Jak "uwolnić" przestrzeń nad i pod powierzchnią nieruchomości? Założenia projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych

Szybko rosnące w dużych miastach zagęszczenie zabudowy i idący za tym deficyt intratnych powierzchni pod zabudowę powoduje, że inwestorzy zgłaszają potrzebę opracowania ram prawnych dla realizowania inwestycji nad lub pod powierzchnią nieruchomości - mosty, estakady, tunele, ciągi torów kolejowych, parkingi podziemne, metro. Założenia projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych 4 listopada 2010 zostały skierowane do uzgodnień międzyresortowych z terminem zgłaszania uwag do 29 listopada 2010.

Celem projektowanej regulacji jest wprowadzenie do systemu obowiązującego prawa, nowego rodzaju nieruchomości mogącej stanowić odrębny od gruntu przedmiot własności obiektu budowlanego. Stworzona zostanie możliwość ustanawiania odrębnej własności obiektów budowlanych usytuowanych nad lub pod powierzchnią nieruchomości. Takie rozwiązanie stworzy szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast, które do tej pory ze względu na dopuszczalność prawną wyłącznie konwencjonalnej zabudowy uznawane były za tereny architektonicznie niemożliwe do dalszego zagospodarowania.

Obecnie obowiązujące przepisy prawa rzeczowego nie nadążają bowiem za zmianami stosunków gospodarczych i współczesnymi potrzebami gospodarczymi. Ten niedostatek wynika z tradycyjnego pojmowania nieruchomości, zgodnie z którym wszystkie budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane stanowią część składową nieruchomości gruntowej i jako takie co do zasady nie mogą być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (superficies solo cedit). W związku z tym powstają trudności ze znalezieniem formuły prawnej dla obiektów budowlanych, zrealizowanych nad lub pod powierzchnią gruntu w sytuacji, gdy realizujący inwestycję nie jest właścicielem bądź użytkownikiem wieczystym jednej lub więcej nieruchomości, zajętych pod inwestycję.

Zobacz koniecznie: Projekt założeń projektu ustawy o odrębnej własności obiektów budowlanych

Problem ten dotyczy zarówno obiektów budowlanych przeznaczonych do celów niekomercyjnych, jak i komercyjnych, wybudowanych nad lub pod powierzchnią nieruchomości.

Potrzebę włączenia do polskiego systemu prawa ww. rozwiązań potwierdza przeprowadzona analiza w zakresie planowanych do realizacji w najbliższej przyszłości zamierzeń inwestycyjnych, które mogłyby podlegać projektowanym przepisom. W szczególności wejście w życie projektowanej regulacji umożliwi realizację następujących inwestycji znajdujących się na etapie projektowo-uzgodnieniowym:

• Nowe Centrum Łodzi – planowana inwestycja ma obejmować budowę tuneli kolejowych i umieszczenie budynku Dworca Łódź Fabryczna kilkanaście metrów pod ziemią. Oprócz pociągów z dworca Łódź Fabryczna będą odjeżdżać autobusy międzynarodowe, tramwaje i autobusy MPK.
• Muzeum Historii Polski - w zakresie możliwości zabudowy Trasy Łazienkowskiej w Warszawie w oparciu o przepisy projektu ustawy należy wskazać planowaną do realizacji na rok 2012 inwestycję związaną z budową Muzeum Historii Polski. Muzeum zostanie posadowione na ogromnej platformie nad Trasą Łazienkowską. Budynek Muzeum będzie wyglądał jak szklany most.

Ponadto należy zwrócić uwagę na fakt, że wprowadzenie projektowanej ustawy mogłoby zakończyć trwające od lat poszukiwania efektywnej formuły prawnej realizacji wielu sztandarowych inwestycji w dużych aglomeracja miejskich, których przykładami mogą być:

• Zabudowa (przykrycie) Trasy Łazienkowskiej w Warszawie w celach komercyjnych. Wejście w życie projektowanej ustawy umożliwiłoby trwałą zabudowę nad Trasą Łazienkowską i pozwoliłoby Urzędowi Miasta Stołecznego Warszawy na pozyskanie dodatkowych kilkunastu tysięcy metrów do zabudowy w samym centrum stolicy.
• Zagospodarowanie terenów PKP pomiędzy Dworcem Centralnym a Dworcem Zachodnim w Warszawie. Spółka PKP S.A. od wielu lat poszukuje formuły prawnej zagospodarowania atrakcyjnego inwestycyjnie terenu wzdłuż Alei Jerozolimskich od wysokości Dworca Centralnego, aż do Dworca Zachodniego w Warszawie.
• Tunele kolejowe na trasie Warszawa-Kraków. W chwili obecnej inwestycja jest możliwa do przeprowadzenia od strony prawnej jedynie dzięki wpisaniu poszczególnych części inwestycji (tuneli na trasie) do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 23 kwietnia 2002 r. w sprawie objęcia przepisami prawa geologicznego i górniczego prowadzenia określonych robót ziemnych z zastosowaniem techniki górniczej (Dz. U. z 2002 r. Nr 62, poz. 561, z późn. zm.).

Rozwiązania prawne umożliwiające optymalne wykorzystanie przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości funkcjonują od wielu lat w anglosaskich systemach prawnych. Rozwiązania spotykane w tym zakresie to m.in. tzw. air rights – wirtualne działki, czy np. funkcjonujący w USA transfer of development rights – obrót prawem do zabudowy części przestrzeni, w których przedmiotem obrotu może być nawet sama przestrzeń nad gruntem. Podobne rozwiązania funkcjonują również w krajach europejskich. Przykładem może być tu formuła tzw. trójwymiarowego prawa własności (three – dimensional property rights), funkcjonująca w Szwecji.