Pozwolenia na budowę szybciej? Kluczowy jest projekt budowlany
Wydawanie pozwolenia na budowę, czy też przyjęcia zgłoszenia wraz z projektem, będzie przebiegało sprawniej i szybciej – zapewnia Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa. 20 września 2017 r. skierowało do uzgodnień międzyresortowych i konsultacji publicznych projekt "ustawy inwestycyjnej", która w 2018 r. zmieni m.in. procedury dotyczące projektu budowlanego oraz decyzji o warunkach zabudowy.
Usprawnienie procedur związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę jest oczkiem w głowie każdego ministra infrastruktury i budownictwa. W czasie rządów PO-PSL zmieniono prawo budowlane tak, aby pod pewnymi warunkami można było budować domy również na podstawie zgłoszenia z projektem, czyli bez konieczności ubiegania się o pozwolenie na budowę.Zakładano, że inwestorzy będą mogli przyspieszyć swoje budowy nawet o kilka tygodni.
Okazuje się jednak, że inwestorzy rzadko korzystają z takiej możliwości. Z najnowszych danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB) wynika, że w pierwszej połowie 2017 r. na z pozoru prostsze i krótsze procedury zdecydowało się zaledwie ok. 1,6 tys. inwestorów budujących domy jednorodzinne. Natomiast pozwolenie na budowę takich domów uzyskało w tym okresie przeszło 43,1 tys. inwestorów.
Patrz też: dlaczego Polacy wolą budować domy na podstawie pozwolenia?>>
„Ustawa inwestycyjna” przed Kodeksem urbanistyczno-budowlanym
Dodajmy, że usprawnienie procedur budowlanych ma przynieść Kodeks urbanistyczno-budowlany, nad którym pracuje już trzeci rząd (w tym dwa – PO-PSL). Sprawa nie jest prosta, bo przygotowywane przez Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa zmiany legislacyjne obejmują ponad 100 ustaw. Resort zapewnia, że prace nad projektem Kodeksu zostaną zakończone w 2017 r., zaś na początku roku 2018 rząd skieruje ten projekt do Sejmu. Ministerstwo uznało jednak, że niektóre zmiany, które docelowo znajdą się w Kodeksie urbanistyczno-budowlanym, warto wprowadzić jak najszybciej ze względu na „szereg stwierdzonych wąskich gardeł procesu inwestycyjno-budowlanego”. Stąd pomysł ustawy „o zmianie niektórych ustaw w związku z uproszczeniem procesu inwestycyjno-budowlanego”, dzięki której – jak zapewnia resort w uzasadnieniu – „wydawanie decyzji pozwolenia na budowę, czy też przyjęcia zgłoszenia wraz z projektem, będzie przebiegało sprawniej i szybciej”.
Z naszych informacji wynika, że projekt „ustawy inwestycyjnej” trafi do Sejmu pod koniec w 2017 r. Ministerstwu zależy na tym, żeby weszła ona w życie już po 14 dniach od ogłoszenia w Dzienniku Ustaw. W resorcie nie wykluczają jednak, że Sejm wydłuży ten okres vacatio legis.
Pozwolenie na budowę na podstawie projektu inwestycyjnego
Projekt ustawy jest bardzo obszerny. Zawiera on bowiem poprawki do 17 ustaw, w tym do Prawa geodezyjnego i kartograficznego, Prawa budowlanego, Prawa energetycznego, ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W Prawie budowlanym autorzy poprawek proponują m.in.podział projektu budowlanego na projekt inwestycyjny i projekt techniczny. Ministerstwo wyjaśnia, że tylko projekt inwestycyjny będzie podlegał zatwierdzeniu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej. Będzie on go sprawdzał pod kątem zgodności z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Dodatkowo w przepisie wskazano, że projekt inwestycyjny dotyczący budynków sprawdzany jest z przepisami techniczno-budowlanymi wyłącznie w zakresie sytuowania i sposobu zagospodarowania terenu, a więc m.in. w zakresie odległości od granicy działki, odległości od innych obiektów, układu komunikacyjnego, wymaganego dostępu do drogi publicznej oraz wymaganego uzbrojenia działki.
Projekt techniczny nie będzie zatwierdzany i przedkładany do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Konsekwencją ma być zwiększenie odpowiedzialności projektantów w zakresie zastosowanych rozwiązań technicznych oraz usprawnienie procesu wydawania decyzji pozwolenia na budowę czy też skutecznego przyjęcie zgłoszenia.Warto zwrócić uwagę, że wprowadzony zostanie wymóg dołączenia do projektu technicznego świadectwa charakterystyki energetycznej.
Ponieważ do wniosku o pozwolenie na budowę lub do zgłoszenia inwestor składałby jedynie projekt inwestycyjny, wprowadzono zapis zgodnie, z którym do zawiadomienia o rozpoczęciu robot budowlanych inwestor dołączy oświadczenie projektanta i projektanta sprawdzającego (o ile został on ustanowiony) o sporządzeniu projektu technicznego.
Dodatkowo w związku z pojawiającymi się wątpliwościami interpretacyjnymi, w ustawie uregulowano procedurę uzyskania odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych, wskazując w jakich przypadkach organ administracji architektoniczno-budowlanej może samodzielnie wydać decyzję umożliwiającą inwestorowi dokonanie odstępstwa od przepisów, a w jakich przypadkach wymagane jest uprzednie uzyskanie upoważnienia właściwego ministra.
Zgłoszenia budowy także za zgodą sąsiadów
Obecnie inwestorzy mogą skorzystać z możliwości budowy domu bez konieczności uzyskiwania pozwolenia na budowę, jeśli obszar oddziaływania domu mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. W takim przypadku wystarczy zgłoszenie na budowę, do którego musi być dołączony projekt budowlany. W praktyce problemem jest nieprecyzyjny, podlegający niemal dowolnej urzędniczej interpretacji termin „obszaru oddziaływania obiektu”. Tak przynajmniej twierdzą posłowie z Kukuz’15, którzy w lipcu 2017 r. wnieśli do Sejmu projekt nowelizacji Prawa budowlanego, która miałaby umożliwić budowę domu na podstawie zgłoszenia także wtedy, gdyby planowana inwestycja wykraczała poza obszar działki. Warunek: inwestor uzyskałby zgodę sąsiadów, których to dotyka „w imię dobrosąsiedzkich stosunków lub w zamian za materialną rekompensatę”.
Ministerstwu Infrastruktury i Budownictwa ten pomysł najwyraźniej się spodobał, bo zaproponowało bardzo podobną poprawkę. Zgoda wszystkich właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców działek zlokalizowanych w obszarze oddziaływania budowy będzie musiała być na piśmie, z urzędowo poświadczonym podpisem. Ministerstwo ma wydać rozporządzenie, które określi wzór takiego oświadczenia, wraz z informacjami które powinny być w nim zawarte. W przypadku gdy projekt inwestycyjny będzie odbiegał od danych zawartych w oświadczeniu, organ administracji architektoniczno-budowlanej wniesie sprzeciw na realizację danego zamierzenia budowlanego. W tej sytuacji inwestor musiałby zmienić projekt lub złożyć do organu wniosek o wydanie decyzji pozwolenia na budowę.
Patrz też: Prawo budowlane – pozwolenie na budowę czy zgłoszenie budowy?>>
Nowy instrument planistyczny - obszary zorganizowanego inwestowania
Jak już wspomnieliśmy, projekt zawiera poprawki (w tym całe nowe rozdziały) do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jedną z nowości są obszary zorganizowanego inwestowania, które mają uzupełnić katalog instrumentów planistycznych (decyzji o warunkach zabudowy oraz planu miejscowego). Z nowego instrumentu miałyby korzystać gminy chcące współpracować z inwestorami przy dużych projektach urbanistycznych, np. w ramach rewitalizacji czy reurbanizacji terenów pogórniczych. W obszarach zorganizowanego inwestowania łączony ma być etap planistyczny z wykonawczym. Zintegrowane pozwolenia na budowę będą wydawane na podstawie ustaleń nowego aktu planistycznego - planu regulacyjnego.
W ministerstwie przekonują, że wprowadzenie obszarów zorganizowanego inwestowania zmieni charakter decyzji o warunkach zabudowy, przywracając jej pierwotną rolę – instrumentu uzupełniania luk w zabudowie. Proponowane zmiany mają zlikwidować największe patologie tej decyzji, skutkujące niepewnością co do przestrzeni (np. lokalizowanie w oparciu o tę decyzję ferm w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej).
Projekt doprecyzowuje procedury uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, w kwestiach dotyczących „dobrego sąsiedztwa”, dostępu do drogi publicznej oraz uzbrojenia terenu. Wprowadzony zostaje termin ważności decyzji, wynoszący 2 lata – w tym terminie inwestor może złożyć wniosek o pozwolenie na budowę.
Podajemy link do strony Rządowego Centrum Legislacji, na której można przeczytać projekt „ustawy inwestycyjnej”. Zapraszamy do dyskusji. Najciekawsze komentarze opublikujemy w serwisie.
