Odbiór mieszkania od dewelopera na nowych zasadach. Co trzeba wiedzieć?

Minął już okres przejściowy, w którym deweloperzy mogli zawierać umowy deweloperskie w myśl ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 roku. Dotyczyło to przypadków rozpoczęcia sprzedaży mieszkań przed 1 lipca 2022. Obecnie już wszystkie umowy muszą być zawierane na nowych zasadach. Przypominamy, jakie są nowe regulacje i jakie wątpliwości oraz problemy pojawiły się w kwestii odbiorów mieszkań, a także zgłaszania i usuwania wad.

Spis treści

1. Nowa ustawa deweloperska
2. Wady w lokalach regulowane tylko nową ustawą deweloperską
3. Procedura zgłaszania wad i ich egzekwowania przez nabywcę
4. Definicja wady istotnej

Nowa ustawa deweloperska

Od lipca 2022 obowiązuje Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, czyli tzw. nowa ustawa deweloperska. Jednak z uwagi na to, że przez ostatnie 2 lata, tj. do końca czerwca obowiązywał okres przejściowy i w pewnych określonych przypadkach można było stosować przepisy uchylonej ustawy deweloperskiej (z 16 września 2011), to nie ma jeszcze dobrze ugruntowanej praktyki odbiorów mieszkań na nowych zasadach.

• Zmiany w prawie budowlanym 2024. Co nowego w przepisach od 1 sierpnia?

Zaznaczyć należy, że zasady odbiorów są zupełnie inne niż w tzw. starej ustawie. Dla jasności, poniżej przytaczamy cały art. 41 analizowanej Ustawy, w której uregulowano kwestie związane z odbiorami. W dalszej części dokonamy szczegółowej analizy tych zapisów.

Art.  41.  [Odbiór lokalu lub domu jednorodzinnego]

1. Przeniesienie na nabywcę praw wynikających z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, jest poprzedzone odbiorem lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego przez nabywcę. Odbiór ten następuje odpowiednio po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie albo zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego przy braku sprzeciwu ze strony tego organu.

2. Odbiór, o którym mowa w ust. 1, jest dokonywany w obecności nabywcy.

3. Z odbioru, o którym mowa w ust. 1, sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. W protokole odnotowuje się również odmowę dokonania odbioru przez nabywcę w przypadku stwierdzenia wady istotnej, uznanie wady istotnej przez dewelopera albo odmowę uznania wady istotnej przez dewelopera.

4. Deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, przekazać nabywcy na papierze lub innym trwałym nośniku:

• informację o uznaniu wad albo
• oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o przyczynach tej odmowy.

5. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie, o którym mowa w ust. 4, uważa się, że uznał wady.

6. Deweloper jest obowiązany w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

7.  Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie, o którym mowa w ust. 6, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin ten nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy.

8. Jeżeli deweloper nie usunie wad w terminie wskazanym na podstawie ust. 7 albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad. Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca może usunąć wady na koszt dewelopera.

9. Nabywca może odmówić dokonania odbioru w przypadku stwierdzenia podczas odbioru, że lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny posiada wadę istotną i jednocześnie deweloper odmówi uznania jej w protokole, o którym mowa w ust. 3.

10. Odmowa dokonania odbioru, o której mowa w ust. 9, nie ma wpływu na bieg terminu, o którym mowa w art. 43 ust. 3.

11. W przypadku uznania przez dewelopera wady istotnej w protokole, o którym mowa w ust. 3, stosuje się przepisy ust. 6-8, z tym, że po bezskutecznym upływie terminu na usunięcie wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

12. W przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną, strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Do powtórnego odbioru stosuje się przepisy ust. 2-9.

13. Odmowa dokonania odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy.

14. Bieg terminu, o którym mowa w art. 43 ust. 3, ulega zawieszeniu do dnia przedstawienia przez nabywcę deweloperowi opinii rzeczoznawcy budowlanego, o której mowa w ust. 13.

15. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego w opinii, o której mowa w ust. 13, istnienia wady istotnej nabywca może odstąpić od umowy.

16. W przypadku niestwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości nabywcę.

17. W przypadku stwierdzenia przez rzeczoznawcę budowlanego istnienia wady istotnej koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera.

18. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy.

19. Jeżeli wada lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego zostanie stwierdzona przez nabywcę w okresie od dnia podpisania protokołu, o którym mowa w ust. 3, do dnia zawarcia z deweloperem umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, nabywca może zgłosić taką wadę deweloperowi. Przepisy ust. 4-8 stosuje się odpowiednio, z tym, że bieg terminów, o których mowa w ust. 4 i 6, rozpoczyna się od dnia zgłoszenia wady.

Wady w lokalach regulowane tylko nową ustawą deweloperską

Pierwszą istotną kwestią, która rzuca się w oczy po lekturze przytoczonego artykułu jest brak nawiązania nowych przepisów w zakresie odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego do ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny o rękojmi. Oznacza to, że kwestie związane z wadami regulowane są tylko nową ustawą deweloperską. Ustawodawca wprowadził procedurę odbioru, zgłaszania i usuwania wad, która według niego ma charakter kompletny.

