Jakie przeglądy są obowiązkowe w domu jednorodzinnym? Jakie są wymagane do ubezpieczenia?
Obowiązek przeprowadzania przeglądów budowlanych reguluje Prawo budowlane, ale podobne oczekiwania stawiane są również w tzw. Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia nieruchomości. Przeglądów budowlanych wymaga większość ubezpieczycieli domów. Niedotrzymanie warunków jest jednoznaczne z odmową wypłaty odszkodowania, gdy dojdzie do zniszczeń. Najwięcej problemów z przeglądami budowlanymi mają właściciele domów jednorodzinnych.
Spis treści
- Przeglądy budowlane w art. 62 Prawa budowlanego
- Jakie przeglądy są wymagane do ubezpieczenia domu? Przeglądy a wypłata odszkodowania
- Jaki zakres przeglądu budowlanego domu jednorodzinnego?
- Ile kosztuje przegląd budowlany?
Przeglądy budowlane w art. 62 Prawa budowlanego
Kwestie związane z przeglądami budowlanymi – czyli przeglądami technicznymi budynków w trakcie ich użytkowania reguluje art. 62. Prawa budowlanego. Co jest istotne, ten ustawowy obowiązek wykonywania kontroli okresowych ciąży na nas wszystkich. Niemniej, ponad większość właścicieli domów wykonuje, na przykład, kontrole budowlane z badaniem instalacji elektrycznej co kilkanaście lat lub wcale. Kary za brak przeglądów praktycznie nam nie grożą, chyba, że „życzliwy” sąsiad złoży donos, ale brak udokumentowanych przeglądów budowlanych wskazanych przez prawo może zaszkodzić w przypadku roszczenia o odszkodowanie za zniszczenia budynku lub tego co się w nim znajduje.
Przytoczmy zatem art. 62. Prawa budowlanego – Kontrole obiektów budowlanych w czasie ich użytkowania, o jakie przeglądy okresowe w przypadku budownictwa jednorodzinnego chodzi. Jest w tym artykule mowa, że obiekty budowlane (ust. 1) powinny być w czasie ich użytkowania poddawane kontroli przez właściciela lub zarządcę nieruchomości:
1) okresowej, co najmniej raz w roku, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego: a) elementów budynku, budowli i instalacji narażonych na szkodliwe wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas użytkowania obiektu, b) instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska, c) instalacji gazowych oraz przewodów kominowych (dymowych, spalinowych i wentylacyjnych);
2) okresowej, co najmniej raz na 5 lat, polegającej na sprawdzeniu stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz jego otoczenia. Kontrolą tą powinny być objęte również instalacje elektryczne i piorunochronna w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W ust 2. jest wprawdzie napisane, że obowiązek kontroli, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. a, nie obejmuje właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych jednorodzinnych, ale odnosi się to tylko do przeglądu budowlanego gdzie sprawdza się stan elementów takich jak elewacja, pokrycie dachowe itp., które w innych budynkach wykonuje się co rok. Niestety, w świadomości społecznej utrwaliło się, że domy jednorodzinne nie wymagają przeglądów.
Zgodnie z ust. 4, kontrole przeprowadzają osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. W tym miejscu należy podkreślić wagę ust. 5, w którym napisano, że kontrole stanu technicznego instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych, mogą przeprowadzać osoby posiadające kwalifikacje wymagane przy wykonywaniu dozoru nad eksploatacją urządzeń, instalacji oraz sieci energetycznych i gazowych.
Kontrolę stanu technicznego przewodów kominowych, o której mowa w ust. 1 pkt 1 lit. c, powinny przeprowadzać:
- osoby posiadające kwalifikacje mistrza w rzemiośle kominiarskim – w odniesieniu do przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych;
- osoby posiadające uprawnienia budowlane odpowiedniej specjalności – w odniesieniu do przewodów kominowych, o których mowa w pkt 1, oraz do kominów przemysłowych, kominów wolno stojących oraz kominów lub przewodów kominowych, w których ciąg kominowy jest wymuszony pracą urządzeń mechanicznych.
