Odcięcie wody w mieszkaniu za niepłacenie rachunków - kto może to zrobić?
Czy odcięcie wody w mieszkaniu za niepłacenie rachunków to sposób na zmobilizowanie dłużnika do spłaty zaległości? Czy zarządca nieruchomości ma do tego prawo i jakie procedury powinien zastosować? To kwestie niezwykle ważne, zwłaszcza teraz, gdy wzrost kosztów wydłuża listę osób, którzy mają kłopoty z terminowym regulowaniem różnych zobowiązań.
Spis treści
- Odcięcie wody za niepłacenie rachunków - co mówi prawo?
- Zaległe opłaty za wodę - jak radzą sobie z nimi zarządcy nieruchomości?
- Odciąć wodę mogą tylko wodociągi, ale nie jest to łatwe
- Co może wspólnota lub spółdzielnia, gdy właściciel mieszkania nie płaci za wodę?
- Jakie są odsetki za niepłacenie rachunków za wodę?
- Będzie łatwiejszy tryb licytowania mieszkań dłużników?
Niesolidnych lokatorów czy właścicieli mieszkań we wspólnotach czy spółdzielniach mieszkaniowych, którzy zalegają z opłatami nigdy nie brakowało. Kryzys i wysoka inflacja ten problem tylko potęgują.
Co prawda, wzrost opłat za wodę w ubiegłym roku wyniósł według GUS tylko 2,8% – przy wzroście wszystkich opłat za użytkowanie mieszkania średnio o 23% – ale woda rozliczana jest okresowo i kumulacja niedopłaconych kwot także mocno ciąży na domowych budżetach. Ponadto wielkie podwyżki cen wody oraz należności za odprowadzanie ścieków właśnie się zaczynają – ich skutki uderzą w mieszkańców przy kolejnych rozliczeniach.
Jak zwykle w takich sytuacjach – zbiorowego korzystania z określonego dobra – negatywne skutki niesolidności odczuwają wszyscy członkowie wspólnoty czy spółdzielni. Często jednak zdyscyplinowanie niesolidnych na kanwie prawa jest bardo trudne.
Nie inaczej jest w przypadku zalegania przez część członków zbiorowości z opłatami za wodę i odprowadzanie ścieków.
Odcięcie wody za niepłacenie rachunków - co mówi prawo?
Wydawać by się mogło, że najskuteczniejszym sposobem jest odcięcie niesolidnego dłużnika od dobra, za które nie płaci. Jednak w przypadku wody i innych mediów nie jest to takie proste, bo obowiązujące wszystkich przepisy prawne ściśle określają kto i w jakich okolicznościach może zablokować użytkownikowi nieruchomości mieszkalnej dopływ wody. Takiej legitymacji prawo nie przewiduje dla zarządcy nieruchomości, nawet jeśli zobowiązuje go do tego uchwała zarządu czy nawet zgromadzenia członków wspólnoty czy spółdzielni.
Czy oznacza to, że spółdzielcy lub członkowie wspólnoty są w takich sytuacjach całkowicie bezradni? Nie, ale droga prowadząca do odzyskania zaległych należności za wodę jest długa i wymaga często działań tak radykalnych jak odebranie mieszkania za długi.
Zaległe opłaty za wodę - jak radzą sobie z nimi zarządcy nieruchomości?
Zarządcy jednak nie rezygnują i podejmują próby – często bardzo wymyślne – wywierania presji na dłużnikach zalegających z opłatami za wodę. Także w postaci blokowania im dostępu do tego medium. Orzecznictwo sądów jest jednak bezwzględne i większość takich działań składy sędziowskie kwalifikują jako niezgodne z prawem.
Za przykład może posłużyć wrocławska wspólnota mieszkaniowa, która zamontowała w lokalach inteligentne zawory – przepływ wody następuje dopiero po wpisaniu kodu – znanego zarządcy, a nie użytkownikowi. Choć wspólnota ostrzegła, że w razie zalegania z opłatami za wodę nastąpi jej odcięcie, sąd finalnie uznał takie działanie za nielegalne.
Nie mógł zresztą orzec inaczej, ponieważ zasady odcinania dostępu do wody reguluje wyjątkowo precyzyjnie ustawa z 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.
