Kosztorys budowlany. Zarządzanie kosztami w inwestycji budowlanej
Kosztorys budowlany, czyli szacowanie niezbędnych nakładów inwestycyjnych, a następnie kontrola kosztów są jednym z najważniejszych elementów w procesie inwestycyjnym.
Inwestycja budowlana niezależnie od swoich rozmiarów to proces, w którym koszty oraz rachunek ekonomiczny odgrywają kluczową rolę. Na szczęście dużą część kosztów i koniecznych nakładów inwestycyjnych w fazie realizacji daje się przewidzieć z dużym prawdopodobieństwem już na etapie planowania i przygotowania inwestycji. Służy temu kosztorys budowlany.
Warto przy tym zauważyć, że regulacje prawne dotyczące kosztorysowania istnieją jedynie w obszarze zamówień publicznych. Regulacji tych należy szukać w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 18 maja 2004 r. w sprawie określania metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego, obliczania planowanych kosztów prac projektowych oraz planowanych robót budowlanych określonych w programie funkcjonalno-użytkowym.
Kosztorys budowlany jest dokumentem, który określa planowane koszty robót budowlanych, co za tym idzie, wartość zamówienia na roboty budowlane, propozycję ceny określoną przez wykonawcę. Kosztorys budowlany stanowi też podstawę do określenia wysokości wynagrodzenia wykonawcy.
Jak powstaje kosztorys budowlany
Ogólną wartość inwestycji budowlanej (oczywiście z pewną dozą błędu) daje się określić jeszcze zanim powstanie szczegółowy projekt budowlany oraz przedmiar. Doświadczony inżynier na podstawie wstępnych informacji (często jest to zaledwie kilka rysunków oraz parę zdań opisu) jest w stanie określić wartość całej inwestycji lub przynajmniej najważniejszych jej części.
W początkowej fazie projektu tymi danymi najczęściej są planowana powierzchnia użytkowa obiektu, oraz zakładany standard. Posiadając aktualne dane rynkowe oraz analizy własne pochodzące z inwestycji o podobnej, co planowana skali, można uzyskać pewne charakterystyczne wskaźniki, jak na przykład koszt przypadający na m2 powierzchni użytkowej. Wyciągnięte wskaźniki można przemnożyć przez odpowiednie dane dotyczące planowanego obiektu i tą drogą określić przybliżoną wartość inwestycji. Przybliżenie to zazwyczaj wynosi, około 20%, czyli, że obliczona tą drogą wartość inwestycji może się różnić o wspomnianą wartość od rzeczywistych kosztów.
Taki pierwszy kosztorys budowlany wykorzystywany jest często podczas sporządzania business planu dla inwestycji i ubieganiu się w bankach o finansowanie inwestycji. Należy pamiętać, że jest to pierwsza i wstępna kalkulacja kosztów i wraz z rozwojem projekty należy ją zweryfikować i uaktualnić o nowe dane.
W zależności od potrzeb wyróżnia się:
- kosztorys inwestorski - przygotowywany przez inwestora lub na zlecenie inwestora
- kosztorys ofertowy - przygotowywany przez wykonawcę
- kosztorys powykonawczy - przygotowywany po zakończeniu robót, w sytuacji gdy nie było kosztorysu ofertowego
- kosztorys zamienny - zastępuje kosztorys ofertowy w sytuacji zmiany ilości robót
Zarządzanie kosztorysem budowlanym
W momencie, gdy pojawia się koncepcja wielobranżowa jest czas na weryfikację kosztorysu budowlanego i jego aktualizację. Na tym etapie projektu dla niektórych elementów projektu można już sporządzić wstępne przedmiary. Projekt w czasie realizacji ulegnie z pewnością jeszcze wielu modyfikacjom, ale aktualizacja wyceny na tym etapie pozwoli na pełniejszą orientację w zakresie kosztów inwestycji. Na etapie koncepcji wielobranżowej można już powoli myśleć o wykonaniu value engineering i optymalizacji kosztów realizacji inwestycji. Z pewnością jest to czas na zaproponowanie optymalnych rozwiązań techniczno-ekonomicznych.
Kolejnym momentem, w którym należy ponownie wykonać kalkulację budżetową i zaktualizować kosztorys budowlany jest ukończenie prac nad projektem budowlanym. Stopień szczegółowości projektu budowlanego, choć brak w nim jeszcze wielu detali mogących wpłynąć na koszty, pozwala na sporządzenie dosyć szczegółowego oszacowania kosztów z podziałem na poszczególne branże. Informacje zawarte w projekcie pozwalają na sporządzenie przedmiarów dla poszczególnych branż.
Kosztorys budowlany w dużej mierze bazuje już na przedmiarach oraz cenach jednostkowych. Dobrą praktyką przy szacowaniu kosztów jest pozyskiwanie cen jednostkowych z rynku. W tym celu należy rozesłać zapytania ofertowe i zebrać oferty na poszczególne roboty. Dobrą praktyką jest również zastosowanie cen zebranych podczas realizacji wcześniejszych inwestycji. Na tym etapie prawidłowo sporządzony kosztorys budowlany już z niedużym błędem pokazuje możliwe koszty realizacji inwestycji. W tym miejscu koniecznie powinien zostać przeprowadzony kolejny value engineering, wynikiem, którego będzie optymalizacja kosztów.
Ostatnią aktualizację kalkulacji budżetowej wykonuje się na podstawie projektu przetargowego. Na jego podstawie również potencjalni wykonawcy będą oceniać wartość robót budowlanych. Kalkulacja ta w pełni pokazuje skalę kosztów przedsięwzięcia budowlanego. Stanowi również bazę porównawczą w trakcie przetargu podczas oceny ofert. W prawidłowo skalkulowanej kalkulacji budżetowej wartość robót określona na tym etapie nie powinna się różnić więcej niż o 2,5-5 % w stosunku do zwycięskiej oferty.
Warto zaznaczyć, że stosując zaprezentowaną tu metodologię value engineering daje się często znaleźć duże oszczędności w projekcie. Dla przykładu dla jednej z prowadzonych przez autora dużej inwestycji developerskiej z początkowych około 240 mln zł udało się zredukować koszt inwestycji do około 190 mln zł, co daje redukcję kosztów o około 20%.
Podsumowując kontrola kosztów w procesie inwestycyjnym to żmudna i wieloetapowa praca. Jednak stosowanie powyżej opisanej praktyki pozwala na szczegółową kontrolę kosztów oraz daje dobre wyniki przy redukcji kosztów inwestycji budowlanych. Wielu inwestorów nie jest w stanie samodzielnie wykonać tego typu pracy w związku z powyższym można ją zlecić wyspecjalizowanym w tym firmom.
