Inspektor nadzoru inwestorskiego. Nowe prawa i obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego
Inspektor nadzoru inwestorskiego jest reprezentantem interesów inwestora na budowie. W artykule przyjrzymy się jakie są prawa i obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego oraz zmianom, jakie wprowadziła do tej funkcji nowelizacja Prawa budowlanego, która wejdzie w życie we wrześniu 2020. Przyjrzymy się też, jakie znaczenie ma nadzór inwestorski dla prawidłowego przebiegu inwestycji.
W artykule:
- Inspektora nadzoru inwestorskiego – obowiązki
- Inspektora nadzoru inwestorskiego – uprawnienia
- Inwestycje, które wymagają zatrudnienia inspektora nadzoru
- Kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego
- Inspektor nadzoru inwestorskiego – koszt zatrudnienia
Inspektora nadzoru inwestorskiego – obowiązki
Zgodnie z art. 17 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (ostatnia nowelizacja została opublikowana w dzienniku ustaw 18 marca 2020 pod pozycją 471), inspektor nadzoru inwestorskiego jest jednym z uczestników procesu budowlanego. Zawsze działa na budowie w imieniu inwestora, chroni jego interesy, dba o jakość wykonywanych robót budowlanych, a do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru budowlanego należy(art. 25 ustawy – Prawo budowlane):
- reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności realizacji inwestycji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
- sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie,
- sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania,
- potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także na żądanie inwestora kontrolowanie rozliczeń budowy.
W tym zakresie obowiązki inspektora nadzoru są analogiczne jak przed nowelizacją, jednak istotna zmiana jego obowiązków wynika z treści art. 34, który dotyczy kształtu projektu budowlanego, który został podzielony na 3 części, tj. projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Warto w tym miejscu przytoczyć art. 34 ust. 3, gdzie w punkcie 3 znaleźć możemy opis tego co zawiera projekt techniczny:
a) projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
b) charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
c) projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
d) w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia
obiektów budowlanych,
e) inne opracowania projektowe;
Inspektor nadzoru inwestorskiego – uprawnienia
Zgodnie z art. 26 Prawa budowlanego do podstawowych uprawnień inspektora nadzoru budowlanego należy:
- wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, zgodnie z art. 10, a także informacji i dokumentów potwierdzających i dowodów dopuszczenia do stosowania urządzeń technicznych,
- żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Treść art. 10 Prawa budowlanego:
Wyroby wytworzone w celu zastosowania w obiekcie budowlanym w sposób trwały o właściwościach użytkowych umożliwiających prawidłowo zaprojektowanym i wykonanym obiektom budowlanym spełnienie podstawowych wymagań, można stosować przy wykonywaniu robót budowlanych wyłącznie, jeżeli wyroby te zostały wprowadzone do obrotu lub udostępnione na rynku krajowym zgodnie z przepisami odrębnymi, a w przypadku wyrobów budowlanych – również zgodnie z zamierzonym zastosowaniem.
Najczęściej na budowie konieczne jest zatrudnienie zespołu składającego się z trzech inspektorów nadzoru. W zespole powinien znaleźć się inspektor w zakresie konstrukcji i robót ogólnobudowlanych, inspektor w zakresie instalacji sanitarnych oraz inspektor w zakresie instalacji elektrycznych. W takim przypadku inwestor z zatrudnionego zespołu inspektorów wyznacza jednego, do którego zadań obok ustawowych obowiązków będzie należało skoordynowanie działań pozostałych inspektorów.
Z przytoczonych powyżej przepisów wynika, że jednym z podstawowych obowiązków inspektora nadzoru jest sprawdzanie stosowanych materiałów budowlanych i weryfikowanie dokumentów potwierdzających właściwości użytkowe tych materiałów, co często nie jest sprawą prostą i wymaga dużego doświadczenia i wnikliwości. Inspektor nadzoru musi wiedzieć kiedy może dopuścić dany materiał budowlany do wbudowania na obiekcie oraz znać właściwy sposób prezentacji i potwierdzenia jego właściwości użytkowych.
Jak widać z zaprezentowanej w Prawie budowlanym idei, inspektor nadzoru ma w możliwie największym stopniu służyć radą i pomocą inwestorowi. Decyzja o potrzebie jego ustanowienia pozostawiona jest inwestorowi (art. 18 ust. 2 ustawa – Prawo budowlane), jednak w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego (art. 19 ust. 1 ustawa – Prawo budowlane). Regulacje w tym zakresie zawarte są w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego (Dz.U. Nr 138, poz. 1554).
Inwestycje, które wymagają zatrudnienia inspektora nadzoru
Dla części inwestycji istnieje obowiązek ustanowienia przez inwestora inspektora nadzoru inwestorskiego. Obowiązek ten regulowany jest zapisami art. 19 ust. 2 w brzmieniu:
„Minister właściwy do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, oraz listę obiektów budowlanych i kryteria techniczne, jakimi powinien kierować się organ administracji architektoniczno-budowlanej podczas nakładania na inwestora obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego."
