarancji i po gwarancji

Warto pochylić się również nad wspomnianą już kwestią sprecyzowania faktycznego okresu obowiązywania gwarancji. Jeśli nie zostanie to określone w treści oświadczenia, wówczas na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego, przyjąć należy, że gwarancja obowiązywać będzie przez okres dwóch lat, licząc od dnia wydania wykonanych prac. Zważywszy, że ustawowy okres gwarancji odnosi się zasadniczo do umów sprzedaży, w przypadku umów o roboty budowlane ustawowy okres jest znacząco krótszy niż rynkowy standard przewidujący zazwyczaj gwarancje pięcio- lub nawet dziesięcioletnie.

Jeśli wady zostały przez wykonawcę naprawione, to okres gwarancji rozpoczyna się właśnie od chwili ich naprawy. Celem gwarancji jest zatem utrzymanie przez wykonawcę należytego stanu wyników prac przez uzgodniony okres. Oczywiście, jeśli naprawa dotyczyła jedynie określonej części zrealizowanych prac przedłużenie okresu odnosi się wyłącznie do faktycznie „odnowionych” prac.

Precyzyjne określenie terminu obowiązywania ochrony gwarancyjnej jest kluczowe, ponieważ obowiązki gwaranta dotyczą wszelkich wad, które ujawnią się w ciągu jego obowiązywania. Jeśli zatem wada ujawniona zostanie w ostatnim dniu okresu gwarancyjnego, a jej zgłoszenie nastąpi już po upływie tego czasu, wedle zasad kodeksowych gwarant wciąż będzie zobowiązany wywiązać się ze swoich obowiązków.

Realizacja ochrony gwarancyjnej

Odrębną kwestię stanowią terminy realizacji obowiązków gwarancyjnych przez gwaranta. Reguła kodeksowa zakłada, że w przypadku braku precyzyjnych postanowień w tym zakresie prace naprawcze powinny zostać wykonane niezwłocznie, ale nie później niż w terminie 14 dni.

W przypadku umowy o roboty budowlane termin ten może być jednocześnie zbyt długi i zbyt krótki, w zależności od elementu prac obarczonego wadami. Z jednej strony niektóre wady, stanowiące poważne usterki uniemożliwiające funkcjonowanie w wykonanym budynku, powinny być naprawione znacznie szybciej. Z drugiej strony, pewnych napraw nie da się wykonać w 2 tygodnie.

W tym przypadku zarówno gwarantowi, jak i inwestorowi powinno zależeć, aby w treści oświadczenia gwarancyjnego zawrzeć dokładne zasady realizacji napraw, najlepiej przewidując różne terminy, czy poziom skomplikowania organizacyjnego. Inwestor o silnej pozycji negocjacyjnej (bądź generalny wykonawca ustalający warunki współpracy z podwykonawcą) może również zadbać o dodanie postanowienia przewidującego naliczenie kar umownych w przypadku opóźnienia napraw, przewidujących dla przykładu konieczność zapłaty określonej kwoty za każdy kolejny dzień opóźnienia względem ustalonego terminu.

Ostatecznie, zgodnie z orzecznictwem Izby Cywilnej Sądu Najwyższego, w przypadku, gdy gwarant uchyla się od realizacji obowiązków przewidzianych w warunkach udzielonej gwarancji, uprawniony dysponuje prawem, aby dokonać „wykonania zastępczego”, czyli zlecić naprawę samodzielnie, ale na koszt gwaranta.

Gwarancja czy rękojmia?

Rynkowej popularności gwarancji zdarza się w praktyce przyćmić dość zbliżone, ale różniące się w kluczowych kwestiach, uprawnienia z tytułu rękojmi. Ta, w przeciwieństwie do ochrony gwarancyjnej, wynika wprost z przepisów ustawy i nie wymaga podstawy w postaci jasnego oświadczenia strony obowiązanej. Zastosowanie znajdują w przypadku umowy o roboty budowlane odpowiednio regulacje dotyczące umowy sprzedaży, gdzie właśnie zagadnienie rękojmi zostało szczegółowo uregulowane.

Na podstawie przepisów prawa cywilnego opisujących rękojmię, odpowiedzialność z jej tytułu powstaje, jeżeli dostarczona inwestorowi rzecz bądź praca obarczona jest wadą fizyczną bądź prawną. W przypadku jej wystąpienia inwestor będzie uprawniony do złożenia oświadczenia o obniżeniu uzgodnionej ceny albo nawet odstąpieniu od umowy, jeżeli wykonawca nie dokona stosownych napraw niezwłocznie i bez generowania nadmiernych problemów dla inwestora.

Istotną różnicą w zestawieniu z gwarancją jest ustawowy okres obowiązywania rękojmi. Opisany powyżej termin dwóch lat w przypadku ustawowego czasu ochrony gwarancyjnej w przypadku wad dotyczących nieruchomości wydłużony zostaje do lat pięciu od dnia wydania rzeczy inwestorowi.

