Kontrola stanu technicznego budynków mieszkalnych

Budynek mieszkalny należy utrzymywać w należytym stanie technicznym i estetycznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia jego właściwości użytkowych i sprawności technicznej. W tym celu ustawodawca przewidział system kontroli stanu technicznego obiektów budowlanych.

Obowiązkiem przeprowadzania przeglądów okresowych budynków ustawodawca obciążył właściciela i zarządcę nieruchomości (art. 62 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane; dalej Pb).

Niezależnie od okresowych kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego, przeprowadzane powinny być również przeglądy robocze w celu określenia stanu przygotowania budynku, urządzeń i instalacji do użytkowania w okresie zimowym.

Dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego

Przez dokumentację użytkowania budynku mieszkalnego należy rozumieć – zgodnie z § 3 pkt 5 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (rozporządzenie) – dokumentację odbioru budynku wraz z książką obiektu budowlanego, kopiami imiennych przydziałów lokali, protokołami zdawczo-odbiorczymi lokali, umowami najmu lokali, protokołami pomiaru powierzchni użytkowej lokali, dokumentacją eksploatacyjną wraz z protokołami okresowych kontroli stanu technicznego, opiniami technicznymi i ekspertyzami dotyczącymi budynku, dokumentację eksploatacyjną, w tym również metrykę instalacji piorunochronnej, a także dokumentację powykonawczą robót budowlanych i remontów wraz z protokołami odbioru tych robót. Dokumentacja użytkowania budynku mieszkalnego powinna być systematycznie gromadzona i przechowywana przez okres istnienia budynku (§ 9 rozporządzenia).

W miejscu tym zaznaczyć należy, iż zgodnie z art. 64 ust. 1 Pb właściciel lub zarządca budynku mieszkalnego jest obowiązany prowadzić książkę obiektu budowlanego. Stanowi ona dokument przeznaczony do zapisów dotyczących przeprowadzanych w okresie użytkowania obiektu budowlanego badań i kontroli stanu technicznego, remontów i przebudowy. Do książki obiektu budowlanego powinny być dołączone m.in. protokoły z kontroli obiektu budowlanego oraz oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego (art. 64 ust. 3 Pb). Podkreślić należy, iż zgodnie z art. 64 ust. 2 Pb obowiązek prowadzenia książki obiektu budowlanego nie obejmuje m.in. właścicieli i zarządców: budynków mieszkalnych jednorodzinnych (pkt 1), obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i letniskowego (pkt 2 lit. a).

W myśl art. 65 Pb właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany udostępniać przedstawicielom właściwego organu oraz innych jednostek organizacyjnych i organów upoważnionych do kontroli utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie technicznym oraz do kontroli przestrzegania przepisów obowiązujących w budownictwie następujące dokumenty: protokoły z kontroli obiektu budowlanego, oceny i ekspertyzy dotyczące jego stanu technicznego, opracowania projektowe i dokumenty techniczne robót budowlanych wykonywanych w obiekcie w toku jego użytkowania, a także dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą.

Obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

Ustawodawca wprowadził obowiązek przeprowadzania przeglądów okresowych stanu technicznego obiektu budowlanego, które powinny być dokonywane co najmniej – w zależności od rodzaju kontroli – raz w roku bądź raz na 5 lat. Obiekt budowlany w czasie jego użytkowania powinien być poddawany następującym kontrolom stanu technicznego:

• co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Pb),
• co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. b Pb),
• co najmniej raz w roku okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego instalacji gazowych oraz przewodów kominowych: dymowych, spalinowych i wentylacyjnych (art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Pb),
• co najmniej raz na 5 lat okresowej kontroli polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia, jak również badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt 2 Pb).

Podkreślić należy, iż obowiązek okresowej kontroli, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Pb, nie dotyczy: budynków mieszkalnych jednorodzinnych (chodzi tu o budynek wolnostojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku) obiektów budownictwa zagrodowego i letniskowego oraz obiektów budowlanych wskazanych w art. 29 ust. 1 Pb.

Nakaz przeprowadzenia kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

W przypadku stwierdzenia nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego lub jego części mogącego spowodować zagrożenie: życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, właściwy organ nadzoru budowlanego – zgodnie z art. 62 ust. 3 Pb – nakazuje przeprowadzenie kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego. Podkreślić należy, iż przesłanką wydania nakazu przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego jest stwierdzenie przez organ nadzoru budowlanego nieodpowiedniego stanu technicznego budynku, który może, choć nie musi, spowodować zagrożenie któregokolwiek z dóbr wskazanych przez ustawodawcę. Organ nadzoru budowlanego wydaje nakaz przeprowadzenia kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego w formie decyzji. W decyzji nakazującej przeprowadzenie tego typu kontroli organ nadzoru budowlanego może nałożyć również obowiązek przedstawienia ekspertyzy stanu technicznego obiektu lub jego części (art. 62 ust. 3 in fine Pb).

