Jakie prawa i obowiązki ma najemca mieszkania? Na co zwrocić uwagę podczas najmu lokalu?

Prawa i obowiązki najemcy - trzeba to wiedzieć, jeśli wynajmuje się mieszkanie. Kto odpowiada za naprawy i remonty w wynajmowanym lokalu mieszkalnym? Jakie zmiany może wprowadzić najemca w wynajętym lokalu? W artykule punktujemy również te mniej oczywiste prawa i obowiązki, o których należy pamiętać, szczególnie podczas podpisywania umowy najmu.

Spis treści

1. Jakie prawa ma najemca mieszkania?
2. Jakie obowiązki ma najemca mieszkania?

Jakie prawa ma najemca mieszkania?

Najemca ma szereg praw, o których powinien pamiętać oraz które powinny być zawarte w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Do najistotniejszych z nich należą m.in.:

• prawo do prywatności i niezakłóconego korzystania z lokalu mieszkalnego zgodnie z jego przeznaczeniem oraz zgodnie z obowiązującymi przepisami i umową najmu (nie dotyczy to sytuacji, gdy najemca lokalu mieszkalnego notorycznie narusza obowiązujące przepisy oraz postanowienia umowy najmu lokalu mieszkalnego, w takich okolicznościach wynajmujący lokal mieszkalny może wejść do niego np. z policją);

• prawo do żądania od właściciela lokalu mieszkalnego wglądu do rachunków np. za zużycie prądu, wody etc., w sytuacji, gdy ponosi określone koszty miesięczne z tego tytułu. W praktyce oznacza to z reguły przedstawienie rozliczenia raz na koniec roku. Okoliczność ta nie powinna też być zbyt uciążliwa dla wynajmującego (za takie należy uznać zbyt często wnoszenie o przedstawienie takiego rozliczenia). Kwestię rozliczenia kosztów związanych ze zużyciem m.in. prądu, wody, gazu etc. warto jest uregulować wprost w umowie najmu;

• prawo do otrzymania zwrotu wpłaconej kaucji pod warunkiem, że nie spełniły się przesłanki umożliwiające potrącenie z niej pewnej wartości lub całości na poczet ewentualnych napraw, zaległych rozliczeń etc.;

• prawo do żądania od właściciela lokalu mieszkalnego okazania kopii świadectwa charakterystyki energetycznej. Podstawą prawną takiego żądania jest art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 29 sierpnia 2014 r. o charakterystyce energetycznej budynków (Dz. U. z 2021 r. poz. 497) - w przypadku, gdy wynajmujący nie wywiąże się z tego obowiązku, najemca może, w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy najmu, wezwać pisemnie wynajmującego do wywiązania się z tego obowiązku w terminie 2 miesięcy od dnia doręczenia wezwania. Przypomnijmy, że od kwietnia 2023 bez świadectwa charakterystyki energetycznej nie sprzedamy, ani nie wynajmiemy mieszkania. Więcej na ten temat piszemy w artykule: Świadectwo energetyczne dla mieszkania w bloku 2023! Kto wydaje, kto musi mieć? 

• prawo do korzystania ze wszystkich urządzeń znajdujących się w lokalu mieszkalnym, które związane są z zapewnieniem realizacji podstawowych funkcji lokalu mieszkalnego (np. korzystanie z lodówki, pralki, kuchenki, łóżka etc.);

• prawo do żądania naprawienia usterek, które wykraczają poza zakres drobnych napraw codziennych (np. naprawa lub wymiana zepsutej zmywarki, naprawa pękniętej rury kanalizacyjnej w mieszkaniu, naprawa grzejnika, który przestał ogrzewać pomieszczenie w lokalu mieszkalnym etc.);

• prawo do przyjmowania gości z poszanowaniem obowiązujących w danym miejscu przepisów lokalnych, porządku, ciszy nocnej, regulaminów wspólnotowych, postanowień umowy najmu (nie dotyczy to sytuacji, w której najemca podnajmuje lokal mieszkalny innej osobie, a która to okoliczność została wprost wyłączona w umowie najmu lokalu mieszkalnego);

