Oddanie obiektu do użytkowania

Przedmiotem niniejszego artykułu jest najbardziej wyczekiwany przez inwestora ostatni etap realizacji inwestycji. Jest on szczególnie ważny, gdyż dzieli jedynie o krok od faktycznego korzystania z wymarzonego obiektu. Po zakończeniu budowy inwestor musi pamiętać o dopełnieniu formalności w celu umożliwienia legalnego użytkowania obiektu.

Poniżej, w szczegółowy sposób, została omówiona procedura zawiadomienia o zakończeniu budowy oraz droga prowadząca do uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego.

Zawiadomienie właściwego organu

Zasadą ustanowioną w art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290), dalej: „PB” jest możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego, dopiero po zawiadomieniu właściwego organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy przez inwestora. Powyższa zasada odnosi się do obiektu budowlanego, na wzniesienie którego było potrzebne uprzednie uzyskanie pozwolenia na budowę albo zgłoszenie budowy wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, a także budowy sieci elektroenergetycznych, obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych oraz telekomunikacyjnych.

Przepis ten ma zatem zastosowanie tylko w przypadku zakończenia budowy, nie zaś przy prowadzeniu innych robót budowlanych. Ponadto, nie stosuje się go w sytuacji zakończenia budowy obiektów budowlanych, które nie wymagały uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę, a były objęte jedynie obowiązkiem zgłoszenia, z wyjątkiem przypadków wyszczególnionych w powyższym akapicie.

Właściwym organem, który powinien zostać zawiadomiony o zakończeniu budowy, jest organ nadzoru budowlanego I instancji, tj. powiatowy albo wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego. Centralnym organem administracji rządowej dla tych spraw jest Generalny Inspektor Nadzoru Budowlanego. Do użytkowania obiektu budowlanego można zatem przystąpić, jeżeli właściwy organ w terminie 14 dni, od dnia doręczenia mu zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie zgłosi sprzeciwu w drodze wydanej przez siebie decyzji. Brak reakcji organu nazywamy „milczącą zgodą”. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej, a w przypadku doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej – za dzień wniesienia sprzeciwu, uznaje się dzień wprowadzenia go do systemu teleinformatycznego.

Konieczność uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie

Od zasady wyrażonej w art. 54 PB ustawodawca wprowadza odstępstwa. Artykuł 55 PB wskazuje, że w przypadkach określonych w tym przepisie do użytkowania obiektu budowlanego można przystąpić dopiero po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w przypadkach, gdy:
1. na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii wskazanych w PB, o których mowa w załączniku do PB;
2. zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 PB, czy też
3. przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Pamiętać należy także, że inwestor, zamiast dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy, zawsze może wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Nieco odmiennie uregulowane zostały obowiązki inwestora oraz uprawnienia organu nadzoru budowlanego w procedurze związanej z obowiązkiem uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie w stosunku do zawiadomienia o zakończeniu budowy. Zgodnie z brzmieniem art. 56 PB inwestor, w stosunku do którego nałożono obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego, jest obowiązany zawiadomić organy Państwowej Inspekcji Sanitarnej oraz Państwowej Straży Pożarnej o zakończeniu budowy obiektu budowlanego i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania. Powyższe organy mają za zadanie zająć stanowisko w sprawie zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym.

Niezajęcie stanowiska przez Państwową Inspekcję Sanitarną oraz Państwową Straż Pożarną, w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, traktuje się jak niezgłoszenie sprzeciwu lub uwag – w tym wypadku mamy również do czynienia z „milczącą zgodą”. Obok dokumentów dołączonych do zawiadomienia o zakończeniu budowy, wskazanych poniżej, inwestor jest obowiązany dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu lub uwag ze strony wyżej wskazanych organów. W przypadku braków w wymaganych dokumentach, stwierdzonych przez właściwy organ - inwestor zobowiązany jest je uzupełnić.

Zasadą jest, że wydanie przez właściwy organ nadzoru budowlanego (powiatowego albo wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego) decyzji w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego musi być poprzedzone obligatoryjną kontrolą przeprowadzoną przez ten organ.

