Deweloper nie wywiązał się z umowy? Nabywca mieszkania dostanie rekompensatę!
Rekompensatę za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera gwarantuje nabywcy mieszkania Nowa Ustawa Deweloperska. Zapis dotyczący rekompensaty za nienależyte wykonanie umowy jest jednak skrajnie nieprecyzyjny, bowiem z jego treści nie da się wywnioskować wysokości rekompensaty, okresu, jak i okoliczności nienależytego wykonania umowy. Dlatego rekomendowanym rozwiązaniem jest uregulowanie w umowie deweloperskiej stosownych kar umownych na rzecz nabywcy mieszkania.
Od 1 lipca 2022 r. obowiązuje Nowa Ustawa Deweloperska, której głównym celem jest zwiększenie ochrony praw nabywców mieszkań. Mają temu służyć nowe uprawnienia nabywców mieszkań związane chociażby z:
- prawem do odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku wady istotnej lokalu,
- prawem do usunięcia wad w ramach wykonawstwa zastępczego czy
- dodatkowa ochrona środków wpłaconych na powierniczy rachunek mieszkaniowy, który zapewnić ma Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.
Wprowadzonych rozwiązań jest wiele co diametralnie zmienia sytuację nabywców mieszkań, stanowiąc jednocześnie nie lada wyzwanie dla deweloperów, którzy muszą odnaleźć się w nowej rzeczywistości i sprostać szeregu nowych obowiązków.
Więcej o zmianach, które wprowadza Nowa Ustawa Deweloperska piszemy w artykułach:
- Ustawa deweloperska - zmiany od 1 lipca 2022
- Czym jest Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
- Deweloperzy będą mogli stosować zasady starej Ustawy Deweloperskiej
- Koniec z flipperami i tzw. szybkim pieniądzem
Spis treści
- Nowość - rekompensata za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera
- Wysokość rekompensaty za nienależyte wykonanie
- Charakter prawny rekompensaty
- Nienależyte wykonanie umowy jako podstawa naliczenia rekompensaty
- Kto będzie mógł się ubiegać o rekompensatę?
- Podsumowanie
Nowość - rekompensata za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera
Jednym z bardzo oryginalnych rozwiązań, jakie zostało wprowadzone, które wymyka się dotychczas znanym konstrukcjom prawnym, jest rekompensata dla nabywcy za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera.
Zgodnie z art. 39 ust. 2 Nowej Ustawy Deweloperskiej, jeżeli umowa deweloperska, nie przewiduje kary umownej ani odsetek, deweloper jest zobowiązany wypłacić nabywcy rekompensatę z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy w wysokości odpowiadającej wysokości odsetek ustawowych, przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy deweloperskiej.
Jak zatem taki zapis interpretować?
Wysokość rekompensaty za nienależyte wykonanie
Zgodnie z ustawą, wysokość rekompensaty verba legis stanowi wysokość odsetek ustawowych przysługujących deweloperowi z tytułu opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy. Zapis ten jest jednak skrajnie nieprecyzyjny, bowiem z jego treści nie da się wywnioskować wysokości rekompensaty. Przepis ten odwołuje się bowiem do wartości określonej przez art. 481 § 2 Kodeksu Cywilnego, która podlega odniesieniu do wysokości świadczenia pieniężnego, ze spełnieniem którego dłużnik się opóźnia, oraz czasu opóźnienia (art. 481 § 1 KC). W przypadku rekompensaty natomiast, deweloper nie opóźnia się ze spełnieniem świadczenia pieniężnego lecz nienależycie wykonuje umowę od czego rekompensata ta ma być naliczana.
Należałoby przyjąć, że wysokość rekompensaty zależna będzie od wartości świadczenia pieniężnego, które nabywca jest zobowiązany spełnić, a więc od wysokości ceny mieszkania. Odpowiada ona bowiem wartości świadczenia dewelopera, którego ten nie spełnił w należyty sposób.
Kolejnym elementem kształtującym wysokość rekompensaty jest czas opóźnienia dewelopera w wykonaniu zobowiązania z umowy, za które ponosi on odpowiedzialność. Ponieważ zobowiązanie dewelopera obejmuje przede wszystkim wybudowanie budynku, przedstawienie przedmiotu umowy nabywcy do odbioru, jak i przeniesienie własności przedmiotu umowy na nabywcę, niewykonanie albo nienależyte wykonanie któregokolwiek z tych obowiązków będzie uprawniało nabywcę do żądania rekompensaty.
Przyjmuje się zatem, że wysokość rekompensaty stanowić będzie iloczyn ceny mieszkania, stawki odsetek ustawowych za opóźnienie przysługujących deweloperowi w razie opóźnienia nabywcy w zapłacie ceny oraz okresu opóźnienia dewelopera w wykonaniu umowy.
Pogląd ten nie jest jednak jednolity a sam przepis budzi wiele wątpliwości interpretacyjnych.
Charakter prawny rekompensaty
Rekompensata to specyficzna forma nieznanej dotąd „kary ustawowej” skonstruowanej na wzór kary umownej, która nią nie jest ale do której stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu Cywilnego o karze umownej.
W konsekwencji, wysokość rekompensaty należnej nabywcy jest niezależna od wysokości poniesionej przez niego szkody, ponadto rekompensata może podlegać miarkowaniu przez sąd a żądanie przez nabywcę odszkodowania ponad wysokość rekompensaty jest co do zasady niedopuszczalne, chyba że inaczej stanowi treść umowy.