• prawo do dokonywania zmian w lokalu mieszkalnym, jednakże tylko po wcześniejszym uzyskaniu zgody od wynajmującego lokal mieszkalny. Z praktycznego punktu widzenia warto jest zadbać o pisemne uzyskanie takiej zgody wraz z precyzyjnym określeniem zakresu i charakteru zmian, które mogą być wykonane przez najemcę lokalu mieszkalnego. Warto jest również zwrócić uwagę na kwestię rozliczenia kosztów, ewentualnego obowiązku przywrócenia do stanu poprzedniego etc.;

• prawo do rozliczenia się z wynajmującym lokal mieszkalny na koniec umowy najmu (jeżeli najemca poniósł większe koszty, aniżeli wynikało to z faktycznego przebiegu umowy najmu lokalu mieszkalnego);

• prawo do wskazania adresu do korespondencji tożsamego z adresem wynajmowanego lokalu mieszkalnego wyłącznie w czasie, w którym obowiązuje umowa najmu lokalu mieszkalnego;

• prawo do kontaktu z wynajmującym w celach związanych z realizacją umowy najmu lokalu mieszkalnego. W praktyce oznacza to, że strony wymieniają się pełnymi danymi kontaktowymi, w tym numerami telefonu, adresami poczty elektronicznej etc. Warto jest takie dane zawrzeć bezpośrednio w umowie najmu lokalu mieszkalnego.

• dodatkowo należy wskazać, że najemca lokalu mieszkalnego ma prawo do innych kwestii tylko, jeżeli wcześniej zostało to uzgodnione z wynajmującym mieszkanie (sugerowanym działaniem jest spisanie tych ustaleń bądź zawarcie ich wprost w umowie najmu lokalu mieszkalnego).

Czytaj też:

• Jakie prawa i obowiązki ma wynajmujący mieszkanie? Jak wynająć mieszkanie bez problemów?

Jakie obowiązki ma najemca mieszkania?

Najemca ma liczne obowiązki, o których powinien pamiętać oraz które powinny być zawarte w umowie najmu lokalu mieszkalnego. Do najistotniejszych z nich należą m.in.:

• terminowe regulowania zobowiązań finansowych związanych z umową najmu lokalu mieszkalnego względem wynajmującego;

• przestrzeganie obowiązujących przepisów prawa, regulaminów wspólnotowych, postanowień umowy najmu. W tym miejscu warto jest wskazać, że w interesie wynajmującego jest zapoznanie najemcy z zasadami panującymi w danym miejscu. Dobrą praktyką jest przekazanie najemcy regulaminu wspólnoty mieszkaniowej oraz wszelkich innych dokumentów, z których treści wynikają zasady panujące w danej społeczności;

• obowiązkiem najemcy jest korzystanie z lokalu mieszkalnego w sposób zgodny z przeznaczeniem tego lokalu;

• dbanie o stan lokalu mieszkalnego. Dotyczy to również takich okoliczności jak regularne jego wietrzenie, celem uniknięcia nagromadzenia wilgoci w lokalu mieszkalnym, która może doprowadzić do wystąpienia zagrzybienia etc.;

• wcześniejsze uzgadnianie wprowadzania zmian w lokalu mieszkalnym. Dotyczy to zarówno ingerencji w ściany np. przewiercenie do ściany szafki, obrazu etc., oraz ingerencji mniej inwazyjnej jak np. zmiana koloru ścian w lokalu mieszkalnym;

• doprowadzenie lokalu do stanu sprzed podpisania umowy najmu, dotyczy to również kwestii wysprzątania mieszkania etc.;

• uzyskanie zgody od wynajmującego np. na zawarcie umowy na dostawę usługi internetu do lokalu mieszkalnego. W tym miejscu należy wskazać, że sugerowanym rozwiązaniem jest, aby umowa na usługę internetu była zawierana na dane najemcy oraz z możliwością rozwiązania w możliwie najkrótszym terminie;

• niezwłoczne informowanie wynajmującego o usterkach i uszkodzeniach w lokalu mieszkalnym;

• udostępnienie mieszkania w sytuacji, gdy umowa najmu dobiega końca, a wynajmujący chce zaprezentować mieszkanie przyszłym najemcom. Wyjaśnić należy, że warto jest taką okoliczność wprost przewidzieć w umowie najmu, aby każda ze stron miała świadomość tego, jak należy zachować się w takich okolicznościach;