Zasadą jest również to, że właściwy organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego bezwarunkowo. Jednak może w wydanym przez siebie pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego:
1. określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, wskazanych robót budowlanych. Podkreślić należy, iż to właśnie na inwestorze spoczywa obowiązek zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na użytkowanie;
2. określić późniejszy termin wykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, jeżeli obiekt budowlany spełnia warunki uzasadniające wydanie pozwolenia na użytkowanie, pomimo ich niewykonania. Określenie późniejszego terminu wykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, nie jest możliwe w stosunku do instalacji i urządzeń służących ochronie środowiska. Jeżeli w wyniku przeprowadzenia obowiązkowej kontroli zostaną wykryte nieprawidłowości lub zostanie stwierdzone niespełnienie przez inwestora wymagań określonych w art. 57 PB omówione poniżej, właściwy organ nadzoru budowlanego ma obowiązek odmowy wydania pozwolenia na użytkowanie oraz przeprowadzenia postępowania naprawczego. Jakie dokumenty należy dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie? Art. 57 PB określa wymagania, jakim powinno odpowiadać zawiadomienie o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz wniosek o udzielenie pozwolenia na użytkowanie.

Zgodnie z treścią przywołanego przepisu inwestor jest obowiązany dołączyć w szczególności:
1. oryginał dziennika budowy;
2. oświadczenie kierownika budowy:
b) o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
c) o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie korzystania - drogi, ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;
3. oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania;
4. protokoły badań i sprawdzeń;
5. dokumentację geodezyjną, zawierającą wyniki geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu budowlanego z projektem zagospodarowania działki lub terenu lub odstępstwach od tego projektu, sporządzoną przez osobę wykonującą samodzielne funkcje w dziedzinie geodezji i kartografii oraz posiadającą odpowiednie uprawnienia zawodowe;
6. potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy.

Brak jakichkolwiek, wskazanych powyżej dokumentów, czyni zawiadomienie nieskutecznym, jednakże organ jest każdorazowo zobowiązany sprawdzić wszystkie złożone dokumenty i w przypadku wykrycia braków lub nieścisłości wezwać inwestora do stosownych uzupełnień, w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku. W przypadku, gdy inwestor nie uzupełnił wszelkich braków i nieścisłości zawiadomienia, organ nadzoru budowlanego, jak już było wspominane powyżej, wydaje decyzję zgłaszającą sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy.

Inwestor w tej sytuacji nie ma zamkniętej drogi do legalnego użytkowania obiektu budowlanego, gdyż ma prawo wnieść odwołanie od decyzji wnoszącej sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu budowy. Odwołanie rozpatrywane jest zgodnie z trybem wynikającym z kodeksu postępowania administracyjnego. Należy je złożyć za pośrednictwem organu, który wydał decyzję, w terminie 14 dni od daty otrzymania decyzji wnoszącej sprzeciw wobec zawiadomienia o zakończeniu robót budowlanych. Postępowanie odwoławcze prowadzi organ nadzoru budowlanego wyższego stopnia, czyli: w przypadku decyzji wydanej przez powiatowego inspektora nadzoru budowlanego będzie to wojewódzki inspektor nadzoru budowlanego, natomiast od decyzji wydanej w pierwszej instancji przez wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego będzie to Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego.

Podsumowując, nie opłaca się nie przestrzegać opisanych powyżej procedur, gdyż kara za użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części, bez dokonania zawiadomienia o zakończeniu budowy lub przystąpienie do użytkowania obiektu, bez wymaganej decyzji o pozwolenie na użytkowanie jest dość dotkliwa – jej wysokość ustalona indywidualnie to dziesięciokrotność iloczynu stawki opłaty (s – 500,00 zł), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Jednocześnie samo wymierzenie kary nie zwalnia inwestora z obowiązku przestrzegania powyżej opisanych procedur, związanych z możliwością legalnego użytkowania budowy.