Odbiór mieszkania od dewelopera. 6 punktów, które należy sprawdzić przy odbiorze technicznym mieszkania

Odbiór mieszkania od dewelopera jest najważniejszym etapem w procesie zakupu nieruchomości przed podpisaniem aktu przeniesienia własności. Do odbioru technicznego mieszkania czy domu przydaje się wiedza z zakresu zasad i warunków technicznych odbioru robót budowlanych.

Odbiór mieszkania od dewelopera – wymagania formalne

Podstawowymi regulacjami dotyczącymi odbioru robót budowlanych, a tym samym odbioru mieszkania czy domu z rynku pierwotnego, są przepisy techniczno-budowlane do kanonu których, zgodnie z art. 7 ustawy Prawo budowlane z 7 lipca 1994 (Dz.U. nr 89/1994, poz. 414 z późniejszymi zmianami) zalicza się:

• Warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
• Warunki techniczne użytkowania obiektów budowlanych.

Kolejności istotnym dokumentem, na który można powoływać się podczas odbiorów (niestety, nie jest on zaliczany do przepisów techniczno-budowlanych) są warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych. Wartym podkreślenia jest fakt, że chociaż warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych nie są zaliczane do przepisów techniczno-budowlanych to sądy, przy rozpatrywaniu spraw powiązanych z jakością wykonawstwa, uznają je za tzw. sztukę budowlaną.

Ostatnim bardzo ważnym dokumentem, który koniecznie trzeba mieć podczas odbioru mieszkania, jest tzw. standard lokalu mieszkalnego lub domu, który obowiązkowo musi być załącznikiem do umowy deweloperskiej.

Przy podpisywaniu umowy deweloperskiej ważne jest również zwrócenie uwagi na fragment prospektu, w którym opisany jest zakres i jakość wykończenia części wspólnych. Wszystkie te elementy decydują o późniejszym starzeniu się budynku, a tym samym kosztach jego eksploatacji, a później może mieć wpływ na wartość sprzedażową na rynku wtórnym.

Poniżej prezentujemy podstawowe zasady oraz wytyczne w zakresie odbioru poszczególnych elementów mieszkania.

Odbiór techniczny mieszkania – punkt 1. podkłady podłogowe (potocznie szlichta)

W pierwszym rzędzie sprawdzamy zdylatowanie podkładu podłogowego od pionowych stałych elementów budynku. tj. ścian. Dylatacja taka powinna zostać wykonana za pomocą paska izolacyjnego wykonanego z pianki pcv lub papy. Dylatacja taka zabezpiecza przed przenoszeniem się dźwięku i zapewnia oddzielną pracę ścian i podkładu, co zmniejsza ryzyko ewentualnego pękania.

Następnie należy sprawdzić, czy w podkładzie wykonano tzw. dylatacje technologiczne. Powinny one znajdować się w miejscach:

• dylatacji konstrukcji budynku,
• oddzielających fragmenty podłogi o różnych wymiarach, np. korytarza od pokoju,
• przeciwskurczowych, dzielących powierzchnię podkładu na pola 6x6m, głębokości 1/3 do ½ grubości podkładu – wymuszenie powstania rysy.

Sprawdzamy spadek posadzki. Spadki powinny być zachowane między innymi w łazienkach, loggiach i balkonach. Zasadniczo, odchylenie podkładu od płaszczyzny poziomej (np. podłoga pokoju) nie powinno przekraczać 2mm/m i nie więcej niż 5 mm na całej długości lub szerokości pomieszczenia.

Jeżeli dysponujemy wilgociomierzem to warto sprawdzić wilgotności. Dla podkładów betonowych wilgotność nie powinna być większa niż 3%.

Odnośnie grubości podkładów, to dla podkładu cementowego układanego bezpośrednio na stropie powinna ona wynosić min 2,5 cm, jeżeli podkład jest na warstwie z folii poślizgowej to grubość ta powinna wynosić 3,5 cm, a dla podkładów układanych na izolacji akustycznej – 5 cm, w niektórych szczególnych przypadkach grubość ta może wynosić 4 cm. Podkłady podłogowe objęte są normą PN-EN 13813:2003. Powierzchnia podkładu powinna być zatarta na ostro, bez raków, pęknięć i ubytków, czysta i odpylona.

Odbiór techniczny mieszkania – punkt 2. tynki wewnętrzne

Należy w standardzie mieszkania sprawdzić, jakiej odmiany i kategorii ma być tynk. Dla każdej kategorii tynków są nieco inne wymagania techniczne w zakresie odbioru.

Dla wszystkich odmian tynku niedopuszczalne są:

• wykwity w postaci nalotu wykrystalizowanych na powierzchni tynku roztworów soli przenikających z podłoża, pleśni itp.,
• zacieki w postaci trwałych śladów,
• odstawanie, odparzenia (łatwo je wykryć opukując delikatnie tynk) oraz pęcherze,
• pęknięcia, za wyjątkiem tynków surowych, gdzie dopuszczalne są włoskowate rysy skurczowe.

Biorąc pod uwagę, że obecnie w budownictwie mieszkaniowym bardzo popularne są tynki gipsowe, poniżej podajemy podstawowe wymagania, jakich należy oczekiwać podczas odbiorów. W zakresie tynków gipsowych wykonywanych maszynowo obowiązuje norma PN-B-10110: 2005, zgodnie z którą:

1. odchylenie powierzchni tynku od płaszczyzny i krawędzi od linii prostej nie większe niż 5 mm w liczbie nie większej niż 3 na całej długości 2 m łaty kontrolnej;2. odchylenie powierzchni i krawędzi od kierunku pionowego nie większe niż 3 mm na długości 1 m i ogółem nie większe niż 6 mm w pomieszczeniach wysokości do 3,5 m oraz w pomieszczeniach wyższych 8 mm;3. odchylenie od powierzchni i krawędzi od kierunku poziomego nie więcej niż 4 mm na długości 1 m i ogółem nie więcej niż 8 mm na całej powierzchni ograniczonej ścianami;4. odchylenia od konta prostego dopuszcza się nie więcej niż 4 mm na długości 1 m.

