Mieszkanie TBS 2023 – ile kosztuje? Ile trzeba zarabiać żeby dostać TBS? Kiedy można wykupić mieszkania TBS?
Towarzystwo Budownictwa Społecznego buduje mieszkania głównie na wynajem - z założenia tańszy od rynkowego ponieważ dostaje na inwestycję dofinansowanie ze środków publicznych. Mieszkanie z TBS dostaną osoby, które zarabiają zbyt mało, by kupić własne lokum nawet za kredyt hipoteczny.
Spis treści
- TBS wciąż działają, ale mają ustąpić miejsca SIM
- Mieszkanie z TBS: dla kogo i na jakich warunkach?
- Kiedy można wykupić mieszkanie z TBS?
- Teraz Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa zamiast TBS
- Jak SIM ma zastąpić lub przejąć TBS
Ujmując rzecz najkrócej, mieszkania z Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) adresowane są do osób, które mają zbyt wysokie dochody, by mogły się ubiegać o mieszkania komunalne, a zbyt niskie, by udźwignąć spłatę kredytu zaciągniętego na kupno własnego mieszkania lub domu.
TBS wciąż działają, ale mają ustąpić miejsca SIM
Przez lata rynek mieszkaniowy dzielił się tak, że zamożni Polacy byli klientami deweloperów lub kupowali mieszkania na rynku wtórnym, najubożsi ubiegali się o mieszkania komunalne, których dostawcą z założenia powinna być gmina, a średniozamożni, ale przedsiębiorczy zakładali sami TBS-y, zapraszając do partycypacji w nich chętnych, o podobnej sytuacji majątkowej.
Teraz rząd zmienił zasady finansowania takiego budownictwa społecznego, licząc, że ofertę dla średniozamożnych mieszkańców stworzy gmina (lub przynajmniej będzie jej promotorem). Dlatego TBS-y ma zastąpić SIM – Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa, działająca jednakże na podobnych zasadach.
Mieszkanie z TBS: dla kogo i na jakich warunkach?
TBS może działać jako spółka akcyjna, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością lub spółka osób prawnych. Jej celem jest budowa i użytkowanie wielorodzinnych budynków mieszkaniowych.
Co do zasady takie mieszkania są przedmiotem najmu na zasadach korzystniejszych od rynkowych ponieważ TBS musi być przedsięwzięciem non profit a więc nie realizowanym dla osiągania zysków. Od1 stycznia 2022 r. pojawiła się jednak możliwość połączenia najmu z dojściem do pełnej własności wynajmowanego lokalu.
Członkiem TBS z opcją uzyskania mieszkania zajmowanego na zasadzie najmu może zostać każdy mieszkaniec danej gminy, o ile jego dochody nie przekraczają określonego limitu. Jest nim 1,3 przeciętnego wynagrodzenia w danym województwie. Warunkiem fundamentalnym jest też nie posiadanie na własność żadnego innego lokalu mieszkalnego.
Ponadto musi być do TBS przyjęty – w tym celu składa wniosek (dochody są weryfikowane na podstawie rocznego zeznania podatkowego PIT). Jeśli zostanie przyjęty, musi też wnieść wkład - partycypację. Wynosi ona z reguły 20-25 proc. wartości mieszkania.
Po przyjęciu do TBS podpisuje się z nim umowę najmu, w której ustalona jest wysokość czynszu. Nie może on być wyższy od 5 proc. wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Orientacyjnie jest to ok. 30 zł za metr kwadratowy mieszkania.
Przed zajęciem mieszkania trzeba też wnieść kaucję – zazwyczaj jest ona równa czynszowi za trzy, cztery, pięć lub sześć miesięcy.
Kiedy można wykupić mieszkanie z TBS?
Umowę najmu z TBS można rozwiązać i mieszkanie opuścić. Wtedy opłata partycypacyjna powinna być przez TBS zwrócona w ciągu dwunastu miesięcy. Oczywiście po ewentualnym potrąceniu szkód itp., jak w przypadku każdej innej umowy najmu.
Od 1 stycznia 2022 r. jest także możliwość – dla nowych uczestników TBS oraz tych już ze stażem – przejęcia wynajmowanego mieszkania na własność. W tym celu umowa najmu musi być zastąpiona przez umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
W przypadku przystępowania do TBS, - a więc od 1 stycznia 2022 r. od razu trzeba zawrzeć taką umowę. Natomiast osoby, które do TBS przystąpiły wcześniej, mogą dokonać zamiany umowy najmu starego typu na najem z dojściem do własności tylko wówczas gdy spełniają dodatkowe warunki. Są one następujące:
- od zawarcia umowy w sprawie partycypacji musi upłynąć co najmniej pięć lat,
- wpłata partycypacyjna musi wynosić co najmniej 20-25 procent,
- w ciągu ostatnich pięciu lat nie można ani razu zalegać z terminową zapłatą czynszu dłużej niż przez trzy miesiące.
Teraz Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa zamiast TBS
Społeczna inicjatywa mieszkaniowa, czyli SIM, to spółka realizująca budownictwo społeczne. Jej zadaniem jest budowanie mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Podobnie jak w przypadku TBS, mieszkania z SIM są dla osób i rodzin nie posiadających własnego mieszkania w danej miejscowości, którzy dysponują środkami na regularne opłacanie czynszu, jednak ich dochody są za niskie na zaciągnięcie kredytu hipotecznego na mieszkanie.
Także jak w przypadku TBS, bycie najemcą SIM daje możliwość zamieszkania w SIM bez konieczności zaciągania wysokiego kredytu; umowa z SIM może jedynie obligować do wniesienia partycypacji w wysokości do 30% kosztów budowy lokalu mieszkalnego.
Podobnie - możliwość zmiany umowy najmu na umowę najmu z dojściem do własności (uzyskanie własności mieszkania w perspektywie lat).
Nowością jest (dla najemców będących jednocześnie partycypantami) możliwość w przyszłości rozliczenia partycypacji w czynszu (tzw. wakacje czynszowe, dzięki którym najemca przez czas określony w umowie, a w przypadku emerytów – bezterminowo, będzie płacił nawet 20 proc. niższy czynsz).
SIM może też liczyć na lepsze wsparcie ze środków publicznych niż wcześniej TBS. Dostanie bowiem preferencyjny kredyt udzielany przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) do wysokości 80 proc. kosztów przedsięwzięcia. Odsetki od tych kredytów wykupuje Skarb Państwa, dzięki temu BGK może zaoferować niższe oprocentowanie.
Jak SIM ma zastąpić lub przejąć TBS
Dodatkowo rząd dla SIM proponuje wsparcie finansowe ze specjalnie powołanego Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa dla wszystkich gmin. Na utworzenie nowego SIM lub objęcie udziałów w istniejącym SIM/TBS gmina może pozyskać odpowiednio 3 mln zł lub 10% wartości nowej inwestycji mieszkaniowej SIM/TBS.
Ponadto gmin dostanie ponadto grant ze środków Funduszu Dopłat do 35 proc. kosztów przedsięwzięcia. Wystarczy, że gmina partycypuje w realizacji mieszkań przez SIM.
Ponadto inwestycje mieszkaniowe w ramach SIM mogą być realizowane przy współudziale gmin albo z inicjatywy Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN) sam SIM utworzony, poprzez obejmowanie w imieniu Skarbu Państwa udziałów w zamian za wnoszone do tych spółek grunty, na których budowane są mieszkania.
Na tej samej zasadzie KZN i gminy mogą przystępować do istniejących TBS.