Osoby uprawnione do przeprowadzania kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

Kontrolę stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Pb oraz art. 62 ust. 1 pkt 2 Pb powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych (art. 62 ust. 5 Pb).

Zgodnie z art. 62 ust. 6 Pb, kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. c Pb, w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych powinny przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim, a w odniesieniu do przewodów kominowych oraz do kominów przemysłowych, kominów wolnostojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych – osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności.

Pozostałe rodzaje kontroli, które wskazano w art. 62 ust. 1 Pb, powinny być dokonywane przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności (art. 62 ust. 4 Pb).

Przebieg kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego

Okresowe kontrole stanu technicznego budynku mieszkalnego powinny być przeprowadzane w porze wiosennej (§ 4 ust. 2 rozporządzenia). Osoba przeprowadzająca okresową kontrolę stanu technicznego budynku powinna przed jej rozpoczęciem zapoznać się z protokołami z poprzednich kontroli, z protokołami odbioru robót remontowych wykonanych w budynku w okresie od poprzedniej kontroli, zgłoszeniami użytkowników lokali dotyczącymi usterek, wad, uszkodzeń lub zniszczeń elementów budynku (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). W trakcie okresowej kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego należy dokonać sprawdzenia wykonania zaleceń z kontroli poprzedniej (art. 62 ust. 1a Pb).

W toku kontroli wskazanej w art. 62 ust. 1 pkt 1 lit. a Pb, szczegółowym sprawdzeniem należy objąć, o czym mowa w § 5 ust. 2 rozporządzenia, stan techniczny: zewnętrznych warstw przegród zewnętrznych (warstwa fakturowa), elementów ścian zewnętrznych (attyki, filary, gzymsy), balustrad, loggii i balkonów, urządzeń zamocowanych do ścian i dachu budynku, elementów odwodnienia budynku oraz obróbek blacharskich, pokryć dachowych, instalacji centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej, urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku, elementów instalacji kanalizacyjnej odprowadzających ścieki z budynku, przejść przyłączy instalacyjnych przez ściany budynku. Natomiast zakresem kontroli wskazanej w art. 62 ust. 1 pkt 2 Pb należy objąć sprawdzenie stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej zarówno wskazanych powyżej elementów budynku, jak również wszystkich pozostałych elementów budynku, a także estetykę budynku i jego otoczenia (§ 6 rozporządzenia).

Zgodnie z § 4 ust. 4 rozporządzenia protokół sporządzany w wyniku okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego powinien zawierać określenie: stanu technicznego elementów budynku objętych kontrolą (pkt 1), rozmiarów zużycia lub uszkodzenia elementów objętych kontrolą (pkt 2), zakresu robót remontowych i kolejności ich wykonywania (pkt 3), metod i środków użytkowania elementów budynku narażonych na szkodliwe działanie wpływów atmosferycznych i niszczące działanie innych czynników (pkt 4), zakresu niewykonanych robót remontowych zaleconych do realizacji w protokołach z poprzednich kontroli okresowych (pkt 5). Do protokołu z okresowej kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego należy w razie potrzeby dołączyć wykonaną w jej toku dokumentację graficzną.

Właściciel, zarządca lub użytkownik obiektu budowlanego, na którym spoczywa odpowiedzialność w zakresie napraw, są obowiązani w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem (art. 70 ust. 1 Pb).

Naruszenie obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego budynku mieszkalnego oraz obowiązku przechowywania dokumentacji użytkowania budynku mieszkalnego

Na końcu zaznaczyć należy, iż naruszenie wskazanego w art. 62 ust. 1 Pb obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli stanu technicznego obiektu budowlanego zagrożone jest karą grzywny (art. 93 pkt 8 Pb).

Zgodnie z art. 93 pkt 9 Pb karą grzywny zagrożone jest również naruszenie określonego w art. 63 oraz art. 64 ust. 1 i 3 Pb obowiązku przechowywania dokumentów związanych z obiektem budowlanym oraz obowiązku prowadzenia książki obiektu budowlanego.