Prawo budowlane: bez pozwolenia na budowę. Nowe obowiązki projektanta
W szykowanej nowelizacji Prawa budowlanego zmienią się zasady dotyczące pozwolenia na budowę. Dalej będzie ono potrzebne, ale zwiększa się katalog robót, które będzie można wykonać tylko na zgłoszenie. Mieszczą się w tej zasadzie m.in. domy jednorodzinne.
Szykowana nowelizacja Prawa budowlanego ma ułatwić życie przede wszystkim inwestorom indywidualnym. Budowa domu jednorodzinnego nie będzie wymagała uzyskania pozwolenia na budowę, zmniejszą się wymagania formalne, krótsze mają być urzędowe terminy. Jednak taka konstrukcja przepisów sprawia, że duża odpowiedzialność za budowę zgodną z prawem przejmuje inwestor i projektant, teraz jeszcze leży ona jeszcze po stronie urzędów.
Wśród robót budowlanych, na które nie będzie potrzebne pozwolenie na budowę, proponuje się rozróżnienie na roboty wymagające zgłoszenia oraz roboty wykonywane bez konieczności uzyskania zezwolenia publicznoprawnego w jakiejkolwiek formie. Ma to regulować katalog robót budowlanych realizowanych w oparciu o zgłoszenie, do którego trzeba będzie dołączyć projekt budowlany. Dotyczyć ma to budowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany oraz przebudowy budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile nie prowadzi do zmiany polegającej na zwiększeniu obszaru oddziaływania obiektu.
W projekcie nowelizacji wprowadza się obowiązek określenia obszaru oddziaływania obiektu w projekcie budowlanym. Będzie to przedmiotem badania przez organ administracji architektoniczno-budowlanej w ramach swoistego „postępowania wyjaśniającego” przeprowadzanego w związku z wniesieniem zgłoszenia z projektem budowlanym.
Sposób wyznaczenia obszaru oddziaływania obiektu nie może być dowolny. Obszar oddziaływania obiektu to teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu tego terenu. W przypadku budowy, w której konieczne będzie uzyskanie pozwolenia na budowę, obszar oddziaływania obiektu determinuje jednocześnie (art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego) ustalenie stron tego postępowania.
Na etapie realizacji zamierzenia budowlanego zastosowanie znajdzie zasada wolności budowlanej (art. 4 Prawa budowlanego) - każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami, w tym z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych, w zdecydowanej większości przypadków, obszar oddziaływania obiektu wyznaczany będzie w oparciu o przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.
Projekt nowelizacji Prawa budowlanego >>
Pierwszym etapem nowej procedury będzie określenie przez projektanta w projekcie budowlanym budynku mieszkalnego jednorodzinnego obszaru oddziaływania obiektu. Projektant będzie musiał w tym zakresie dokonać interpretacji przepisów prawa powszechnie obowiązującego, które pozwalają na dokonanie jednoznacznego określenia obszaru oddziaływania tego budynku. W katalogu obowiązków projektanta dokonano również zmiany o charakterze porządkowym – w projektowanym art. 20 ust. 1 pkt 1 wskazuje się, że „obowiązkiem projektanta jest opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, przepisami, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego oraz zasadami wiedzy technicznej”. Taka treść przepisu wskazuje, że projektant ma obowiązek wziąć pod uwagę ustalenia wszystkich rozstrzygnięć administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego.
W stosunku do budowy na podstawie zgłoszenia z projektem budowlanym (w tym budowy domu jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce bądź działkach, na których został zaprojektowany), wprowadzony został szereg przepisów, które mają zabezpieczyć interesy osób będących właścicielami, użytkownikami wieczystymi bądź zarządcami nieruchomości, które w ocenie tych osób, znajdują się w obszarze oddziaływania planowanej inwestycji. Najpóźniej na 7 dni od dokonania zgłoszenia na działce musi pojawić się tablica informacyjna, a inwestor musi powiadomić o swoich planach najbliższych sąsiadów.
Na tablicy informacyjnej będą musiały znaleźć się m.in. rodzaj robót budowlanych oraz adres prowadzenia tych robót. Będzie to taka sama tablica informacyjna, której postawienie w trybie pozwolenia na budowę jest obecnie obowiązkiem kierownika budowy. W przypadku zaś trybu zgłoszenia z projektem budowlanym, obowiązkiem kierownika budowy będzie jedynie uzupełnienie treści już umieszczonej tablicy. 2) uzyskać oświadczenia właścicieli, użytkowników wieczystych lub zarządców nieruchomości bezpośrednio sąsiadujących z nieruchomością objętą zgłoszeniem z projektem budowlanym, o powiadomieniu o planowanej budowie. Po dokonaniu zgłoszenia przewiduje się, że w terminie 3 dni, na stronach Biuletynu Informacji Publicznej urzędu obsługującego organ administracji architektoniczno-budowlanej ukaże się adekwatna informacja.
Właściciele, których nie usatysfakcjonują powyższe zabezpieczenia ich interesów, będą mogli poprzez pisemne żądanie skierowane do właściwego organu, dopmagać sie, by wniósł on sprzeciw od zgłoszenia. Takie żądanie będzie można wnieść w terminie 14 dni od dnia zamieszczenia w Biuletynie Informacji Publicznej urzędu informacji o dokonaniu zgłoszenia. Żądanie wniesione po terminie będzie pozostawało bez rozpoznania. Organ oceni argumentację zawartą w żądaniu wniesienia sprzeciwu wyłącznie pod kątem zgodności projektowanej inwestycji z przepisami prawa powszechnie obowiązującego oraz rozstrzygnięciami administracyjnymi dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Jednym z naruszeń przepisów prawa może być dokonanie zgłoszenia w sytuacji, gdy właściwy dla inwestycji jest tryb pozwolenia na budowę, przykładowo w sytuacji, gdy obszar oddziaływania obiektu wykracza poza działkę objętą inwestycją.
Gdy w trakcie postępowania odwoławczego okaże się, że błędnie określony został obszar oddziaływania obiektu, nadzór budowlany nakaże wstrzymanie robót lub rozbiórkę. W trybie zgłoszenia z projektem budowlanym realizowane będą również roboty budowlane polegające na przebudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego, o ile nie prowadzi to do zwiększenia obszaru oddziaływania tego budynku.
Trzeba jeszcze dodać, że to od inwestora zależeć będzie, czy (o ile inwestycja spełnia określone kryteria) wybierze budowę na podstawie zgłoszenia czy będzie dla niego korzystniejsze uzyskanie decyzji administracyjnej w postaci pozwolenia na budowę.
Twórcy nowelizacji Prawa budowlanego prognozują, że z nowych przepisów będzie korzystać co roku około 48 tys inwestorów indywidualnych. Zgłoszenie z projektem budowlanym przyniesie inwestorowi oszczędności czasowe oraz finansowe (mniejszy wymagany zakres dokumentacji), zaś władze budowlane będą miały mniejsze obciążenie procedurami (np. obowiązek sporządzenia i rozsyłania korespondencji o każdej czynności administracyjnej). Pojawią się natomiast procedury związane z koniecznością reakcji na pisma właścicieli lub zarządców nieruchomości mających inne zdanie co do obszarów oddziaływania obiektów.
