Nieruchomość otrzymana w spadku. Czy można ją sprzedać? Kiedy? Na jakich zasadach?

Otrzymujemy spadek. Jeśli w skład spadku wchodzą aktywa, w tym nieruchomość, wielu spadkobierców zadaje sobie pytanie: co teraz? Czy mogę taką nieruchomość sprzedać? A co z podatkiem?

Spis treści

1. Nabycie spadku - wniosek
2. Podatek od spadków i darowizn
3. Podział spadku
4. Czy można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?
5. Kiedy zapłacimy podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku?
6. Podsumowanie

Nabycie spadku - wniosek

Wiedza o istnieniu spadku, czy o osobie, która uwzględniła nas w swoim testamencie albo jest naszym przodkiem, po którym dziedziczymy, nie sprawia automatycznie, że z chwilą śmierci takiej osoby stajemy się „właścicielami spadku”. Aby mogło dojść do oficjalnego nabycia spadku, konieczne jest jego przyjęcie oraz złożenie wniosku o jego nabycie.

Postępowanie spadkowe można przeprowadzić przed sądem lub przed notariuszem.

Występując o nabycie spadku do sądu należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku w sądzie rejonowym właściwym ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy. We wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy podać m.in. swoje dane osobowe, wskazać innych uczestników postępowania tj. innych spadkobierców (jeśli występują), osobę spadkodawcy oraz wskazać podstawę uprawniającą do dziedziczenia.

Aby wykazać stopień pokrewieństwa, czy też potwierdzić, iż wskazaliśmy wyczerpująco grono spadkobierców ustawowych, do wniosku należy dołączyć odpisy aktów stanu cywilnego w oryginałach, nie starsze niż 3 miesiące od ich uzyskania.

Od wniosku uiszczana jest stała opłata.

W przypadku pozytywnego rozpatrzenia wniosku, Sąd wydaje postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym zostają ustalone udziały poszczególnych spadkobierców w spadku. Sąd na tym etapie nie dzieli jeszcze spadku między spadkobierców, a jedynie ustala, kto jest spadkobiercą i w jakiej części dziedziczy.

Kierując się do notariusza celem stwierdzenia nabycia spadku musimy mieć świadomość, że muszą stawić się tam wszyscy spadkobiercy ustawowi, bądź testamentowi. Podobnie jak przed sądem, notariuszowi również należy przedstawić wszelkie dane osobowe stawających, jak również wskazać na osobę spadkodawcy i akt zgonu oraz wykazać jej związek z nami, czy to poprzez akty stanu cywilnego, czy pozostawiony ważny testament.

Po weryfikacji przedstawionych dokumentów, notariusz sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia, jednak zrobi to wyłącznie wtedy, kiedy nie będzie wątpliwości co do osób będących spadkobiercami i wysokości przysługujących im udziałów w spadku. Zarejestrowany akt poświadczenia dziedziczenia ma skutki prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.

Również przed notariuszem, proces nabycia spadku jest odpłatny - notariusz pobiera bowiem stosowne opłaty.

• Czy zapłacimy karę za brak świadectwa energetycznego?
• Będziesz miał prawo do naprawy sprzętu AGD nawet 10 lat od zakupu
• Podatek od gruntu 2023 - kto powinien zapłacić podatek gruntowy i ile wynosi?
• Podatek od darowizny 2023? Kiedy zapłacisz podatek od darowizny od rodziców? Nowe stawki, progi

Podatek od spadków i darowizn

Nabycie spadku podlega podatkowi od spadków i darowizn. Obowiązek podatkowy ciąży na nabywcy własności rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje przy nabyciu w drodze dziedziczenia z chwilą przyjęcia spadku.

W aktualnym stanie prawnym opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę od jednej osoby własności rzeczy i praw majątkowych o wartości przekraczającej:

• 10 434  zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
• 7878  zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
• 5308  zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Wysokość kwoty wolnej od podatku jest więc uzależniona od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

Podział na grupy podatkowe w przypadku spadku uzależniony jest od tego kim spadkobierca był dla spadkodawcy i przedstawia się następująco:

• grupa I – małżonek, zstępni, wstępni, pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha i teściowie;
• grupa II – zstępni rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępni i małżonkowie pasierbów, małżonkowie rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonkowie rodzeństwa małżonków, małżonkowie innych zstępnych;
• grupa III – inni nabywcy.

Powyżej danej kwoty wolnej od podatku w poszczególnych grupach podatkowych, spadkobierca zobowiązany jest opłacić stosowny podatek od spadku.

W ramach I grupy podatkowej wyróżnia się tzw. zerową grupę podatkową, do której zalicza się najbliższą rodzinę w tym: małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, którzy po spełnieniu pewnych warunków mogą skorzystać z pełnego zwolnienia (bez limitu) od podatku od spadku. Warunkiem jest, aby w terminie 6 miesięcy liczonych od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku albo zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczeni, spadkobierca zgłosił ten fakt naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Przekroczenie tego terminu spowoduje konieczność rozliczenia podatku na zasadach ogólnych.

Podział spadku

Jeśli mamy do czynienia z większą liczbą spadkobierców, którzy nabyli spadek w procesie opisanym powyżej, spadek stanowi ich współwłasność w częściach ułamkowych i do momentu podziału spadku wszyscy są współwłaścicielami rzeczy wchodzących w jego skład.