Jakie przeglądy są wymagane do ubezpieczenia domu? Przeglądy a wypłata odszkodowania
Zależność między przeglądami budowlanymi (a właściwie ich brakiem) a odmową wypłaty odszkodowania przez towarzystwo ubezpieczeniowe, najlepiej zobrazują przykładowe wyroki sądowe w takich właśnie sprawach. Sądy powołują się w nich na znaczenie czynności związanych z wykonywaniem przeglądów i prawidłowym użytkowaniem budynków.
- Wyrok z 26 lutego 2015 r. Sygn. akt I ACa 1271/14 Sądu Apelacyjnego w Łodzi I Wydział Cywilny:
„…W postępowaniu likwidacyjnym pozwany odmówił wypłaty na rzecz powodów odszkodowania. W uzasadnieniu swojego stanowiska ubezpieczyciel wskazał, iż powodowie nie przedstawili potwierdzenia wykonania okresowego przeglądu instalacji elektrycznej, co wobec ustalenia, iż przyczyną pożaru było zwarcie tej instalacji, daje podstawę do odmowy wypłaty odszkodowania na podstawie § 6 ust. 2 pkt. p ogólnych warunków ubezpieczenia…”
- Wyrok z 2 października 2017 r. Sygn. akt I C 425/14 Sądu Okręgowego w Częstochowie I Wydział Cywilny:
„….Zdaniem pozwanego pożar powstał w związku z zaniedbaniami powoda, gdyż zaniechał on dokonywania okresowych konserwacji i terminowych kontroli przewodu kominowego w przedmiotowym budynku (wymaganych przez stosowne przepisy prawa), natomiast bezpośrednią przyczyną pożaru było zapalenie sadzy zalegającej w kominie, co doprowadziło do jego pęknięcia i rozprzestrzenienia się ognia na pomieszczenia mieszkalne budynku….”
Przytoczone sprawy zakończyły się szczęśliwie dla poszkodowanych, ale uwidaczniają one problemy wynikające z braku przeglądu budowlanego budynku.
Jaki zakres przeglądu budowlanego domu jednorodzinnego?
Podsumowując, każdy z właścicieli lub użytkowników budynków jednorodzinnych, co najmniej raz na 5 lat obowiązkowo powinien zlecić następujący zakres kontroli stanu technicznego:
- sprawdzenie stanu technicznego i przydatności do użytkowania obiektu budowlanego,
- estetyka obiektu budowlanego oraz jego otoczenia,
- badanie instalacji elektrycznej i piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.
W dobrze rozumianym interesie każdego właściciela domu jednorodzinnego jest wykonanie przynajmniej raz na 5 lat przeglądu budowlanego nieruchomości.
Ile kosztuje przegląd budowlany?
Koszt przeglądu technicznego budynku zależny od jego lokalizacji i stopnia skomplikowania bryły. Źródła podają różne ceny za tego typu usługi, jednak rzetelnie wykonany 5-letni przegląd budowlany dla typowych budynków jednorodzinnych, wraz z pomiarami elektrycznymi, powinien wynosić od ok. 500-1000 zł. Ceny są ustalane jednostkowo od zakresu przeglądu lub są przeliczane przez metraż obiektu. Przykładowo, 1 zł netto za 1 m² dla powierzchni użytkowej do 500 ², w przypadku przeglądu 5-letniego trzeba doliczyć ok. 20%. Im budynek jest większy tym cena za m² niższa, ale w przypadku domów jednorodzinnych rzadko jest to więcej niż 500 m².
Zajmują się takimi przeglądami samodzielni fachowcy z uprawnieniami (wtedy trzeba jednak osobno wzywać np. kominiarza, gazownika czy elektryka) lub firmy kompleksowo wykonujące przeglądy budowlane, zatrudniające kontrolerów z uprawnieniami.
Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.
