Ocieplanie budynku bez zgody administracji: Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego M. St. Warszawy wyjaśnia

Na postawione przez nas pytanie: Co robić, gdy brak jest zgody właściwego organu administracji państwowej na termomodernizację budynku? odpowiada mec. Jacek Ochmański

Pytanie jest źle postawione, gdyż organ zawsze wyda decyzję (lub przyjmie zgłoszenie zamiaru wykonania robót) na docieplenie, jeżeli inwestor spełni wszystkie wymagania ustawy Prawo budowlane (w szczególności posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz – w przypadku zabytków – akceptację konserwatora zabytków). Takie postawienie stanowiska stwarza błędne przeświadczenie, że to organ administracji architektoniczno-budowlanej z założenia odmawia zgody na docieplenia budynków. Tak nie jest!

Zasadniczo należy zwrócić uwagę na dwa aspekty:

• brak prawa do dysponowania terenem,
• brak zgody konserwatora na konkretne roboty.

Może się zdarzyć taka sytuacja, że w konkretnym stanie faktycznym brak będzie prawnej możliwości zrealizowania takich robót. Wymogów w zakresie energetyki cieplnej nie stosuje się do zabytków.

Wyjaśnienia dotyczące poszczególnych przykładów:

1. Kamienica w Śródmieściu wpisana do rejestru zabytków. Elewacja budynku ma bogate dekoracje, brak jest zgody konserwatora zabytków na ocieplenie od zewnątrz z uwagi na zniszczenie wystroju elewacji.
   Odpowiedź: Należy wypracować rozwiązanie z konserwatorem zabytków. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może rozstrzygać o zabytkach samodzielnie.
2. Dom dwurodzinny (wys. do 12 m) stojący w tzw. ostrej granicy działki. Projektowane ocieplenie metodą BSO (ze styropianem grub. 15 cm) będzie wchodziło w obręb sąsiedniej działki. Teoretycznie taka termoizolacja nie wymaga pozwolenia na budowę, ale sąsiad - właściciel tej posesji protestuje i nie zgadza się na takie rozwiązanie. Decyzja odmowna otrzymana po zgłoszeniu prac do starostwa.
   Odpowiedź: W razie sprzeciwu właściciela sąsiedniej działki, rozwiązaniem jest uzyskanie zgody na zajęcie działki, np. służebność, użyczenie, wykup części działki.
3. Dom wielorodzinny z okresu przedwojennego o fasadzie oblicowanej kamieniem – ciosami z piaskowca. Ulica wraz z pierzeją, w której się znajduje, jest pod ochroną konserwatorską. Brak zgody konserwatora zabytków na ocieplenie obiektu z uwagi na nadmierne wysunięcie fasady poza linię zabudowy wyznaczoną przez sąsiednie budynki (o 22 cm) oraz zniszczenie kamiennej elewacji.
   Odpowiedź: Należy wypracować rozwiązanie z konserwatorem zabytków. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może rozstrzygać o zabytkach samodzielnie. Może się zdarzyć, że takiej zgody konserwator nie wyda. Jest to pytanie do konserwatora.
4. Blok wielorodzinny (11 kondygnacji) należący do spółdzielni mieszkaniowej. Brak zgody na termomodernizację polegającą na ociepleniu od zewnątrz metoda BSO, gdyż teren poza obrysem budynku nie należy do spółdzielni (brak pozwolenia na budowę).Odpowiedź
   Odpowiedź: W razie sprzeciwu właściciela sąsiedniej działki, rozwiązaniem jest uzyskanie zgody na zajęcie działki, np. służebność, użyczenie, wykup części działki,
5. Budynek poklasztorny o konstrukcji szachulcowej, remontowany na cele usługowe (projektowany hotel). Brak zgody konserwatora zabytków na termomodernizację polegającą na ociepleniu ścian zewnętrznych z uwagi na konstrukcję ściany z dekoracyjnym rysunkiem belek drewnianych na elewacji.
   Odpowiedź: Należy wypracować rozwiązanie z konserwatorem zabytków. Organ administracji architektoniczno-budowlanej nie może rozstrzygać o zabytkach samodzielnie. Może się zdarzyć, że takiej zgody konserwator nie wyda. Pytanie do konserwatora.