Jakie zmiany w obrocie nieruchomościami rolnymi? Wyjaśniamy
Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw, w tym ustawy o ukształtowaniu ustroju rolnego (dalej „UKUR”), z jednej strony upraszcza regulacje dotyczące obrotu nieruchomościami rolnymi przez osoby fizyczne, z drugiej zaś zawiera szereg ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Wyjaśniamy zmiany.
Ograniczenia wprowadzane przez nową ustawę będą miały znaczenie w transakcjach M&A, czy wewnątrzgrupowych reorganizacjach w odniesieniu do spółek posiadających nieruchomości rolne. O jakich najważniejszych zmianach warto wiedzieć? O tym poniżej.
Spis treści
- Ograniczenie stosowania przepisów UKUR
- Rozszerzenie prawa pierwokupu przysługującego KOWR na udziały i akcje spółek dominujących
- Procedura zbycia nieruchomości rolnej – dodatkowy wymóg
- Czasowa zgoda KOWR
- Koniec przywilejów fundacji rodzinnych
- Podsumowanie
Ograniczenie stosowania przepisów UKUR
Dotychczas kluczowe znaczenie w określeniu, czy przepisy UKUR będą miały zastosowanie w danym przypadku miało określenie powierzchni nieruchomości rolnych. I tak – do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha – bez względu na powierzchnię występujących na niej użytków rolnych, ustawa nie miała zastosowania. Powyżej tej powierzchni konieczne było stosowanie przepisów UKUR dotyczących np. prawa pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (dalej: „KOWR”).
W aktualnym stanie prawnym, ważna jest natomiast powierzchnia samych użytków rolnych. W skutek nowelizacji, przepisy UKUR nie znajdą zastosowania w stosunku do nieruchomości rolnych, w których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha. Dla ustalenia powierzchni użytków rolnych wiążące są dane widniejące w ewidencji gruntów.
Obrazując powyższą zmianę na przykładzie: do tej pory jeśli przedmiotem obrotu byłaby nieruchomość rolna o powierzchni np. 1 ha, w której użytki rolne stanowią 0,1 ha, stosowalibyśmy przepisy UKUR (wymóg przekroczenia 0,3 ha dla powierzchni nieruchomości rolnej spełniony). Gdybyśmy poddali ocenie taką samą nieruchomość, w aktualnym stanie prawnym przepisy UKUR nie znalazłyby zastosowania, gdyż wymóg przekroczenia 0,3 ha dla użytków rolnych nie jest spełniony.
Zmiana ta usprawni transakcje dotyczące nieruchomości, w których udział użytków rolnych jest niewielki i które w praktyce nie są wykorzystywane na cele rolne – obrót takimi nieruchomościami był dotąd niejednokrotnie utrudniony.
- Dowiedz się również: Fundacja rodzinna 2023 - ustawa o fundacji rodzinnej obowiązuje od 22 maja!
Rozszerzenie prawa pierwokupu przysługującego KOWR na udziały i akcje spółek dominujących
Według nowych przepisów, prawo KOWR do pierwokupu akcji i udziałów będzie rozszerzone. Do tej pory KOWR przysługiwało prawo pierwokupu udziałów i akcji spółki kapitałowej, która była bezpośrednim właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, czy też kilku nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 5 ha.
Obecnie prawo pierwokupu KOWR przysługuje również w stosunku do udziałów i akcji w spółce dominującej, która posiada udziały albo akcje w spółce posiadającej nieruchomości rolne w warunkach jak wyżej wskazane.
Przy analizie nowych przepisów, pojawiają się jednak wątpliwości interpretacyjne, które dotyczą chociażby tego, czy ograniczenie w obrocie udziałami i akcjami spółek dominujących nad spółkami posiadającymi co najmniej 5 ha gruntów rolnych będzie dotyczyło jedynie spółek dominujących bezpośrednio, czy także spółek znajdujących na wyższych poziomach struktury korporacyjnej. Na to i inne zasuwające się pytania, na ten moment nie ma jednoznacznej odpowiedzi, więc najpewniej trzeba będzie poczekać na praktykę stosowania tych przepisów.Zmiana wydaje się niekorzystna z punktu widzenia procesów M & A i reorganizacji spółek wewnątrz grupy kapitałowej.