• dbanie o sprzęty wyposażenia lokalu mieszkalnego (kwestia ta również powinna zostać uregulowana w umowie najmu). Z praktycznego punktu widzenia warto jest również dodać załącznik z wykazem sprzętu znajdującego się w wynajmowanym lokalu mieszkalnym wraz z opisem i oceną ich stanu na dzień zawierania umowy najmu;

• udostępnienie mieszkania do skontrolowania jego stanu podczas realizowania umowy najmu w obustronnie ustalonym przez strony terminie (dotyczy to okoliczności, gdy wynajmujący nie ma podstaw do wejście do lokalu mieszkalnego w trybie natychmiastowym, gdyż najemca przestrzega obowiązujących przepisów i nie łamie w żaden sposób postanowień umowy najmu);

• pokrycie kosztów napraw w lokalu mieszkalnych, które nie stanowią naturalnego zużycia;

• dokonywanie drobnych napraw w codziennym użytkowaniu lokalu mieszkalnego na własny koszt (np. wymiana żarówki, dokręcenie śruby w szafce kuchennej etc.);

• opuszczenie lokalu mieszkalnego zgodnie z postanowieniami umowy najmu;

• w kontekście często dość drogiego sprzętu wyposażenia lokalu mieszkalnego (AGD), warto jest zawrzeć w umowie najmu postanowienie, z którego wprost wynika obowiązek najemcy do należytego obsługiwania sprzętu AGD np. poprzez stosowanie odpowiednich (rekomendowanych) środków czystości do obsługi zmywarki, pralki, piekarnika etc. W praktyce często zdarza się problem, że podczas zakończenia umowy najmu okazuje się, że dotychczasowy najemca nie dbał o nowy sprzęt AGD znajdujący się w lokalu mieszkalnym, przez co spowodował realne uszkodzenie tego sprzętu i spadek jego wartości w wymiarze przekraczającym normalne zużycie sprzętu, gdyż nie stosował jakichkolwiek środków czystości przewidzianych i powszechnie stosowanych do tego typu sprzętów;

• udostępnienie lokalu mieszkalnego do wykonania okresowego przeglądu, kontroli stanu instalacji etc.;

• najemca zobowiązany jest do uzyskania zgody wynajmującego na każdą zmianę postanowień umowy najmu. Okoliczność ta obejmuje m.in. takie kwestie jak możliwość prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu mieszkalnym, możliwość podnajmowania lokalu mieszkalnego, możliwość posiadania zwierzęcia domowego etc.;

• pokrycia strat, które wyrządził sąsiadom w związku z wynajmowaniem lokalu mieszkalnego. Dotyczy to takich okoliczności jak np. wyrzucenie z balkonu donicy z kwiatem, która spadła na samochód sąsiada zaparkowany pod blokiem mieszkalnym. Zgodnie z art. 433 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360) – za szkodę wyrządzoną wyrzuceniem, wylaniem lub spadnięciem jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia jest odpowiedzialny ten, kto pomieszczenie zajmuje, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą zajmujący pomieszczenie nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec;

• zwrotu wszystkich przedmiotów bezpośrednio związanych z wynajmowanym lokalem mieszkalnym. Dotyczy to w szczególności takich rzeczy jak np. klucze, pilot do drzwi garażowych. Tego typu kwestie warto jest uregulować w protokole zdawczo-odbiorczym wynajmowanego lokalu mieszkalnego;

• podjęcie niezbędnych działań zmierzających do przeciwdziałania rozprzestrzenianiu się skali danego zagrożenia. Dotyczy to okoliczności np. wybuch pożaru w mieszkaniu, w takiej sytuacji najemca powinien niezwłocznie zawiadomić straż pożarną i inne służby ratunkowe;

• umowa najmu może przewidywać również inne zobowiązania najemcy lokalu mieszkalnego. Wszystko zależy od woli stron oraz obustronnych negocjacji.

Powyższe kwestie warto jest uregulować w umowie najmu lokalu mieszkalnego tak, aby okoliczności te (prawa i obowiązki) były jasne dla każdej ze stron od samego początku nawiązania stosunku prawnego.

Podstawa prawna:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).