Jest problem z lokalami zastępczymi. Gminy nie muszą ich zapewniać najemcom budynków do rozbiórki lub remontu
Od 1 stycznia 2025 r. gminy są zwolnione z poszukiwania lokali zastępczych dla lokatorów mieszkających w budynkach wymagających rozbiórki lub remontów. Obowiązek ten spada na właścicieli nieruchomości, co nie jest dogodnym rozwiązaniem zarówno dla nich, jak i wynajmujących. O zmianę przepisów apeluje Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich.
Spis treści
- Budynki z przydziałem administracyjnym
- Lokal zamienny – co mówi ustawa o ochronie lokatorów?
- Interwencja rzecznika – dla dobra właścicieli i najemców
W imieniu właścicieli budynków oraz mieszkańców wystąpił z pismem do Ministerstwa Rozwoju i Technologii Stanisław Trociuk, Zastępca Rzecznika Praw Obywatelskich. Sprawa dotyczy najemców, którzy w dniu wejścia ustawy o ochronie praw lokatorów 9 lipca 2001 r. uiszczali czynsz regulowany. W ich przypadku obowiązek znalezienia lokalu zamiennego spoczywał na gminie. Od 1 stycznia 2025 r. jednak na mocy tej ustawy obowiązek ten przechodzi z gminy na właściciela budynku. O jak najszybszą zmianę tego przepisu zaapelował ZRPO.
Budynki z przydziałem administracyjnym
Sprawa dotyczy tysięcy osób, które zajmują lokale w budynkach z tzw. przydziału administracyjnego. To mieszkańcy głównie starych domów, które w okresie PRL zostały odebrane właścicielom i przekazane w administrację samorządom lokalnym. W wyniku zmian, które nastąpiły w latach 90. XX w. spadkobiercy dawnych właścicieli mogą dochodzić swoich praw do tych nieruchomości i w większości przypadków je odzyskują.
Jednak te domy są przeważnie w bardzo złej kondycji, nieremontowane przez lata lub tylko prowizorycznie naprawiane na bieżąco pod zarządem publicznym. Niejednokrotnie grożą katastrofą budowlaną. Niestety, nadzór budowlany coraz częściej nakazuje wykwaterowanie mieszkańców w trosce o ich zdrowie i życie. Interwencje urzędu nadzoru często kończą się nakazem rozbiórki. Wszystkie tego typu decyzje wymagają znalezienia dla mieszkańców lokali zamiennych.
W ostatnich 20 latach zwiększył się zasób budynków prywatnych zasiedlonych przez najemców z tzw. przydziałów administracyjnych, głównie z powodu reprywatyzacji. Natomiast stan techniczny budynków stanowiących własność prywatną w tym okresie nie poprawił się. Upływ czasu i w większości przypadków, brak możliwości sfinansowania przez właścicieli gruntownych remontów mogły jedynie pogorszyć stan budynków przejętych spod zarządu publicznego – mówi Zastępca RPO Stanisław Trociuk
Lokal zamienny – co mówi ustawa o ochronie lokatorów?
Obecnie właściciel lokalu może, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny (umowę), jeżeli lokator m.in. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Podstawę do wypowiedzenia najmu w opisanych okolicznościach stanowi art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy z dnia 21 lipca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.jedn.: Dz.U. z 2023 r. poz. 723). Nie dotyczy to koniecznych napraw, których przeprowadzenie zajmie nie dłużej niż rok (art. 10 ust. 4 w/w ustawy).
Ustawodawca w art. 11 ust. 9 w/w ustawy zagwarantował lokatorowi prawo do lokalu zamiennego, a do jego zapewnienia i pokrycia kosztów przeprowadzki zobowiązał właściciela budynku. Jednak w art. 32 tejże ustawy wyłączył z tego obowiązku właścicieli nieruchomości, w których lokatorami są osoby zajmujące mieszkania i uiszczali czynsz regulowany do dnia 9 lipca 2001 r (dzień wejścia w życie ustawy o ochronie lokatorów). W takich przypadkach obowiązek znalezienia lokali zastępczych spoczywał na gminie do 31 grudnia 2024 r. Od 1 stycznia 2025 r. na mocy ustawy również i w tym przypadku lokal zastępczy musi znaleźć właściciel budynku.
Interwencja rzecznika – dla dobra właścicieli i najemców
Właściciele odzyskanych budynków, w których mieszkają wciąż lokatorzy z przydziałem administracyjnym opłacający czynsz regulowany to często ludzie, którzy nie są w stanie przeprowadzić na własny koszt remontów, które dodatkowo w ostatnich kilku latach znacznie podrożały. Nie dysponują oni też zasobami lokali ani środkami finansowymi na pokrycie kosztów w przypadku nagłych decyzji urzędowych o potrzebie wykwaterowania. Nie mają też dostatecznej wiedzy o dostępności tego typu lokali. W związku z tym RPO stwierdził, że ten przepis może doprowadzić do nadmiernego i niesprawiedliwego obciążenia właścicieli lokali niewykonalnym obowiązkiem.
Jednocześnie pozostanie mieszkańców w budynku, którego stan grozi katastrofą naraża ich zdrowie i życie na niebezpieczeństwo, do czego także nie wolno dopuścić.
W związku z tym RPO wyraził opinię, że zachodzi konieczność przedłużenia wskazanego w ustawie terminu. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego przez gminę ograniczono czasowo – początkowo do końca 2005 r., potem był już czterokrotnie przedłużany.
Wyraził też przekonanie, że wart jest ponownego rozważenia projekt ustawy nakładający na gminę ten obowiązek bezterminowo. Był on już już kiedyś jako projekt poselski procedowany, ale nie został uchwalony.
Zastępca RPO prosi ministra o zainicjowanie stosownych prac i rozważenie rezygnacji z terminowego charakteru tego obowiązku oraz nadanie tej inicjatywie trybu pilnego.
Wydaje się zatem, że czasowy charakter regulacji z art. 32 ustawy nie przystaje do rynkowych realiów. Ani stan techniczny budynków przejętych przez spadkobierców dawnych właścicieli, ani wciąż niewystarczająca dostępność mieszkań w stosunku do potrzeb obywateli nie uzasadniają zwolnienia gmin z obowiązku zapewnienia lokali zamiennych. Nie sposób też przewidzieć, kiedy okaże się zbędna regulacja mająca na celu usunięcie skutków decyzji administracyjnych o przydziale i powstałych w czasie publicznej gospodarki lokalami zaniedbań stanu budynków – podkreśla Zastępca RPO Stanisław Trociuk
Łucka 8 w Warszawie. Kamienica już prawie całkiem wyburzona - zdjęcia
Autor: Szymon Starnawski / Grupa Murator
