Nadbudowa budynku w procedurach administracyjno-budowlanych

Nadbudowa budynków czy adaptacja nieużytkowych poddaszy na cele mieszkaniowe może być rozwiązaniem na brak terenów inwestycyjnych w centrum miast z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej oraz wszystkich korzyści jakie daje mieszkanie w dobrej lokalizacji. Często nadbudowa budynku jest również okazją do podreperowania budżetu remontowego budynku.

Spis treści

1. Zgłoszenie nadbudowy budynku
2. Ekspertyza techniczna przed nadbudową budynku
3. Zgoda współwłaścicieli na nadbudowę budynku
4. Nadbudowa budynku wpisanego do rejestru zabytków

Formalności związane z nadbudową budynku należy rozpocząć od zapoznania się z definicją nadbudowy zawartej w pkt. 6 art. 3 „Definicje” Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, według której pod pojęciem budowa należy rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. A zatem nadbudowa budynku mieści się w definicji budowy co ma daleko idące konsekwencje prawne. W definicji, która jest przytoczona w pkt. 12 art. 3 przez pozwolenie na budowę należy rozumieć decyzję administracyjną zezwalającą na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych innych niż budowa obiektu budowlanego. Z kolei zapisy ust. 1 art. 28 Prawa budowlanego wskazują, że roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę z zastrzeżeniem art. 29 – 31, które zawierają kanon obiektów i robót niewymagających uzyskania pozwolenia na budowę.

Z powyższego wynika wprost, że pomimo tego, że budynek istnieje to zgodnie z Prawem budowlanym, aby przeprowadzić proces inwestycyjny polegający na nadbudowie należy uzyskać pozwolenie na budowę.

Zgłoszenie nadbudowy budynku

W tym celu do właściwego organu względem położenia nieruchomości trzeba złożyć wniosek o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę oraz dołączyć następujące dokumenty:

• projekt zagospodarowania działki lub terenu, sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych, obejmujący:

1. określenie granic działki lub terenu,
2. usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
3. sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
4. układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
5. informację o obszarze oddziaływania obiektu;

• projekt architektoniczno-budowlany obejmujący:

1. układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
2. zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
3. charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
4. opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
5. projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko,
6. charakterystykę ekologiczną,
7. informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
8. opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osób starszych – w przypadku obiektów budowlanych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4,
9. informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 4a – w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych,
10. postanowienie udzielające zgody na odstępstwo, jeżeli zostało wydane.

Szczegółowe regulacje w sprawie dokumentów jakie należy przedłożyć znajdują się w art. 33 Prawa budowlanego. W przypadku składania wniosku w dotychczasowej papierowej formie dokumentację składamy w trzech egzemplarzach. Ustawodawca przewidział również możliwość złożenia wniosku oraz projektu budowlanego w postaci cyfrowej.

Ekspertyza techniczna przed nadbudową budynku

W przypadku, nadbudowy zgodnie z § 206 ust. 2 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, konieczne będzie wykonanie i przedłożenie wraz z innymi dokumentami ekspertyzy technicznej stanu konstrukcji i elementów budynku z uwzględnieniem stanu podłoża gruntowego.

Ekspertyzę taką może wykonać osoba z uprawnieniami budowlanymi bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Dokument powinien zawierać informacje o stanie fundamentów, ścian, nadproży, stropów i dachu, określać nośność elementów konstrukcyjnych oraz wskazywać sposób naprawy ewentualnych uszkodzeń. W przepisie konieczne będzie również wykonanie badań podłoża gruntowego. Podstawowymi dokumentami archiwalnymi stanowiącymi bazę do jej sporządzenia, jest archiwalna dokumentacja budowlane, dokumentacja powykonawcza, a także protokoły z okresowych przeglądów budowlanych oraz książka obiektu budowlanego. W przypadku gdy tych dokumentów nie ma może okazać się konieczne sporządzenie szczegółowej inwentaryzacji budynku.

Należy również pamiętać, że jeżeli w danym obszarze nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to wniosek o wydanie pozwolenia na budowę musi zostać złożony w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zgoda współwłaścicieli na nadbudowę budynku

Kolejnym bardzo istotnym, a może nawet kluczowym dokumentem jest oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

W przypadku gdy inwestor nie jest jedynym właścicielem budynku lub inwestycja przeprowadzone jest przez wspólnotę mieszkaniową, konieczne będzie uzyskanie zgody współwłaścicieli. W przypadku nieruchomości do 7 lokali wymagana będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele dysponujący większością udziałów mogą wystąpić o rozstrzygniecie na drodze sądowej.

W przypadku dużej wspólnoty udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, a także na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd i wymaga podjęcia stosownej uchwały przez członków wspólnoty.

Uchwała ta musi być zaprotokółowana przez notariusza, bo w wyniku nadbudowy zmienią się wysokości udziałów wszystkich członków. Warto również zaznaczyć, że w części wyroków sądowych pojawia się pogląd, zgodnie z którym zgodę powinni wyrazić wszyscy właściciele lokali, co z kolei może być trudne do osiągnięcia.

Nadbudowa budynku wpisanego do rejestru zabytków

Nadbudowa i przebudowa budynku wpisanego do rejestru zabytków wymaga dodatkowo uzyskania zgody właściwego konserwatora zabytków.

dr inż. Rafał Dybicz