Jakich formalności należy dopełnić mieszkając w mieszkaniu lub domu wielorodzinnym przed remontem?
Bardzo łatwo przychodzi nam nazywanie wszelkich napraw i modernizacji w naszych mieszkaniach słowem remont. Jednak w zależności od liczby, zakresu i stopnia skomplikowania wykonywanych prac budowlanych, a czasami także ich szacowanych kosztów, to jedno słowo przybiera aż trzy różne definicje, do których należą: bieżąca konserwację (inaczej zwana odświeżeniem), modernizacja lub przebudowa. Jeśli jesteś Wykonawcą — musisz wiedzieć kiedy i w jakich sytuacjach mowa o poszczególnych rodzajach i jak reguluje je polskie prawo.
Spis treści
- Trzy zasadnicze pojęcia, które musi znać każdy fachowiec
- Aspekty prawne
- Bieżąca konserwacja
- Które czynności wymagają zgłoszenia?
- Kontakt z zarządcą
- O tych kwestiach nie zapomnij!
Bardzo często zdarza się, że inwestorzy i klienci uważają, że odświeżenie mieszkania to prosta czynność. Nawet jeśli tak jest, nie zmienia to faktu, że to działanie ma wpływ nie tylko na to jedno mieszkanie, ale także na innych lokatorów. Malowanie, tapetowanie, kafelkowanie czy układanie paneli to poniekąd „brudna” robota.
Trzy zasadnicze pojęcia, które musi znać każdy fachowiec
Odświeżanie wnętrza (lub bieżąca konserwacja) mieszkania to nic innego jak malowanie, czy np. tapetowanie.
Jeśli w trakcie odświeżania mieszkania osoba zlecająca Ci prace zdecyduje się np. na wymianę sprzętów AGD, zabudowy w łazience czy podłączania jakichkolwiek instalacji (tzw. biały montaż) to w takim wypadku pojęcie odświeżania zmienia się na — modernizację lokalu mieszkalnego.
Skoro znamy już dwa pojęcia rozróżniające rodzaj remontu — pora na trzecie, którym jest przebudowa. Ten element obejmuje już bardziej skomplikowane prace, które niejednokrotnie wymagają specjalistycznej wiedzy i fachowych umiejętności. Dlatego, jeśli zlecający przyjdzie do Ciebie z takimi zadaniami jak: naprawa popękanych ścian, wymiana okien czy pieca — to wiedz, że ten rodzaj remontu jest nazywany przebudową.
Najbardziej złożone prace budowlane dotyczą właśnie przebudowy, która ma na celu modyfikację parametrów funkcjonalnych lub technicznych mieszkania, w którym przeprowadzasz prace.
Ten rodzaj działań może obejmować:
✅ usuwanie ścian działowych,
✅ ingerencję w ściany nośne,
✅ wymianę okien wraz z dostosowaniem otworów okiennych,
✅ instalowanie drzwi i okien w nowych lokalizacjach,
✅ zmienianie rozmieszczenia i liczby urządzeń sanitarnych,
✅ modernizację instalacji gazowych oraz systemów centralnego ogrzewania z grzejnikami o parametrach technicznych różnych od tych pierwotnie zaplanowanych.
Podczas procesu przebudowy nie dokonuje się zwiększenia charakterystycznych wymiarów, takich jak kubatura, powierzchnia użytkowa, wysokość, długość czy szerokość.
Aspekty prawne
W obowiązujących przepisach prawa bieżącą konserwację, remont oraz przebudowę regulują przepisy Prawa budowlanego i robią to w następujący sposób:
- remont to przeprowadzanie robót budowlanych w istniejącym obiekcie mieszkalnym, które mają na celu przywrócenie stanu pierwotnego, niebędącego zwykłą konserwacją; dopuszcza się przy tym stosowanie innych materiałów budowlanych niż pierwotnie użyte;
- przebudowa to wykonywanie robót budowlanych, które zmieniają parametry użytkowe lub techniczne istniejącego obiektu budowlanego, wyłączając charakterystyczne jak kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość oraz liczba kondygnacji;
- pojęcie robót budowlanych zostało zdefiniowane jako budowę, oraz prace związane z przebudową, montażem, remontem lub rozbiórką obiektu budowlanego. Z analizy powyższych definicji wynika, że podczas remontu parametry użytkowe i techniczne budynku pozostają bez zmian, natomiast w przypadku przebudowy ulegają one modyfikacji.
Czytaj także: Termomodernizacja - dofinansowanie 2024. Jakie dopłaty do remontu domu w tym roku?
Bieżąca konserwacja
Natomiast pojęcia “bieżącej konserwacji” ustawodawca wprost nie zdefiniował. Z pomocą w tym wypadku przychodzi Naczelny Sąd Administracyjny, który w wyroku z dnia 5 kwietnia 2006 r. (sygn. akt II OSK 704/05) stwierdził wprost, że: “(...) bieżącą konserwacją w rozumieniu art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego jest wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót niepolegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, ale mających na celu jego utrzymanie w dobrym stanie, zabezpieczenie przed szybkim zużyciem albo zniszczeniem”.