Rękojmia - odstąpienie od umowy

Powołując się na uprawnienia wynikające z rękojmi, uprawniony dysponuje istotnym uprawnieniem, przeważnie wykraczającym poza standardowy zakres ochrony gwarancyjnej, jakim jest wspomniane już prawo odstąpienia od umowy. W terminie ustawowym inwestor może bowiem przedstawić wykonawcy swoje oświadczenie o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny z powodu wady rzeczy. Jeżeli uprzednio inwestor zażądał dokonania naprawy wady, bieg terminu do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy albo obniżeniu ceny rozpoczyna się z chwilą bezskutecznego upływu terminu do wymiany wadliwej rzeczy lub naprawienia wady. Warto zaznaczyć, że odstąpienie od umowy ma o wiele dalej idące skutki, niż jej rozwiązanie. W wyniku skutecznego odstąpienia od umowy dochodzi do jej zupełnego usunięcia z obrotu i należy traktować ją tak, jakby nigdy nie została zawarta. Dodatkowo, strona odstępująca od umowy może dochodzić na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zawartego kontraktu

Rękojmia – możliwość ograniczeń

W przypadku relacji pomiędzy przedsiębiorcami rękojmia, pomimo swojego ustawowego charakteru, nie będzie jednak przysługiwała inwestorowi w każdym przypadku. Pozycję wykonawcy wzmacnia w tym przypadku przepis Kodeksu cywilnego, który stanowi, że strony umowy mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć czy nawet zupełnie wyłączyć. Wykonawca może zatem uwolnić się od rękojmi jeszcze na etapie rozpoczynania współpracy z inwestorem. Wymaga to jednak obustronnej zgody wyrażonej w treści zawieranej umowy.

Ustawa przewiduje również istotny wyjątek, wedle którego wyłączenie lub ograniczenie zakresu rękojmi będzie bezskuteczne, jeżeli wada została zatajona podstępnie. Przykład takiej sytuacji stanowić będzie następująca sekwencja zdarzeń: wykonawca orientuje się, że popełnił istotny błąd w ramach realizacji prac. Zbliżający się termin odbioru prac nie daje czasu na dokonanie naprawy. Wykonawca zdecyduje się zatuszować wadę, przez co nie zostaje ona zauważona na etapie odbioru. Korzystając z dobrego nastawienia inwestora, zasugerował zawarcie aneksu do umowy o generalne wykonawstwo, w treści którego zawarte zostało postanowienie wyłączające uprawnienia wynikające z rękojmi dotyczące właśnie popełnionego błędu. Taki aneks, nawet faktycznie podpisany przez inwestora, nie będzie generował wobec niego żadnych ograniczeń. Oczywiście w tym przypadku każdorazowo konieczne będzie dokonanie oceny postawy wykonawcy, czy nosi ona cechy „podstępu”. Aktualne orzecznictwo Sądu Najwyższego oparte jest jednak na dość szerokiej interpretacji tego pojęcia, które rozumiane jest zarówno jako celowe ukrycie lub zamaskowanie wady przed inwestorem, ale również przypadek, w którym wykonawca przemilczał wadę. Z drugiej strony, zgodnie z przywołanym orzecznictwem, trudno jest mówić o przypadku podstępnego zatajenia wady, jeżeli wykonawca o wadzie nie wiedział.

• Jak uzyskać zgodę na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych według nowych przepisów?

Drugi kluczowy wyjątek dotyczący możliwości ograniczania i wyłączania zakresu rękojmi dotyczy relacji, w których inwestorem będzie konsument. W takim przypadku dokonanie jakichkolwiek limitacji ustawowego zakresu ochrony inwestora nie będzie możliwe.

Z powyższych ustaleń należy wyprowadzić jasny wniosek, że niezależnie od rynkowych standardów, regulacji prawnych i nawet otrzymanych od drugiej strony zdawkowych zapewnień, w praktyce zakres obowiązków i uprawnień stron związanych z gwarancją czy rękojmią, zależeć będzie w znacznej mierze od wyników negocjacji przeprowadzonych na etapie zawierania umowy. Po nierozsądnym złożeniu podpisu pod niekorzystnymi warunkami, nasza sytuacja będzie już o wiele trudniejsza. Warto zatem zweryfikować warunki gwarancji. W najgorszym scenariuszu ewentualne spory dotyczące zakresu ochrony uprawnień inwestora i słuszności (bądź też braku) jego roszczeń mogą być przedmiotem batalii sądowej. Ta jednak może okazać się dla przedsiębiorcy długa i skomplikowana.

Maciej Boryczko, radca prawny

Piotr Tracz, adwokat