Prawidłowo wykonany tynk powinien mieć powierzchnię płaską, gładką o naturalnym stopniu szorstkości. Wyjątkiem od tego są tynki w łazienkach, gdzie powinien być zatarty na ostro.

Dopuszcza się nieznaczne różnice odcieni barw. Wygląd tynku należy sprawdzać oglądając go z odległości 2 m, w świetle naturalnym rozproszonym. Niedopuszczalne jest używanie latarek czy reflektorów i boczne podświetlanie w celu wyszukiwania nierówności.

Warto jest zwrócić uwagę na wilgotność tynku, która w zależności od planowanej farby powinna mieścić się w przedziale 3-6%.

Grubość tynku zasadniczo nie powinna wynosić więcej niż 1,5 cm. Oglądając tynki należy zwrócić uwagę, czy wykonane są dylatacje pomiędzy sufitem a ścianami oraz czy zdylatowano tynki w miejscach zmiany materiału ściany (ściana żelbetowa/ściana murowana) w jednej płaszczyźnie.

Narzędzia przydatne w odbiorze technicznym mieszkania

Autor: YouTube, kanał Top Building

Badanie jakości betonu młotkiem Szmidta

Przystępując do odbioru mieszkania czy też domu od dewelopera na wstępie porównujemy stan faktyczny tj. usytuowanie ścian, rodzaj okien, standard wykończenia itp. ze standardem technicznym i prospektem będącymi załącznikami do umowy deweloperskiej. W kolejnym etapie przystępujemy do sprawdzenia kolejnych elementów i części składowych mieszkania lub domu. Do tego przydatne będą następujące sprzęty:

• łata budowlana  długości 2 m
• kątownik budowlany o ramionach 1x0,6 m
• dalmierz laserowy
• aparat fotograficzny (może być w telefonie)
• próbnik elektryczny z opcją wykrywania kabli.

Z bardziej specjalistycznych urządzeń, jakie mogą być przydatne, to młotek Schmidta oraz wilgotnościomierz.Przydatna nam będzie również znajomość norm polskich dotyczących odbieranych elementów jak: tynki, podkłady podłogowe, okna itp. W normach tych zwarte są informacje dotyczące dopuszczalnych odchyłek.

Odbiór mieszkania od dewelopera – punkt 3. roboty malarskie

Zasady odbioru robót malarskich zależą od wybranej farby jednak zasadniczo można przyjąć kilka zasad ich oceny ich poprawnego wykonania.

• Sprawdzenie wyglądu zewnętrznego dokonuje się wizualnie z odległości około 0,5 m w świetle rozproszonym dziennym.
• Sprawdzenie zgodności barwy i połysku dokonuje się poprzez porównanie z wzorcem producenta w warunkach jak powyżej.
• Sprawdzenie odporności na ścieranie wykonuje się poprzez lekkie kilkukrotne pocieranie powierzchni wełnianą lub bawełnianą szmatką w kolorze kontrastowym do badanej powłoki.
• Sprawdzenie odporności na zmywanie wykonuje się poprzez 5 krotne potarcie szczotką z twardej szczeciny, silnie nasączoną wodą i namydloną. Piana mydlana na szczotce nie powinna ulec zabarwieniu oraz po wyschnięciu cała badana powłoka powinna mieć jednakowy odcień oraz brak prześwitów.

Odbiór techniczny mieszkania – punkt 4. instalacje elektryczne

Skrzynka elektryczna z bezpiecznikami powinna mieć klapkę, po otwarciu której nie mogą być widoczne przewody, każdy z bezpieczników powinien być jasno opisany. Warto porównać usytuowanie osprzętu elektrycznego z kartą pełną lokalu, na której pokazane jest jego usytuowanie. Za pomocą próbnika elektrycznego warto sprawdzić czy prąd dochodzi do osprzętu (gniazdka itp.)

Odbiór techniczny mieszkania – punkt 5. instalacje sanitarne

Podczas odbioru instalacji kanalizacyjnych i wodociągowych należy zwrócić uwagę na to, czy ich usytuowanie jest zgodne z kartą lokalu. Długość wpustów powinna umożliwić podłączenie armatury.               

Odbiór mieszkania od dewelopera – punkt 6. okna i podokienniki

To według naszej listy już ostatni punkt poprawnego odbiory technicznego mieszkania czy domu od dewelopera. W czasie odbioru okien należy zwrócić uwagę, czy tafle szkła nie są porysowane i czy liczba wad nie przekracza dopuszczalnych limitów. Należy sprawdzić, czy okna otwierają się lekko i czy są odpowiednio wyregulowane. W zakresie okien, z uwagi na złożoność wyrobu, przywołanych jest wiele norm,  m.in. PN- EN 14351-1 czy też PN-EN 16034.

Nasze wskazówki co do odbioru mieszkania od dewelopera potwierdzają, że jest to proces wymagający znajomości, choćby w minimalnym zakresie, wiedzy technicznej i nieco doświadczenia. W przypadku wątpliwości można zwrócić się w tej sprawie do fachowca, jakim jest inżynier budownictwa z uprawnieniami wykonawczymi.

Autor artykułu – Rafał Dybicz – jest specjalistą w zakresie zarządzania projektami budowlanymi, tworzenia i zarządzania budżetem i kontroli kosztów, a także nadzoru nad realizacją prac budowlanych. Kontakt z autorem.

dr inż. Rafał Dybicz