Odciąć wodę mogą tylko wodociągi, ale nie jest to łatwe
Zgodnie z art. 8 ust. 1 tej ustawy wodę odciąć może tylko przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne i to dopiero po spełnieniu szeregu warunków: zaleganiu z zapłatą co najmniej dwa pełne okresy rozliczeniowe, wyznaczeniu dodatkowego terminu zapłaty i poinformowaniu o możliwości odcięcia wody, a na koniec – wysłaniu ostatecznego wezwania do zapłaty.
To jeszcze zresztą nie wszystkie warunki do spełnienia przez dostawcę. Gdy już przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne zdecyduje się na odcięcie wody zadłużonemu odbiorcy, musi powiadomić o tym – na co najmniej 20 dni przed wyłączeniem – wójta i powiatowego inspektora sanitarnego. Przede wszystkim jednak musi wskazać odbiorcy zastępczy punkt poboru wody przeznaczonej do spożycia przez ludzi, który jest czynny przez przynajmniej osiem godzin na dobę.
Teoretycznie więc wspólnota lub spółdzielnia – bo to one zawierają umowy i na nie wystawiane są faktury – mogłaby przekonać dostawcę do wykorzystania takich możliwości względem niesolidnych dłużników. Jednak, jak wskazują prawnicy, gdyby nawet spółka wodna chciała tak postąpić, od strony prawnej sprawa byłaby wątpliwa. Dostawca usług wodno-kanalizacyjnych nie wystawia bowiem faktur pojedynczym mieszkańcom lecz wspólnocie lub spółdzielni. Jeśli te zbiorowości regulują rachunki na czas (także przecież za swoich członków zalegających z opłatami), przedsiębiorstwo wodno-kanalizacyjne nie ma podstaw do odcinania wody w pojedynczym mieszkaniu.
Co może wspólnota lub spółdzielnia, gdy właściciel mieszkania nie płaci za wodę?
W tej sytuacji zarząd spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej skutecznie może wywrzeć nacisk na niesolidnych dłużników – zarówno w przypadku opłat za wodę, jak i innych zobowiązań ciążących na użytkownikach mieszkań – wyłącznie stosując do przeterminowanych zobowiązań odsetki karne.
Oczywiście i w przypadku takich sankcji nie ma nieograniczonych możliwości i należy ściśle trzymać się przepisów prawa. To zaś aktualnie pozwala stosować odsetki karne w wysokości – maksymalnie 24,5%.
Taka sankcja ma podwójny sens:
- powinna zmobilizować dłużnika do uregulowania zaległości, bo ich wartość z miesiąca na miesiąc szybko będzie rosła,
- jeśli to nie skutkuje i dłużnik spółdzielca lub członek wspólnoty nadal nie reguluje długu, szybko osiągną one rozmiary umożliwiające wspólnocie wystąpienie na drogę prawną prowadzącą do karnej sprzedaży obciążonej nieruchomości.
Jakie są odsetki za niepłacenie rachunków za wodę?
Obecnie ustawowe odsetki za spóźnione opłaty wynoszą 12,25%. Maksymalne odsetki karne to ich dwukrotność. Długi, w tym zaległe opłaty za wodę, można więc obciążyć odsetkami nawet w wysokości 24,5% w skali roku.
Z kolei art. 16 ustawy o własności lokali pozwala zarządowi wspólnoty mieszkaniowej na przymusową sprzedaż mieszkania zadłużonego członka. Jednak na takie posunięcie wciąż decyduje się niewiele wspólnot. Nie decydują się na wystawienie zadłużonego mieszkania na licytację m.in ze względu na skomplikowaną i długotrwałą procedurę.
Będzie łatwiejszy tryb licytowania mieszkań dłużników?
Być może jednak wkrótce to się zmieni, bo rząd przygotował projekt ustawy, który zdecydowanie upraszcza tryb, a tym samym ułatwi wspólnotom oraz spółdzielniom, licytowanie niesolidnych dłużników. Projekt ustawy o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy Prawo spółdzielcze oraz ustawy o własności lokali czeka na akceptację rządu i przesłanie do Sejmu.
Niesolidni członkowie spółdzielni i wspólnot powinni być tego świadomi. Gdy teraz zarządy podniosą im odsetki za zaległości do poziomu 24,5% rocznie, kumulacja długu w ciągu roku – zakładając, że wtedy najpóźniej zadziała zmieniane prawo – może uczynić zaległe zobowiązanie na tyle wysokim, że zarządy zdecydują się na zlicytowanie ich mieszkań.
