Od 1 sierpnia rewolucyjne zmiany dla deweloperów. Mieszkań będzie mniej i będą droższe - zapowiadają

1 sierpnia 2024 wchodzą nowe przepisy dotyczące m.in. budowy placów zabaw i miejsc rekreacji. W konsekwencji nowe obowiązki dla deweloperów. Ich zdaniem zmiany skomplikują m.in. zabudowę działek, zwłaszcza małych w centrach mista. W efekcie mieszkań będzie mniej, a Kowalski za metr kwadratowy zapłaci więcej.

Spis treści

1. Place zabaw - jak było dotychczas?
2. Nowelizacja przepisów o placach zabaw – zasadnicze zmiany
3. Ogrodzenie, minimalne rozmiary – co jeszcze na placu zabaw?
4. Kiedy plac zabaw nie jest wymagany?
5. Co na to deweloperzy?
6. Pełen tekst nowelizacji rozporządzenia

Pakiet zmian w nowelizacji obejmuje wiele paragrafów rozporządzenia, w tym § 40 dotyczący placów zabaw i miejsc rekreacyjnych. Wielu inwestorów na mocy starych przepisów mogło zrezygnować z ich zaprojektowania obok budowanego bloku. Teraz już nie będzie to możliwe, a jeśli, to tylko w wyjątkowych przypadkach.

• Zmiany w prawie budowlanym 2024. Co nowego w przepisach od 1 sierpnia?

Place zabaw - jak było dotychczas?

W dotychczasowo obowiązujących przepisach inwestor mógł, ale nie był zobowiązany przewidzieć plac zabaw i miejsca rekreacyjne dla osób niepełnosprawnych. W przypadku zaprojektowania takich miejsc co najmniej 30% ich powierzchni powinno znajdować się na terenie biologicznie czynnym, ale nie był to wymóg, gdyż znajdowało się odwołanie do innych przepisów, które mogły stanowić inaczej.

Zaprojektowany plac zabaw musiał zapewniać nasłonecznienie przez przynajmniej 4 godziny dziennie w dniach przesilenia wiosennego i jesiennego pomiędzy 10 a 16. Odległość placów zabaw od linii rozgraniczających ulicę, okna pomieszczeń mieszkalnych i miejsc gromadzenia odpadów nie mogła być mniejsza niż 10 m.

Nowelizacja przepisów o placach zabaw – zasadnicze zmiany

Wykonanie placu zabaw i miejsc rekreacyjnych dostępnych dla osób ze szczególnymi potrzebami jest wymagany w przypadku budynku mieszkalnego lub zespołu budynków, w których znajduje się więcej niż 20 mieszkań. Obszar przeznaczony na ten cel musi być przynajmniej w 30% biologicznie czynny.

W przypadku nasłonecznienia skrócono jego czas o połowę do 2 godzin, a ponadto nie na całym terenie, a na połowie jego powierzchni.

Nie został zmieniony punkt określający minimalne odległości placu zabaw od ulicy, okien mieszkań i miejsc składowania odpadów.

Dopuszczone zostało umiejscowienie placu zabaw na stropodachu kondygnacji nadziemnej przy zastosowaniu odpowiednich środków bezpieczeństwa, m.in. odsunięcia go od krawędzi na odległość co najmniej 10 m.

• Nowe przepisy budowlane - jak mierzyć odległość budynku od granicy

Ogrodzenie, minimalne rozmiary – co jeszcze na placu zabaw?

W rozporządzeniu wchodzącym w życie 1 sierpnia 3025 paragraf 40 zostaje rozszerzony o nowe punkty.

Wprowadzony został nakaz ogrodzenia placu zabaw wraz wymiarami jego elementów. Furtki mają mieć szerokość 1,2 m, która nie będzie utrudniać wejścia osób ze szczególnymi potrzebami. Dopuszczono ogrodzenie żywopłotem w przypadku gdy plac zabaw nie znajduje się przy ulicy, drodze, parkingu i ciągu pieszo-jezdnego.

Określone zostały minimalne rozmiary placu w odniesieniu do liczby mieszkań w budynku lub zespołu budynków, np. w domach, które mają od 21 do 50 mieszkań powierzchnia musi wynosić 1 m² na każde mieszkanie.

Dopuszczony został podział placu zabaw pod warunkiem, że każda z części będzie miała przynajmniej 50 m².

