Mieszkanie będzie tańsze o 100 tys. złotych? Wystarczy zmiana jednego przepisu w ustawie zwanej lex deweloper
Po niespełna dwóch miesiącach obowiązywania, ma być wycofany przepis ustalający limity miejsc postojowych w nowych budynkach mieszkalnych. Dzięki szybkiej nowelizacji prawa, koszty inwestycji obniżą się średnio o 100 tys. złotych na jedno mieszkanie.
Spis treści
- Nowe mieszkania tylko z miejscem postojowym?
- Tańsze mieszkania przez ułatwienia w budowie
- Lex deweloper dłużej: do kiedy obowiązywać będą ułatwienia?
W sumie z limitami miejsc postojowych w nowych inwestycjach mieszkaniowych jest spore zamieszanie. Wynika ono z rozbieżności celów kilku resortów rządowych. Jedne chciałyby budować jak najlepiej pod względem logistyki i wygody mieszkańców, inne za absolutny priorytet uznają tanie mieszkania. Szkoda tylko, że wymiana argumentów odbywa się przez nowelizacje ustaw i to w tak krótkim czasie.
Nowe mieszkania tylko z miejscem postojowym?
Tak jest w myśl obowiązującego od niedawna prawa. Od 12 maja 2023 r. ustawa o zmianie ustaw w celu likwidowania zbędnych barier administracyjnych i prawnych nakazuje, by w nowych inwestycjach mieszkaniowych na każde mieszkanie przypadało jedno miejsce postojowe – to w strefach śródmiejskich – albo nawet 1,5 miejsca w innych dzielnicach.
Polski Związek firm Deweloperskich sięgnął po ekspertów, którzy wyliczyli, iż średni koszt budowy jednego miejsca postojowego na poziomie minus jeden to 70-100 tys. zł, a z każdym kolejnym poziomem w dół niemal się podwaja. Oczywiście taki koszt zwiększa zasadniczo cenę mieszkania.
Tymczasem podkreślanym wszem i wobec priorytetem rządu w polityce mieszkaniowej są tanie mieszkania. Dlatego sejmowa Komisja Nadzwyczajna do spraw deregulacji w kolejnej nowelizacji spec ustawy – określanej popularnie mianem lex deweloper – zaprojektowała wykreślenie tego przepisu. Po nowelizacji ma być powrót do stanu prawnego sprzed 12 maja br., a więc decyzja o liczbie miejsc postojowych w takich projektach deweloperskich znów należeć ma do gminy.
To lokalne władze samorządowe zdecydują co jest ważniejsze dla przyszłych mieszkańców: wygoda z garażowaniem i parkowaniem prywatnych samochodów czy możliwość zakupu tańszego mieszkania za cenę bólu z parkowaniem auta w przyszłości.
Tańsze mieszkania przez ułatwienia w budowie
Komisja, w której większość mają posłowie PiS – co dla losów projektu poselskiego ma w polskim parlamencie kluczowe znaczenie – złożyła projekt ustawy zawierający zmiany w prawie, które mają uprościć budowę mieszkań, z nadzieją na obniżkę ich cen na rynku pierwotnym.
Przypomnijmy, że od 12 maja obowiązują przepisy, które pozwalają na szybkie budowanie osiedli na terenach po centrach handlowych i w miejsce starych budynków biurowych. Ale na zasadzie coś za coś – czyli z obowiązkiem zapewnienia jednego albo półtora miejsca parkingowego na każde mieszkanie.
Teraz kolejna ustawa zmieniająca lex deweloper – ustawa deregulacyjna – przywrócić ma prawo do decydowania o miejscach parkingowych w takich nowych inwestycjach samorządom. Jednak jej głównym celem jest też wprowadzenie ułatwień w planowaniu lokali handlowych i usługowych. Pośrednio – poprzez obniżkę kosztów inwestycji – obniżyć ceny mieszkań oferowanych przyszłym właścicielom w takich inwestycjach.
Przypomnijmy, że lex deweloper weszła w życie w 2018 r. i miała rozwiązać problem braku gruntów pod nowe inwestycje mieszkaniowe; dała prawo radom gmin do uchwalania zgody na takie inwestycje nawet gdy są one w kolizji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tego prawa tak naprawdę gminy zaczęły jednak korzystać – czego dowodzą statystyki – dopiero od 2022 roku.
W tym momencie jednak tę dobrą passę mogą przyhamować feralne obligi dotyczące miejsc parkingowych. Problem ten ma więc oddalić przygotowany przez Komisję Nadzwyczajną projekt ustawy o ograniczaniu biurokracji i barier prawnych.
Jakie bariery likwiduje jeszcze projektowana ustawa?
Po pierwsze obniża minimalny limit powierzchni usługowej i handlowej z 5 proc. obecnie do 2,5 proc. budynku. Jednocześnie podwyższa limit w drugą stronę: udział lokali o przeznaczeniu handlowo usługowym w budynku może wynosić nawet 40 proc., a nie maksymalnie 20 proc., jak jest obecnie.
Daje to deweloperowi dużo większą elastyczność – na przykład jeśli projektuje miniosiedle, w budynku frontowym, który marketingowo dla właścicieli sklepów i punktów usługowych jest kluczowy, może przewidzieć więcej takich lokali kosztem mieszkań. Dzięki temu też nie musi popytu na nie rozwiązywać planując takie lokale w budynkach z drugiego szeregu.
Inny przepis da też dodatkowe uprawnienie radzie gminy – będzie mogła ona zezwolić na gęstszą zabudowę danej działki niż wynika to z ogólnie obowiązujących norm.
A kolejna nowa norma uprości i skróci procedurę prawną zawierania umowy inwestycyjnej dotyczącej budownictwa mieszkaniowego między gminą a prywatnym inwestorem.
Lex deweloper dłużej: do kiedy obowiązywać będą ułatwienia?
Przypomnijmy: lex deweloper - to tak zwana specustawa na czas określony. Tym różni się ona od standardowych ustaw. One bowiem zmieniają prawo z intencją „na zawsze”, a jeśli zmiana jest potrzebna, wprowadza ją nowa ustawa.
Lex deweloper została wprowadzona na nieco ponad 10 lat – ma obowiązywać do końca 2028 r., a weszła w życie w sierpniu 2018 roku. Najnowszy projekt nowelizacji przygotowany przez Komisję Nadzwyczajną ma ten okres obowiązywania lex deweloper wydłużyć do końca 2030 roku czyli o kolejne dwa lata. Intencją zmiany jest nadzieja, że w ten sposób lex deweloper zachęci inwestorów do zaprojektowania i zrealizowania przedsięwzięć, które będą mogły wykorzystać wprowadzane dopiero teraz uproszczenia i ułatwienia. Autorzy projektu ustawy liczą na to, że nowe inwestycje po mniejszych kosztach zwiększą ofertę mieszkań na rynku pierwotnym, a tym samym przyczynią się do obniżki cen w tym segmencie rynku.
Zobacz też: Patodeweloperka Warszawa. I tak niestety buduje się w Warszawie
Autor: Szymon Starnawski
Bliska Wola Tower składa się z trzech wysokich na niemal sto metrów wieżowców wypełniających w całości niewielką działkę. Zw względu na skojarzenia z Azją, mieszkańcy stolicy nazwali tę patodeweloperkę warszawskim Hongkongiem