Należało będzie liczyć się nie tylko ze szczegółową analizą, w jakim przypadku zawiadomić KOWR o działaniach na udziałach, czy akcjach w spółce, ale również z wydłużeniem całego procesu zbycia udziałów, czy akcji ze względu na konieczność zawiadomienia KOWR, tam gdzie będzie to konieczne. Wiele umów będzie musiało być zawartych jako umowy warunkowe – tj. jeśli w terminie dwóch miesięcy od zawiadomienia o fakcie zbycia udziałów, czy akcji KOWR nie skorzysta z prawa pierwokupu, wówczas umowa będzie w mocy. W czasie trwania ustawowego terminu dwóch miesięcy na skorzystanie z prawa pierwokupu, nie będzie możliwe skuteczne przeniesienie udziałów, ani akcji w spółce, a każda umowa zawarta z naruszeniem prawa pierwokupu KOWR będzie nieważna. Wyjątkiem, w którym KOWR nie będzie przysługiwało prawo pierwokupu będzie objęcie przez spółkę udziałów i akcji w celu ich umorzenia.
Należy również w tym miejscu wspomnieć o kolejnym obowiązku nałożonym przepisami UKUR, a związanym z zawiadomieniem KOWR o działaniach podejmowanych w spółkach. Mianowicie KOWR będzie musiał być zawiadomiony o podwyższeniu kapitału zakładowego spółki dominującej względem spółki, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha – spółka będzie zobowiązana do złożenia zawiadomienia po wpisaniu podwyższenia do rejestru przedsiębiorców.
- Zobacz galerię: Bezpieczny Kredyt 2% – jaką ratę zapłacisz? Zobacz przykłady
Autor: Ministerstwo Rozwoju i Technologii
Bezpieczny Kredyt 2% – przykład 1
Procedura zbycia nieruchomości rolnej – dodatkowy wymóg
Zasadą jest, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny lub inny podmiot wskazany w ustawie. W przeciwnym wypadku zgodę na nabycie nieruchomości musi wydać KOWR. Do tej pory, aby Dyrektor Generalny KOWR wydał zgodę zbywcy nieruchomości rolnej (o powierzchni powyżej 1 ha) na nabycie takiej nieruchomości przez osobę fizyczną niebędącą rolnikiem indywidualnym, czy spółkę prawa handlowego, należało wykazać, iż:
- zbywca nie miał możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikom indywidualnym (co wiąże się z koniecznością wystawienia na min. 30 dni ogłoszenia o zamiarze sprzedaży nieruchomości na portalu erolnik.gov),
- nabywca nieruchomości rolnej zobowiąże się do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej,
- w wyniku nabycia nieruchomości rolnej nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Nowelizacja rozszerzyła katalog przesłanek o dodatkowy wymóg – cena sprzedaży nieruchomości rolnej nie może być niższa niż 95% ceny zawartej w ogłoszeniu o zamiarze sprzedaży nieruchomości rolnej widniejącym na portalu erolnik.gov. Wprowadzona zmiana miała na celu zaprzestanie sztucznemu zawyżeniu cen w ogłoszeniach sprzedażowych dla rolników, aby zniechęcić ich do zakupu.
Do tej pory, aby spełnić warunek w postaci „nieposiadania możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikom indywidualnym”, nie mogła pojawić się żadna odpowiedź rolnika na ogłoszenie o sprzedaży, nawet gdy było już wiadomo z góry, że transakcja nie dojdzie doskutku. Aktualnie zliberalizowano te przepisy i nawet przy złożeniu odpowiedzi rolnika na ogłoszenie, gdy utraci on zainteresowanie ofertą, będzie można mówić o spełnieniu tego wymogu przez zbywcę.
