Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku wspólnego po rozwodzie

Wraz z ustaniem małżeństwa, pomiędzy małżonkami ustaje ustrój wspólności majątkowej małżeńskiej. Wszystko to, co do momentu orzeczenia rozwodu objęte było współwłasnością łączną, staje się przedmiotem współwłasności ułamkowej. Naturalną koleją rzeczy jest dążenie byłych małżonków do podziału majątku, którego przedmiotem często są nieruchomości. Czy przyznanie małżonkowi, który jest cudzoziemcem, na wyłączną własność nieruchomości, wymaga spełnienia przez niego jakichś dodatkowych warunków?

Spis treści

1. Ustawowa wspólność majątkowa
2. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca
3. Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?
4. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku - podsumowanie

Ustawowa wspólność majątkowa

Z chwilą zawarcia małżeństwa, co do zasady powstaje między małżonkami z mocy prawa wspólność majątkowa. Oznacza to, że nabyte w trakcie trwania małżeństwa przedmioty majątkowe przez oboje małżonków lub jednego z nich stanowią przedmiot tej wspólności. W szczególności do majątku wspólnego małżonków zaliczyć należy:

• pobrane wynagrodzenie za pracę każdego z małżonków,
• dochody z innej działalności każdego z małżonków,
• środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków.

W momencie, w którym jeden z małżonków nabędzie jakiś przedmiot majątkowy ze środków finansowych pochodzących z majątku wspólnego – staje się on majątkiem wspólnym, objętym współwłasnością łączną.

Ustrój ustawowej wspólności majątkowej ustaje m.in. z chwilą orzeczenia rozwodu. Od tego momentu współwłasność łączna staje się współwłasnością ułamkową. Oznacza to, że małżonkowie stają się współwłaścicielami majątku w częściach ułamkowych.

Po orzeczeniu rozwodu małżonkowie zazwyczaj zmierzają do dokonania podziału majątku wspólnego. Co jednak w sytuacji, w której przedmiotem podziału majątku wspólnego są nieruchomości, a jeden z małżonków jest cudzoziemcem?

• Licytacja komornicza nieruchomości 2023 a obowiązek uiszczenia opłaty legalizacyjnej

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

W pierwszej kolejności należy odpowiedzieć sobie na pytanie czym jest nabycie nieruchomości, na gruncie ustawy z dnia 24 marca 1920 r. (Dz.U. 1920 Nr 31, poz. 178, t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W pierwszej kolejności przez „nabycie” rozumiemy uzyskanie prawa własności danego przedmiotu w związku z zawartą umową, np. sprzedaży, zamiany czy darowizny. Mówiąc „po prawniczemu” nabycie prawa własności łączymy z dokonaniem jakiejś czynności prawnej, której skutkiem jest uzyskanie danego przedmiotu majątkowego. Na gruncie ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nabyciem nieruchomości jest nabycie prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego na podstawie każdego zdarzenia. Wskazać zatem należy, że nie jest ono powiązane wyłącznie z dokonaniem czynności prawnej.

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia, które wydawane jest w drodze decyzji administracyjnej, przez właściwego ministra.

• Nieruchomość otrzymana w spadku. Czy można ją sprzedać? Kiedy? Na jakich zasadach?

Kiedy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie wymaga zezwolenia?

Wyżej przywołana ustawa zawiera jednak katalog sytuacji, w których nie jest wymagane uzyskanie zezwolenia. Sytuacje te to m.in.:

• nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie przez cudzoziemca samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego;
• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
• nabycie przez cudzoziemca będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na pobyt stały lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
• nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego w rozumieniu prawa polskiego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat.

W wyżej wskazanych sytuacjach cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez uzyskania uprzedniego zezwolenia, chyba że nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub stanowi grunt rolny o powierzchni przekraczającej 1ha.