Plac powinien mieć nawierzchnię spełniającą wymagania określone w Polskich Normach dotyczących wyposażenia placów zabaw i nawierzchni. Wyposażenie placu powinno być dostosowane do dzieci w różnym wieku, które pozwoli na korzystanie z niego przez 5 dzieci na każde 20 m² powierzchni placu.

Kiedy plac zabaw nie jest wymagany?

Przepisy dopuszczają w pewnych okolicznościach brak placu zabaw. Są one określone i różne dla jednego budynku i dla zespołu budynków w zabudowie śródmiejskiej z liczbą mieszkań przekraczającą 20. Budynek wielorodzinny nie musi mieć placu zabaw jeśli w odległości 750 m od granicy działki liczonej drogą dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych znajduje się publicznie dostępny plac zabaw. W przypadku zespołu budynków w zabudowie śródmiejskiej odległość ta jest zmniejszona do 300 m. W przypadku jednego budynku o liczbie mieszkań powyżej 20 położonego w strefie śródmiejskiej możliwe jest wykonanie wewnętrznej sali zabaw zamiast placu zabaw, której powierzchnia będzie wynosić co najmniej 1 m² na każde mieszkanie.

Co na to deweloperzy?

Nowe zasady budowania placów zabaw skomplikują zabudowę działek, szczególnie tych małych w centrach miast. W konsekwencji Kowalski zapłaci więcej za metr kwadratowy mieszkania – tak wynika z sondy, którą przeprowadził portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl.

Wojciech Nowicki, prezes zarządu spółki PCG GW:

– Efektem nowelizacji ma być przede wszystkim podniesienie poczucia bezpieczeństwa oraz jakości przestrzeni rekreacyjnych dla dzieci. Zmiany dotyczą też ułatwienia dostępu dla osób z niepełnosprawnościami. Przepisy nie regulują wyłącznie tego, że plac zabaw ma być, ale też dokładnie określają jaki ma być (jak nasłoneczniony, oświetlony, ogrodzony, z jakich materiałów wykonany czy też jak wyposażony). Jest więc szereg składowych wpływających finalnie na cenę jego wykonania, a to z kolei sprawia, że projektowanie osiedla staje się dużo bardziej skomplikowane i wpływa na ilość PUM-u. Oznacza to, że w wyniku zaostrzonych warunków technicznych zmniejszy się powierzchnia użytkowa mieszkań, a wzrosną koszty wybudowania inwestycji. Wyjątkiem od reguły są przepisy, które dopuszczają możliwość niewykonywania placu zabaw w sytuacji, gdy w pobliżu (w odległości do 750 m) znajduje się już ogólnodostępny plac zabaw.

– Nowe regulacje z pewnością spowodują kolejne utrudnienia w możliwości zabudowy działek. W aktualnej sytuacji, gdy jako branża borykamy się z deficytem ziemi w centrach dużych miast, wkrótce przełoży się to na kolejne podwyżki cen mieszkań.

Dr Agnieszka Grabowska-Toś, radczyni prawna z Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, autorka bloga dla deweloperów „Jakim prawem”:

– Ta kwestia jest chyba najbardziej newralgiczna, jeśli chodzi o realizację inwestycji mieszkaniowych. Poza tą regulacją, deweloper musi ponadto dostosować się do pozostałych przepisów, czyli dotyczących odległości od okien w sąsiednich budynkach, od drogi, miejsc parkingowych, musi też zadbać o odpowiednie nasłonecznienie placów zabaw. Może więc okazać się, że tego terenu, na którym będzie można zaprojektować budynek, już niewiele zostanie. Na pewno deweloperom trudno będzie dostosować się do tego wymogu w przypadku inwestycji na małych działkach w centrach miast. Architekci będą mieć naprawdę duży problem, żeby to wszystko ze sobą pogodzić.

– Być może place zabaw to rzeczywiście świetne rozwiązanie dla mieszkańców, ale taka regulacja przełoży się na mniejszą liczbę mieszkań w nowo powstających inwestycjach, a tym samym na wyższe ceny za metr kwadratowy. Skoro deweloper będzie w stanie wybudować mniej mieszkań na terenie, który kosztował go znacznie więcej, to żeby biznesplan osiągnął założone efekty, cena będzie musiała wzrosnąć.

Pełen tekst nowelizacji rozporządzenia

Pełny tekst rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii zmieniającego rozporządzenie w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie opublikowany w Dzienniku Ustaw - ROZPORZĄDZENIE