Co zaś tyczy się obowiązku prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej, nabywca nieruchomości rolnej musi prowadzić działalność na niej przez co najmniej 5 lat od dnia nabycia, natomiast jeśli jest to osoba fizyczna musi dodatkowo prowadzić działalność osobiście. W tym okresie nabyta nieruchomość rolna nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Nowelizacja wprowadziła kilka okoliczności wyłączających stosowanie przepisów dotyczących obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej, w tym między innymi w sytuacji, w której dochodzi do zbycia nieruchomości lub oddania jej w posiadanie osobom bliskim, za które aktualnie uznawane będą również: rodzice małżonka, ojczym, czy macocha (aktualnie katalog tych osób został rozszerzony).
Czasowa zgoda KOWR
W aktualnym stanie prawnym – po nowelizacji, decyzje wydane przez Dyrektora Generalnego KOWR stały się terminowe.
Dotyczy to wszystkich decyzji tj. zarówno zgody na nabycie nieruchomości rolnej, jak i jej wcześniejsze zbycie, czy też oddanie w posiadanie.
Decyzja Dyrektora Generalnego KOWR będzie ważna rok od dnia, w którym stała sięostateczna.
Zmiana ta jest uzasadniona faktem możliwości zmiany okoliczności faktycznych po stronie podmiotu, który zgodę uzyskał, jak również co do statusu prawnego nieruchomości, której decyzja dotyczy.
Z puntu widzenia adresata decyzji wyrażającej zgodę na działanie, zmiana ta jest niekorzystna. Taki beneficjent będzie miał bowiem rok, żeby sfinalizować czynności na nieruchomości, co do której uzyskał zgodę. Po tym czasie decyzja będzie podlegać rewizji.
- Przeczytaj także: Agroturystyka – dofinansowanie 2023. Inicjatywa LEADER pozwala uzyskać nawet 150 tys. zł
Koniec przywilejów fundacji rodzinnych
W maju 2023 r. fundacje rodzinne uzyskały przywilej, który pozwalał nabywać nieruchomość rolną fundacji rodzinnej od fundatora oraz dalej rozporządzać nią na rzecz beneficjentów fundacji rodzinnej, którzy byli osobami bliskimi fundatora, bez zgody KOWR.
Przepisy te aktualnie zostały uchylone i w ogólności można stwierdzić, że zasady nabycia nieruchomości rolnej w ramach fundacji rodzinnej, nie różnią się niczym od nabywania jej przez każdą inną osobę prawną.
Z uzasadnienia tej zmiany wynika, że ustawodawca nie widzi potrzeby rozróżniania sytuacji fundacji rodzinnych od innych osób prawnych. Należy jednak mieć na uwadze, że celem stworzenia fundacji rodzinnych było właśnie ułatwienie sukcesji praw w obrębie fundacji, stąd uchylenie przepisów ułatwiających nabycie i rozporządzanie nieruchomością rolną przez fundację rodzinną wydaje się być niekonsekwencją ustawodawcy.
Podsumowanie
Przedstawione powyżej przykładowe zmiany mimo, iż nie są zmianami obszernymi w swym zapisie, niosą za sobą istotne skutki prawne. Naruszenie przepisów KOWR w zakresie uzyskania zgody Dyrektora KOWR na obrót nieruchomością rolną może skutkować nawet nieważnością czynności prawnej, w tym zawartych umów. Podejmując więc działania prawne dotyczące nieruchomości rolnej musimy nie tylko zbadać samą sytuację prawną nieruchomości, ale również to, kim jest podmiot zbywający, czy nabywający taką nieruchomość, a także jaki to rodzaj transakcji, a wszystko po to, aby ustalić, czy w tym konkretnym przypadku będą mieć zastosowanie przepisy UKUR i wynikające z nich ograniczenia.
Kontakt do autorki znajdziesz tu: chmuralegal.pl
Kancelaria Chmura i Partnerzy zapewnia wszechstronną obsługę prawną dla przedsiębiorców, w tym w szczególności z branży budowlanej, nieruchomości. Działalność kancelarii koncentruje się na zapewnieniu klientom kompleksowego wsparcia w zakresie rozwiązywania ich problemów prawnych oraz pomocy w rozwijaniu działalności gospodarczej.