Co jednak w sytuacji, w której jeden z byłych już małżonków, w postępowaniu o podział majątku wspólnego chce uzyskać na wyłączną własność prawo własności nieruchomości wchodzących w skład tego majątku, a nie podlega pod żadne z wyłączeń wynikających z ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

W ocenie autora, taki cudzoziemiec w trakcie postępowania o podział majątku wspólnego, będzie musiał przedstawić zezwolenie na nabycie nieruchomości. Biorąc pod uwagę fakt, że ustawa wiąże obowiązek uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości, nie rozróżniając sposobu tego nabycia – tj. nie odnosząc go wyłącznie do nabycia w drodze umowy – to sąd nie powinien wydać orzeczenia, w którym przyzna cudzoziemcowi prawo własności nieruchomości wbrew przepisom ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, chyba że cudzoziemiec taki byłby zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia.

W obrocie prawnym można spotkać się ze stanowiskiem przeciwnym, uznającym że skoro cudzoziemiec i tak jest już współwłaścicielem nieruchomości (po rozwodzie z mocy prawa przysługuje mu ½ udziału w prawie własności nieruchomości, która była przedmiotem majątku wspólnego byłych małżonków) to w takiej sytuacji nie powinny znajdować zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Stanowisko to oparte jest na uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 2022 r. sygn. III CZP 48/22, w której Sąd Najwyższy stwierdził, że: „Przewidziana w art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 2278) sankcja nieważności nie ma zastosowania do nabycia nieruchomości na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami.”.

Takie rozumienie przywołanej uchwały Sądu Najwyższego, uznać należy za nieprawidłowe. Sąd Najwyższy bowiem nie miał na myśli tego, że w postępowaniu sądowym o podział majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami nie znajdą zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Wręcz przeciwnie, lektura uzasadnienia przywołanej powyżej uchwały prowadzi do zgoła odmiennych wniosków.

Po pierwsze, w uchwale tej Sąd Najwyższy wypowiedział się w kwestii dopuszczalności weryfikacji prawomocnych postanowień o podziale majątku wspólnego w drodze powództwa o ustalenie ich nieważności. Orzeczenie wydane przez Sąd Najwyższy dotyczyło stanu faktycznego, w którym cudzoziemiec nabył już nieruchomość na podstawie prawomocnego postanowienia o podziale majątku wspólnego po ustaniu wspólności majątkowej między małżonkami i orzeczenie to zostało wydane pomimo braku uzyskania przez cudzoziemca zezwolenia na nabycie nieruchomości. Za nieprawidłowe uznać należy stanowisko, że w ramach sądowego podziału majątku wspólnego między byłymi małżonkami, cudzoziemiec może nabyć nieruchomość bez konieczności uzyskania stosownego zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Sąd Najwyższy wprost, w treści uzasadnienia wskazał, że: „Nie ma zatem wątpliwości, że również w toku sprawy o podział majątku wspólnego, uzyskanie takiego zezwolenia (decyzja właściwego ministra w zakresie zezwolenia na nabycie nieruchomości – przyp. autora) – w tym wszystkich przypadkach, w których jest to wymagane - powinno nastąpić przed wydaniem orzeczenia przez sąd.”.

Najważniejszym wnioskiem płynącym z przywołanej uchwały Sądu Najwyższego jest to, że nabycie prawa własności nieruchomości przez cudzoziemca na podstawie postanowienia sądu o podziale majątku wspólnego między byłymi małżonkami, pomimo braku wymaganego zezwolenia, nie prowadzi do nieważności nabycia. Fakt, że przy wydaniu rozstrzygnięcia przez sąd nie zastosowano przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, nie wpływa na jego skuteczność i moc wiążącą. Nie oznacza to jednak, że Sąd Najwyższy przesądził, że w takim postępowaniu nie znajdują zastosowania przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w drodze sądowego podziału majątku - podsumowanie

Niezależnie od sposobu nabycia nieruchomości przez cudzoziemca – czy to w drodze czynności prawnej, czy też wydanego orzeczenia sądowego – w sytuacji, w której do cudzoziemca nie znajdą zastosowania przepisy zwalniające go z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości – zobligowany jest on do uzyskania takiego zezwolenia i to jeszcze przed nabyciem nieruchomości.

Transakcja nabycia nieruchomości przez cudzoziemca to złożony proces. Zachęcamy przed podjęciem dokonania takiej transakcji do skorzystania z pomocy prawnej, w celu omówienia wszelkiego ryzyka oraz dokładnego ustalenia wymogów, które należy spełnić, aby transakcja mogła dojść do skutku.