Dlatego, zanim przystąpisz do realizacji zlecenia odpowiednio zdefiniuj czekające na Ciebie prace. Uważaj, bo może się to okazać trudne.
PRZYKŁAD: jako przykład skomplikowania definicji prawnych możemy podać zmianę układu ścian działowych. Jeśli są to ścianki wolnostojące, które nie ingerują w konstrukcję budynku np. rozdział łazienki i toalety — nie musisz prosić inwestora o stosowne pozwolenie na pozbycie się ich. Natomiast jeśli ściana działowa jest bezpośrednio połączona z ze ścianami nośnymi i ingeruje w konstrukcję budynku — wówczas jako fachowiec musisz zadbać o dostarczenie Ci zgody, pozwolenia lub zgłoszenia — w zależności od tego co preferuje dana spółdzielnia mieszkaniowa czy zarządca.
Które czynności wymagają zgłoszenia?
Jak widzisz powyżej, nie każda praca w mieszkaniu wymaga odpowiedniego dokumentu z wyrażeniem zgody na jej przeprowadzenie. Warto jednak abyś miał świadomość kiedy inwestor powinien dostarczyć Ci wymagane zgody, bo w sytuacji kryzysowej to Ty, jako wykonawca poniesiesz odpowiedzialność prawną. A wszystko w sukurs zasady „nieznajomość prawa szkodzi”.
Poproś inwestora o zgłoszenie remontu, jeśli: - remont odbywa się w budynku, którego konstrukcja wymaga uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę lub przebudowę – w zakresie np. przegród zewnętrznych albo elementów konstrukcyjnych, - będziesz przeprowadzał prace remontowe w obiekcie wpisanym do rejestru zabytków.
Jeżeli w tych dwóch wypadkach podejmiesz się pracy bez pozwolenia — to dopuścisz się tzw. samowoli budowlanej. Co będzie skutkować możliwością wszczęcia przeciwko Tobie postępowania przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. W konsekwencji takich czynności Ty i Twoja firma możecie zostać ukarani np. wysoką grzywną. Dlatego zadbaj o odpowiednie pozwolenia.
Polecamy: Wymiana pieca 2024. Ekspertka radzi, jakie ogrzewanie do domu będzie najlepsze
Kontakt z zarządcą
Warto, abyś przed przystąpieniem do wykonywania prac w mieszkaniu porozmawiał ze zlecającym i poprosił go o kontakt z zarządcą nieruchomości lub spółdzielnią. Jeśli Twoje prace mieszczą się w zakresie bieżącej konserwacji, to pamiętaj o tym, że te podmioty mogą poinstruować i Ciebie jak prawidłowo postępować w tym konkretnym bloku czy budynku. To zawsze wartościowa wiedza, przydatna kiedy inni sąsiedzi wyrażą niezadowolenie z przeprowadzanego remontu.
W przypadku remontu przeprowadzanego na większą skalę pamiętaj o przepisach Prawa budowlanego (w Rozdziale IV, Postępowanie poprzedzające rozpoczęcie robót budowlanych, rt.. 28-40). Ich znajomość na pewno nie zaszkodzi.
Jeśli inwestor twierdzi, że zna wszystkie podstawy i nie wymaga konsultacji ze wspólnotą — zawsze dobrze jeśli będziesz mieć to przedstawione w formie pisemnej. Klient może w takim wypadku wysłać Ci maila z informacją lub sms-a. Jeśli chcesz zachować ciągłość ustaleń i mieć w jednym miejscu skupione najważniejsze informacje — skorzystaj z platform takich, jak Oferteo.pl. Tam czeka na Ciebie wiele opcji związanych z realizacją pracy, w tym czat ze zlecającym czy miejsce na szybki kontakt.
O tych kwestiach nie zapomnij!
Wykonując remont w bloku lub budynku wielorodzinnym oprócz stosownych zgód i poinformowania lokatorów ważny jest także element związany z gromadzeniem oraz wywozem odpadów. Warto zapamiętać, że każda spółdzielnia inaczej podchodzi do tego elementu. Niekiedy zabronione jest posadowienie kontenera, dlatego musisz korzystać z opcji np. big-bagów. Każdorazowa potrzeba wykorzystania takiego elementu musi być zgłoszona spółdzielni, a miejsce np. pod kontener jasno wskazane.
Zadbaj także, aby osoba zlecająca Ci pracę poinformowała ograny spółdzielni o terminie ich przebiegu i realizacji.
Aby nie narazić się sąsiadom podczas realizacji prac dbaj o porządek na klatce schodowe i na bieżąco sprzątaj lub poproś o to inwestora.
W trakcie wykonywania Twojej pracy konieczne jest, aby inwestor lub zlecający współpracował z zarządcą nieruchomości. Jego fachowa pomoc ułatwi Ci nawigację przez zawiłości przepisów wewnętrznych i prawnych.
Autor: Po lewej: Julia Dragović / Po prawej: Kalina Maj (archiwum prywatne)
W Hotelu Forum w Krakowie od 40 lat znajdowała się mozaika świetnych artystów. Przetrwała PRL, zmiany właścicieli, imprezy i zamknięcie hotelu. Nie wiadomo, kto ją zniszczył i kiedy dokładnie.
