Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie? Poradnik nie tylko dla studentów
Na co warto zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy najmu? Która z opcji najmu będzie korzystniejsza? Odpowiadamy na te i inne pytania w czasie największego popytu na mieszkania do wynajęcia. Rok akademicki coraz bliżej.
Spis treści
- Jak sporządzić umowę najmu?
- Jaką umowę właściciel najmu może zawrzeć ze studentem? 3 opcje
- Umowa najmu musi być jasna i precyzyjna
- Prawa wynajmującego i najemcy
- Czy w trakcie trwania najmu wynajmujący może podnieść czynsz?
- Ochrona wynajmującego i najemcy
- Wynajem mieszkania czy pokój w akademiku?
- Ile płaci się za mieszkanie, ile za akademik? Sprawdzamy największe ośrodki akademickie
Jak sporządzić umowę najmu?
Umowa najmu to podstawa współpracy między wynajmującym a najemcą. To ważny dokument, który reguluje wszelkie aspekty związane z wynajmem, w tym:
- wysokość czynszu,
- termin jego płatności,
- warunki użytkowania lokalu,
- zasady jego zwrotu.
Warto pamiętać, że umowa powinna być sporządzona na piśmie i zawierać dokładne dane obu stron, opis lokalu, wysokość opłat oraz okres obowiązywania umowy. Przy podpisywaniu umowy najmu należy mieć na uwadze także ustawy, ponieważ zawierają one wiele przepisów bezwzględnie obowiązujących, czyli takich, których wolą stron nie można zmienić.
Jaką umowę właściciel najmu może zawrzeć ze studentem? 3 opcje
W tym przypadku istnieją 3 możliwości:
- najem zwykły,
- najem okazjonalny,
- najem instytucjonalny, jeśli właściciel prowadzi działalność w zakresie najmu.
Wszystkie te opcje najmu dotyczą ogólnie najmu lokalu, niezależnie od osoby najemcy.
Umowa najmu musi być jasna i precyzyjna
Wszystkie zapisy umowy najmu muszą być zrozumiałe dla obu stron - przed podpisaniem. Niedoprecyzowane lub niejasne postanowienia mogą prowadzić do nieporozumień i konfliktów w trakcie trwania najmu. Dlatego warto poświęcić czas na dokładne przestudiowanie dokumentu i ewentualne konsultacje z prawnikiem, który wyjaśni niezrozumiałe kwestie. Korzystanie z ogólnodostępnych w internecie wzorów umów jest dość ryzykowne, gdyż te często bywają błędne. Niektóre rozwiązania powielane są z umów najmu lokali użytkowych, co niestety nie powinno mieć miejsca, ponieważ najem lokali mieszkalnych rządzi się swoimi prawami.
Prawa wynajmującego i najemcy
Ważne jest, aby obie strony miały świadomość swoich praw i obowiązków. Wynajmujący ma prawo przede wszystkim do regularnych płatności czynszu, a także prawo oczekiwać, że najemca wpłaci kaucję na poczet zaległości albo usunięcia zniszczeń w lokalu, jak również będzie przestrzegał zasad współżycia społecznego oraz dbania o powierzone mienie.
Najemca ma zaś prawo do korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem oraz do prywatności. Wynajmujący nie może bez wcześniejszego uzgodnienia wchodzić do mieszkania czy w inny sposób naruszać spokój najemcy, chyba że istnieje uzasadnione zagrożenie dla bezpieczeństwa lokalu lub jego mieszkańców. Najemca musi również udostępnić lokal wynajmującemu w celu przeprowadzenia niezbędnych jego przeglądów i zastępczego wykonania przez wynajmującego prac obciążających najemcę. Ważnym aspektem jest również prawo do negocjacji warunków umowy – najemca ma możliwość proponowania zmian, które uważa za konieczne, a wynajmujący powinien rozważyć takie propozycje w dobrej wierze.
Czy w trakcie trwania najmu wynajmujący może podnieść czynsz?
Jest to dozwolone, ale najem okazjonalny daje większe możliwości, gdyż właściciel może podwyższyć najemcy wysokość czynszu na warunkach, które zostały określone w zawartej pomiędzy stronami umowie najmu okazjonalnego.
Wyjaśnić należy, iż w przypadku zwykłej umowy najmu właściciel może podwyższyć czynsz nie częściej niż co 6 miesięcy (nie dotyczy to opłat za używanie lokalu niezależnych od właściciela), a jeżeli podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, właściciel może podwyższyć czynsz w uzasadnionych przypadkach, np. gdy czynsz jest tak niski, że nie wystarcza właścicielowi na pokrycie kosztów utrzymania lokalu nie zapewniając także zwrotu kapitału i zysku.
W przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego nie ma takiego limitu podwyżek czynszu, a więc może mieć to miejsce częściej. Tu ważne są jednak zapisy umowy najmu.
Ochrona wynajmującego i najemcy
Aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek, zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni zadbać o odpowiednie zabezpieczenia. Jednym z najpopularniejszych mechanizmów ochronnych jest kaucja, którą najemca wpłaca na poczet ewentualnych zniszczeń w lokalu. Kaucja nie może przekraczać 12-krotności czynszu, w przypadku najmu okazjonalnego i instytucjonalnego 6-krotności i powinna być zwrócona najemcy w ciągu miesiąca po zakończeniu umowy, o ile mieszkanie zostanie oddane w stanie niepogorszonym.
W przypadku zwykłej umowy najmu warto zapoznać się z art.6a i 6b ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego, w których znajdziemy informacje co leży w gestii wynajmującego, a co najemcy. Przepisów tych nie stosuje się jednak do umów najmu okazjonalnego i instytucjonalnego. Tu z kolei stosuje się art. 663 kodeksu cywilnego, który mówi jedynie ogólnie o tych kwestiach, tj., że wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę i tutaj warto w umowie te kwestie bliżej sprecyzować.
W przypadku wynajmującego istotnym elementem ochrony jest sporządzenie protokołu zdawczo-odbiorczego przy przekazaniu kluczy do lokalu. Dokument ten powinien zawierać dokładny opis stanu lokalu oraz wyposażenia, co pomoże uniknąć sporów dotyczących ewentualnych zniszczeń i pozwoli na bezpieczne rozliczenie kaucji.
Z kolei najemca powinien upewnić się, że umowa nie zawiera klauzul naruszających jego prawa, takich jak zakaz zorganizowania wizyt gości bez zgody wynajmującego czy znoszenia częstych i nieuzasadnionych odwiedzin wynajmującego w trakcie trwania umowy. Warto również pamiętać, że wynajmujący nie ma prawa zatrzymywać kaucji bez uzasadnienia ani zmuszać najemcy do przedwczesnego opuszczenia mieszkania bez przyczyny.
Wynajem mieszkania czy pokój w akademiku?
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów pokój w akademiku nie jest w rozumieniu ustawy lokalem przeznaczonym do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych. Miejsc w akademikach nie ma jednak w wystarczającej ilości, stąd też studenci zmuszeni są wynajmować mieszkania od prywatnych właścicieli.
W przypadku zawarcia umowy przez studenta najkorzystniejszym rozwiązaniem będzie tzw. zwykły najem. Dlaczego? Nie ma w tym przypadku konieczności sporządzania przez studenta oświadczenia w formie aktu notarialnego, w którym podda się on egzekucji i zobowiąże się do opróżnienia i wydania lokalu.
Natomiast okazjonalny najem jest lepszy dla wynajmującego, gdyż daje mu więcej możliwości tj. łatwiejszą możliwość eksmitowania niepłacącego lokatora czy wspomnianą już wyżej większą dopuszczalność podwyżki czynszu.
Czas najmu mieszkań dla studentów to okres, w którym na rynku pojawia się wiele ofert, a konkurencja o najlepsze lokalizacje jest duża. Zarówno wynajmujący, jak i najemcy powinni podchodzić do tego procesu z rozwagą i świadomością swoich praw oraz obowiązków.
Solidnie przygotowana umowa najmu, znajomość przysługujących praw oraz dbałość o wzajemne interesy to klucz do bezproblemowego i satysfakcjonującego współżycia. Dzięki niej zarówno wynajmujący, jak i najemcy, mogą uniknąć konfliktów i cieszyć się spokojnym okresem najmu, co jest szczególnie istotne w trakcie roku akademickiego.
Ile płaci się za mieszkanie, ile za akademik? Sprawdzamy największe ośrodki akademickie
- Wynajem studencki w Poznaniu. Poznaj ceny domów studenckich i mieszkań do wynajęcia
- Ceny akademików i mieszkań dla studentów w Trójmieście
- Ile kosztuje akademik we Wrocławiu, a ile mieszkanie na wynajem dla studenta?
- Porównaj ceny mieszkań na wynajem i domów studenckich w Krakowie