Analizując przytoczone przepisy, wygląda ona następująco:

• Odbiór lokalu odbywa się po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie lub skutecznym dokonaniu zgłoszenia zakończenia budowy w przypadku budownictwa jednorodzinnego. Nabywca dokonuje odbioru w obecności dewelopera. Sporządza się protokół odbioru, w którym nabywca może zgłosić ewentualne wady lokalu. Wady co do zasady mogą być istotne i nieistotne. Wady istotne mają znaczenie krytyczne dla odbioru i mogą być podstawą do odmowy dokonania odbioru przez kupującego.
• W przypadku wskazania przez kupującego wady według niego istotnej, deweloper jest obowiązany w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, przekazanie informacji o jej uznaniu albo oświadczenie o odmowie uznania wad wraz z uzasadnieniem. Jeżeli w ciągu wspomnianych 14 dni nie przekaże swojego stanowiska poczytuje się, że uznał wady. Deweloper ma obowiązek usunięcia uznanych wad istotnych w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu ze spotkania odbiorowego.
• W przypadku gdy deweloper, mimo zachowania należytej staranności, nie usunie wad w terminie 30 dni, wskazuje inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia. Termin taki nie może powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Jeżeli deweloper i tym razem nie wyrobi się w deklarowanym terminie albo nie wskaże takiego terminu, nabywca wyznacza deweloperowi nowy termin na usunięcie wad.
• Po bezskutecznym upływie tego terminu nabywca nabywa prawo do usunięcia wady na koszt dewelopera.
• W trakcie kolejnego odbioru nabywca może ponownie stwierdzić, że wada nie została usunięta i może odmówić dokonania odbioru. Odmowa odbioru ze względu na wadę istotną w ramach powtórnego odbioru wymaga jednak przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego.
• Nabywca występuje z wnioskiem o wydanie opinii przez rzeczoznawcę budowlanego w terminie miesiąca od dnia odmowy. Rzeczoznawca rozstrzyga, czy wada ma charakter istotny czy nieistotny. W przypadku uznania wady za istotną koszty sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego obciążają w całości dewelopera. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii przez rzeczoznawcę budowlanego między deweloperem a nabywcą następuje najpóźniej w dniu zawarcia umowy przenoszącej na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. 

Procedura zgłaszania wad i ich egzekwowania przez nabywcę

Okazuje się jednak, że w stosunku do starych regulacji procedura jest dosyć skomplikowana, wieloetapowa i wymaga dużego zaangażowania nabywcy. W chwili ponownego odbioru, gdy nadal występuje wada istotna, ciężar jej udowodnienia spoczywa na nabywcy, poprzez zlecenie na własny koszt opinii biegłego rzeczoznawcy budowlanego.

Nabywca musi podjąć ryzyko i wyłożyć własne środki na badanie sprawy i nie ma pewności, czy te koszty odzyska, ich zwrot ma miejsce jedynie wtedy, gdy ekspert potwierdzi istnienie istotnej wady. Z praktyki wynika, że częstym przypadkiem jest stwierdzenie wady, ale niekoniecznie musi być ona istotna. Procedura zgłaszania wad i egzekwowania przez nabywcę ich usunięcia jest złożona i łatwo o pomyłkę. Jak się zdaje wymaga ona zarówno wiedzy technicznej, jak i prawnej, której nabywca zazwyczaj nie ma.

• Mieszkanie od dewelopera. Ważne zmiany od 1 lipca 2024

Definicja wady istotnej

Kolejnym problemem jakiego nie rozwiązała nowa ustawa deweloperska jest kwestia zdefiniowania pojęcia wady istotnej. Z technicznego jak i prawnego punktu widzenia nie zdefiniowano czym w rozumieniu ustawy jest wada istotna, ani też nie określono sformułowania „nadmierna niedogodność dla nabywcy”. Należy też zauważyć, że pojęcie wady istotnej nie zostało zdefiniowane w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. Pozostają jedynie interpretacje eksperckie w nauce prawa i orzecznictwie sądów.

Ustalenie, czy dana wada jest istotna czy nieistotna, wywołuje podobne wątpliwości jak w sporach dotyczących realizacji umowy o dzieło i umowy o roboty budowlane. Dotychczas w orzecznictwie i różnego rodzaju ekspertyzach z zakresu budownictwa za wadę istotną uznaje się taką, która wyłączała normalne korzystanie z rzeczy zgodnie z celem umowy, odbiegała w sposób zasadniczy od cech funkcjonalnych, estetycznych właściwych danemu dziełu, znacznie obniżała wartość, albo polegała na znacznym odstępstwie od umowy.

Obecnie, po wejściu na pełną skalę przedmiotowych przepisów, będziemy świadkami kształtowania się praktyki odbiorowej według nowych zasad. Z jednej strony przepisy, których autorem jest Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wzmacniają pozycję konsumenta wobec dewelopera na ostatnim etapie realizacji umowy, jednak z drugiej strony są skomplikowane i jak się zdaje, trudne do zastosowania w praktyce.

Będziemy się przyglądać funkcjonowaniu ustawy w nowym kształcie, czy realizuje założone cele, a także czy deweloperzy nie próbują omijać wprowadzonej regulacji, ograniczając prawa nabywców nieruchomości mieszkalnych.

Literatura

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym.

dr inż. Rafał Dybicz