Przeprowadzenie działu spadku pozwala przydzielić poszczególne rzeczy, w tym np. nieruchomość poszczególnym spadkobiercom, z dokonaniem ewentualnych dopłat, tak aby stosunek otrzymanych aktywów odpowiadał stosunkowi współwłasności w spadku każdego ze spadkobierców. Nie wchodząc w szczegóły dotyczące całego procesu działu spadku należy podać, że działu spadku można dokonać w dwojaki sposób:

• u notariusza na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź
• w sądzie na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców.

Pierwsza opcja wymaga co oczywiste zgodnej woli wszystkich spadkobierców, natomiast druga jest rozwiązaniem w sytuacji braku porozumienia stron w tej kwestii, jak również ze względu na koszty, które mogą okazać się niższe.

Warto również zasygnalizować, że wraz ze zmianą właściciela nieruchomości niezależnie od podstaw jej nabycia konieczna jest zmiana właściciela w księdze wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości.

Czy można sprzedać nieruchomość otrzymaną w spadku?

Wracając w tym miejscu do głównego wątku artykułu, a mianowicie nabycia w spadku konkretnie nieruchomości należy podać, że jeśli już nabyliśmy jako spadkobiercy nieruchomość i planujemy dalej nią rozporządzić musimy przestrzegać wymaganej prawem formy rozporządzania nieruchomością. Dla sprzedaży nieruchomości będzie to zawsze forma aktu notarialnego. Bez tego umowa sprzedaży będzie nieważna.

Zbycie nieruchomości nabytej w drodze dziedziczenia wymaga, aby przed notariuszem przedstawić podstawę nabycia tej nieruchomości. Będzie to odpowiednio akt poświadczenia dziedziczenia albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, w tym idąc dalej odpowiednio dokumenty z postępowania w zakresie działu spadku, jeśli takowy proces miał miejsce.Niezbędne do sprzedaży nieruchomości będzie też zaświadczenie z Urzędu Skarbowego dotyczące wykonania po stronie spadkobiercy (sprzedawcy nieruchomości) obowiązku podatkowego w zakresie podatku od spadków i darowizn. W tym przypadku chodzi o przedstawienie notariuszowi potwierdzenia uiszczenia podatku, czy też dokumentów potwierdzających zwolnienie podmiotowe z obowiązku płatności podatku.

Oczywiście, jak przy każdej tego typu czynności, stawający u notariusza zainteresowani odpowiednio sprzedażą, czy też kupnem nieruchomości muszą wylegitymować się ważnymi dowodami osobistymi w formie fizycznej, tj. nie będzie respektowana forma dokumentu online.

Warto pamiętać, że konsultacja z prawnikiem przed właściwymi czynnościami zmierzającymi do zbycia nieruchomości przed notariuszem, pozwoli uniknąć braków w niezbędnej do tego celu dokumentacji i zaoszczędzić czas.

Kiedy zapłacimy podatek od sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku?

W odpowiedzi na to pytanie kluczowe są:

• data nabycia/ wybudowania nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży przez spadkodawcę
• cel, na jaki spadkobierca chce sprzedaż nieruchomość.

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych mówi, że w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od jej nabycia, powstaje przychód w podatku dochodowym. Pięcioletni okres dla spadkobiercy liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę (nie spadkobiercę).

Jeżeli jednak spadkobierca sprzeda nieruchomość przed upływem wspomnianego terminu, lecz środki uzyskane ze sprzedaży zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe, wówczas nie zapłaci on podatku dochodowego. Za cele mieszkaniowe według ustawy uznaje się: nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.

Także spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez spadkobiercę przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości może zostać uznana za wydatek poniesiony na własne cele mieszkaniowe.

Należy pamiętać, że skorzystanie z rozwiązania jak wyżej, czyli tzw. ulgi mieszkaniowej obwarowane jest szeregiem wytycznych, w tym terminami, których przekroczenie jest nieodwracalne w skutkach.

W przypadku konieczności zapłaty podatki dochodowego należy liczyć się z wartością podatku na poziomie 19 % wartości nieruchomości, pomniejszonej o koszty, w tym podatek od spadków i darowizn, czy inne poniesione udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Podsumowanie

Jak wynika z przedstawionego artykułu, sprzedaż nieruchomości uzyskanej w spadku jest jak najbardziej możliwa. Jest to jednak proces czasochłonny i często kosztowny.Aby w ogóle mówić o możliwości zbycia jakiejkolwiek rzeczy wchodzącej w skład masy spadkowej, zainteresowany spadkobierca musi doprowadzić do oficjalnego, zgodnego z prawem nabycia spadku, a następnie podzielić spadek z innymi spadkobiercami w częściach odpowiadających ich udziałom w spadku. Z pomocą przychodzą tu prawnicy, którzy reprezentują wnioskodawcę w sądzie, czy pomagają w formalnościach przed notariuszem.

Należy liczyć się również z kosztami zarówno w zakresie obligatoryjnych podatków, czy też samych kosztów sądowych, notarialnych. Czynności te są bowiem odpłatne.

Każdorazowo należy również uregulować stan prawny nieruchomości, w tym dokonać odpowiednich wpisów w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Warto rozważyć skorzystanie z ulg, chociażby ulgi mieszkaniowej, dzięki której za sprzedaż nieruchomości otrzymanej w spadku, możemy przykładowo spłacić swój kredyt hipoteczny, a jednocześnie nie zapłacić podatku dochodowego.