Nienależyte wykonanie umowy jako podstawa naliczenia rekompensaty
Zapis w ustawie posługuje się bardzo ogólnym określeniem - rekompensata jest należna nabywcy w razie „niewykonania lub nienależytego wykonania umowy”. Zgodnie z prezentowanymi głosami doktryny, roszczenie to przysługuje nabywcy tylko wówczas, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy polega na niedotrzymaniu przez dewelopera terminów wykonania przez niego obowiązków polegających na wybudowaniu budynku, przedstawieniu nabywcy do odbioru przedmiotu umowy lub zawarciu umowy przenoszącej na nabywcę jego własność. Powyższe uzasadnione jest tym, iż tylko takie przypadki niewykonania lub nienależytego wykonania umowy stanowią funkcjonalny odpowiednik opóźnienia nabywcy w spełnieniu świadczenia pieniężnego wynikającego z umowy, co uprawniało będzie dewelopera do żądania odsetek za opóźnienie.
Oznacza to, że nie będą uprawniały nabywcy do żądania rekompensaty przypadki nienależytego wykonania umowy polegające np. na wadliwości przedmiotu umowy. Nie mniej zwracam uwagę, że również powyższy pogląd dotyczący zakresu wykładni i rozumienia „nienależytego wykonania umowy” jest niejednoznaczny i budzi szerokie wątpliwości interpretacyjne.
Kto będzie mógł się ubiegać o rekompensatę?
Nabywca nie będzie uprawniony do rekompensaty w każdym przypadku, lecz jedynie w sytuacji gdy umowa deweloperska nie będzie przewidywała kary umownej ani odsetek. Kwestia uregulowania odsetek czy kar umownych leży w swobodzie kontraktowej stron.
Nawet jeżeli strony (deweloper i nabywca mieszkania) nie uregulują w treści umowy wysokości odsetek, to przy braku innych uregulowań w tym zakresie deweloperowi przysługiwać będą odsetki ustawowe za opóźnienie na podstawie art. 481 § 2 KC.
Jednak równoczesne pominięcie określenia wysokości kar umownych należnych nabywcy pomimo zachowania możliwości dochodzenia przez dewelopera odsetek za opóźnienie w wysokości ustawowej, uprawnia nabywcę do dochodzenia rekompensaty.
Natomiast w sytuacji w której strony pozostawią odsetki ustawowe za opóźnienie, zastrzegając jednocześnie karę umowną na rzecz nabywcy z tytułu nienależytego wykonania umowy, nabywca nie będzie mógł dochodzić od dewelopera rekompensaty, bowiem w zamian będzie mógł dochodzić jedynie zastrzeżonych kar umownych.
Strony w drodze umowy mogą również wyłączyć możliwość żądania przez strony, w tym w szczególności przez dewelopera zapłaty odsetek w razie opóźnienia w zapłacie ceny przez nabywcę. Wysokość odsetek będzie wówczas wynosiła 0%. Jeżeli jednocześnie umowa będzie zastrzegała karę umowną na rzecz nabywcy z tytułu nienależytego wykonania umowy, wówczas nabywca nie będzie uprawniony do żądania rekompensaty a jedynie do żądania zastrzeżonych kar umownych.
Oznacza to że, aby wyeliminować ryzyko wystąpienia przez nabywcę z roszczeniem z tytułu rekompensaty za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera, najistotniejszym jest zastrzeżenie w umowie deweloperskiej na rzecz nabywcy kar umownych z tytułu nienależytego wykonania umowy przez dewelopera. Zastrzegając takie kary deweloper będzie miał pewność w jakiej wysokości i na jakich zasadach będą one naliczane, eliminując wątpliwości dotyczące konstrukcji rekompensaty.
Podsumowanie
- Konstrukcja rekompensaty należnej nabywcy za nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera przyjęta w Nowej Ustawie Deweloperskiej, budzi szerokie wątpliwości interpretacyjne począwszy od kwoty od jakiej należy ją wyliczać, okresu opóźnienia jak i katalogu okoliczności, stanowiących „nienależyte wykonanie umowy przez dewelopera”.
- Ustawa dopiero zaczyna obowiązywać i poczekać musimy na wykształcenie się w tym zakresie jednolitej wykładni i linii orzeczniczej. Biorąc jednak pod uwagę aktualną treść przepisów regulujących omawianą rekompensatę spodziewać się należy, iż w praktyce przysparzać będzie ona sporo kłopotów interpretacyjnych co w konsekwencji prowadzić może do sporów, który swój finał znajdą zapewne w sądzie.
- W związku z powyższym, rekomendowanym jest uregulowanie w umowie deweloperskiej stosownych kar umownych na rzecz nabywcy, dzięki którym deweloperzy nie będą narażać się na ryzyko podnoszenia roszczeń z tytułu rekompensaty. W miejsce rekompensaty nabywca dochodzić będzie mógł kary umownej szczegółowo zapisanej w umowie, ale przy dobrze skonstruowanym zapisie, dotyczącym zasad naliczania tej kary będą one przejrzyste i w przeciwieństwie do zapisów ustawowych dotyczących rekompensaty nie będą generowały wątpliwości interpretacyjnych i konfliktów.
Może zainteresuje Cie także:
