Pozwolenie na budowę bez przyłączy - czy możliwe? Co mówi prawo budowlane?

Czy można otrzymać decyzję o pozwoleniu na budowę niezależnie od przyłączy? Czy możliwe jest etapowania inwestycji poprzez wyodrębnienie procedury związanej z realizacją przyłączy? Wyjaśniamy obowiązujące przepisy.

Spis treści

1. Pozwolenie na budowę z wyjątkami
2. Przyłącza w odrębnej procedurze?
3. O czym należy pamiętać przy odrębnym procedowaniu przyłączy?
4. Konieczność przyłączy w projekcie zagospodarowania działki lub terenu
5. Korzyści wynikające z odrębnego procedowania przyłączy
6. Jakie minusy odrębnego procedowania przyłączy

Trzeba wiedzieć, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Od tej zasady ustawodawca przewiduje jednak pewne wyjątki. Jeden z nich dotyczy właśnie przyłączy, o czym mówią przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351) – dalej „pr. bud.”

• Budowa domu 2023 - będą zmiany w przepisach! Co trzeba wiedzieć przed budową?

Pozwolenie na budowę z wyjątkami

Zgodnie z art. 33 ust. 1 pr. bud. należy wskazać, że pozwolenie na budowę dotyczy całego zamierzenia budowlanego. Wyjątek pojawia się w art. 33 ust. 1a pr. bud. – pozwolenie na budowę obiektu budowlanego może nie obejmować przyłączy wymienionych w art. 29 ust. 1 pkt 23 pr. bud., które są wymagane dla takiego obiektu. Nie zwalnia to z obowiązków, o których mowa w art. 29 ust. 1 pkt 23, art. 29a pr. bud. i art. 57 ust. 1 pkt 4 lit. a pr. bud. Jest to wyjątek od generalnej zasady, który obowiązuje od 20 sierpnia 2022 (w takim brzmieniu obowiązuje powyższy przepis od tej daty).

• Kiedy nie trzeba świadectwa charakterystyki energetycznej? Podajemy przykłady

Przyłącza w odrębnej procedurze?

Często sporym ułatwieniem jest odrębne procedowanie decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego, np. dużego budynku przedsiębiorstwa, a odrębnie dokonanie zgłoszenia przyłączy. W tym miejscu należy wyjaśnić, że w takiej sytuacji wykonanie przyłączy wymagać będzie jedynie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej.

Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1 pkt 23 pr. bud. – nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 pr. bud., budowa przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych, telekomunikacyjnych.

O czym należy pamiętać przy odrębnym procedowaniu przyłączy?

Ustawodawca wprost określa, jakich wymogów należy dopełnić w sytuacji, gdy inwestor zdecyduje się na etapowanie inwestycji zgodnie z przedmiotowym zagadnieniem. Należy dokonać zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej oraz dokonać badań i sprawdzeń przyłączy i instalacji, zapewniających użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z przeznaczeniem. Dodatkowo, należy wskazać, że badania i sprawdzenia muszą być sporządzone przez osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności.

Konieczność przyłączy w projekcie zagospodarowania działki lub terenu

Inwestor powinien pamiętać również, że zgodnie z art. 33 ust. 1 zd. drugie pr. bud. - Jeżeli pozwolenie na budowę dotyczy wybranych obiektów lub zespołu obiektów, inwestor jest obowiązany przedstawić projekt zagospodarowania działki lub terenu, o którym mowa w art. 34 ust. 3 pkt 1 pr. bud., dla całego zamierzenia budowlanego.

W powyższym przepisie, ustawodawca wprost wskazał, że projekt budowlany zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu sporządzony na aktualnej mapie do celów projektowych lub jej kopii, obejmujący m.in. usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu, oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym – tak art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. b pr. bud.

• Schrony w Polsce bez pozwolenia na budowę! Nowość w nowelizacji prawa budowlanego 2023

Korzyści wynikające z odrębnego procedowania przyłączy

Do zalet takiego rozwiązania należy m.in.:

• przyspieszenie procedury uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę w przypadku, gdy występują problemy związane z realizacją przyłączy (w praktyce okoliczności te występują dość często);
• brak zagrożenia w uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na budowę w sytuacji, gdy wykonanie przyłączy okaże się w danym momencie niemożliwe bądź wysoce problematyczne;
• większa płynność finansowa inwestycji (tzw. cash-flow inwestycji) – korzyść płynąca dla biur projektowych bądź wykonawców, gdyż mogą rozliczyć uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę i ewentualne problemy z przyłączami nie tamują wówczas kwestii rozliczenia tego etapu realizacji inwestycji (wskazówka praktyczna dla uczestników procesu budowlanego);
• procedura administracyjna związana z przyłączami często przedłuża się, szczególnie na obszarach, które są nowo zabudowywane i brak jest wymaganego uzbrojenia terenu bądź dostęp do istniejącej infrastruktury technicznej jest wysoce utrudniony.

Jakie minusy odrębnego procedowania przyłączy

Minusem rozwiązania jest wyższy koszt związany z odrębną procedurą administracyjną (większe koszty dla podmiotu, który zajmuje się kompleksową realizacją inwestycji, jednak jest to element negocjacyjny, zatem wzrost tego typu kosztu nie powinien być znaczący w ujęciu całej inwestycji budowlanej).

Oczywiście etapowanie jest wskazane, gdy wykonanie jednego z elementów (np. przyłączy), obciążone jest realnym ryzykiem, które może wpłynąć na terminową realizację innego etapu inwestycji (np. budynku mieszkalnego). W przeciwnym razie inwestor powinien postępować zgodnie z trybem przewidzianym w art. 33 ust. 1 pr. bud. oraz uzyskać decyzję o pozwoleniu na budowę dla całego zamierzenia inwestycyjnego w trybie art. 28 ust. 1 pr. bud.

Podstawa prawna: Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351).