W rozporządzeniu o którym mowa, w przytoczonym ustępie wymienione są także takie obiekty budowlane, które mogą być realizowane w trybie zgłoszenia. Nie są dla nich wydawane decyzje pozwolenia na budowę, wobec czego w tym przypadku organ administracji architektoniczno-budowlanej nie ma możliwości określenia w decyzji obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Zgodnie bowiem z § 4 ww. rozporządzenia, właściwy organ w decyzji o pozwoleniu na budowę albo w decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych, nakłada obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego określonej specjalności. W związku z powyższym aby objąć obiekty budowlane wskazane w ww. rozporządzeniu, które mogą być realizowane w trybie zgłoszenia zostały wprowadzone zmiany w art.42 Prawa budowlanego. Zgodnie z ust. 3 tego artykułu przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor jest obowiązany:
- ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadku:
a) gdy taki obowiązek wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,
b) robót budowlanych objętych decyzją o legalizacji budowy,
c) robót budowlanych objętych decyzją, o której mowa w art. 51 ust. 4,
d) obiektów budowlanych, określonych w przepisach wydanych na podstawie art. 19 ust. 2;
Lista obiektów, dla których istnieje konieczność zatrudnienia inspektora nadzoru inwestorskiego, jest dosyć długa i znajdują się na niej np. mosty, budynki i budowle o wysokości powyżej 15 m nad poziom terenu, budynki i budowle o kubaturze powyżej 2500 m³, drogi, obiekty budowlane mogące mieć wpływ na środowisko itp. Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest konieczne ponadto przy realizacji obiektów budowlanych lub ich części, które zawierają:
- ustroje konstrukcyjne, takie jak powłoki, łupiny, tarcze, łuki i kopuły oraz linowe wiszące bez względu na ich rozpiętość, a także fundamenty inne niż proste ławy i stopy fundamentowe posadowione bezpośrednio na stabilnym gruncie nośnym elementy konstrukcyjne:
a) o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu 3 m i większym lub o wysokości jednej kondygnacji 6 m i większej,
b) poddane obciążeniu użytkowemu 5 kN/m² i większemu, obciążeniu zmiennemu ruchomemu, a także zwymiarowane z uwzględnieniem wpływów dynamicznych, termicznych, skurczów materiałowych lub ruchów podpór, sprężane na budowie lub na miejscu ich wbudowania w obiekcie budowlanym, a także poddane zabezpieczeniu cięgien sprężających i ich urządzeń kotwiących.
Ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest z pewnością wymagane przy budowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub innych niewielkich obiektów.
Niezależnie jednak od tego, czy inspektor nadzoru inwestorskiego będzie konieczny czy też nie, to jednak warto go zatrudnić. Jest to bowiem faktycznie fachowe zastępstwo inwestora na placu budowy, które zapewnia kontrolę zgodności wykonywanych robót budowlanych z projektem, przepisami i zasadami wiedzy technicznej. Uczestnictwo inspektora nadzoru inwestorskiego w przygotowaniu zrealizowanego obiektu do odbioru i do użytkowania również daje inwestorowi gwarancję, że inwestycję zrealizowano zgodnie z prawem i oczekiwaniami inwestora.
W większości przypadków realizowane roboty budowlane wymagają ustanowienia nie jednego inspektora nadzoru, a inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych specjalności. Wynika to z faktu, że w tym samym czasie może być realizowanych szereg robót w różnych branżach.
Kto może pełnić funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego
Inspektorem nadzoru budowlanego może być tylko osoba z uprawnieniami budowlanymi wykonawczymi (istnieją jeszcze uprawnienia projektowe). Otrzymuje się je po odbyciu udokumentowanej dwuletniej praktyki na budowach, oraz po zdaniu egzaminu. W praktyce oznacza to, że można domniemywać, że osoba pełniąca funkcję inspektora nadzoru ma odpowiednie doświadczenie, praktyczną wiedzę techniczną oraz w zakresie przepisów prawa. Ponad to osoba taka zobowiązana jest do bycia czynnym członkiem właściwej jego miejscu zamieszkania Okręgowej Izby Inżynierów budownictwa (w Polsce jest 16 okręgowych Izb Inżynierów budownictwa, które tworzą Polską Izbę Inżynierów Budownictwa) oraz mieć opłaconą składkę na ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej.
Ważnym faktem jest, że obowiązujące w Polsce prawo wyklucza możliwość pełnienia na tej samej budowie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru przez jedną osobę. Ponadto osoby pełniące te funkcje nie powinny być ze sobą powiązane (np. zatrudnieniem w tej samej firmie wykonawczej), każda z tych osób patrzy na budowę z innego punktu widzenia. Kierownik budowy reprezentuje wykonawcę, a inspektor nadzoru inwestora. Istnieje tutaj duża sprzeczność interesów.
Inspektor nadzoru inwestorskiego – koszt zatrudnienia
Odnośnie kosztów, jakie należy ponieść na zapewnienie nadzoru inwestorskiego, zazwyczaj jest to przedział od 2 do 2,5% całkowitej wartości robót budowlanych w całym projekcie. Co do zarobków inspektora nadzoru budowlanego, to zależnie od sektora, firmy, wielkości i stopnia skomplikowania budowy oraz nadzorowanych budów, jego zarobki wąchają się od ok. 4000 zł do 10 000 zł brutto. Według portalu wynagrodzenia.pl, mediana zarobków brutto to 5730 zł. Do najczęstszych benefitów na jakie może liczyć inspektor nadzoru inwestorskiego to telefon służbowy do celów prywatnych, ryczałt na paliwo, ubezpieczenie na życie i prywatna opieka medyczna. Przyglądając się rozkładowi płci w budownictwie, to na stanowisku inspektor nadzoru pracuje 21% kobiet i 79% mężczyzn.
Biorąc wszystko powyższe pod uwagę wydaje się, że zasadność zatrudnienia inspektora nadzoru na budowie jest oczywista. Prawidłowe prowadzenie procesu budowlanego oraz nadzór inwestorki nad tym procesem ma znaczenie nie tylko w trakcie trwania samej budowy, ale ma również pierwszorzędne znaczenie dla zrealizowanego obiektu oraz jego użytkowania. Wysoka jakość prac potwierdzona nadzorem inspektora nadzoru zaowocuje z pewnością bezawaryjną eksploatacją obiektu budowlanego przez wiele lat.
Autor artykułu – Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem
