Prawo rzeczowe i ograniczone prawo rzeczowe. Zamiana użytkowania wieczystego we własność
Prawo rzeczowe i ograniczone prawo rzeczowe pojawia się zawsze w kontekście posiadania rzeczy. Rzeczą w rozumieniu prawa rzeczowego są nieruchomości – np. grunt, budynek czy lokal, jak i ruchomości, czyli rzeczy, które można przenieść. Kiedy prawo rzeczowe jest ograniczone? Czym różni się prawo użytkowania wieczystego od własności.
Prawo rzeczowe – definicja
Ograniczone prawo rzeczowe
Ograniczone prawo rzeczowe – hipoteka
Ograniczone prawo rzeczowe – zastaw
Ograniczone prawo rzeczowe – użytkowanie
Ograniczone prawo rzeczowe – służebność
Ograniczone prawo rzeczowe a własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
Prawo rzeczowe – definicja
Prawo rzeczowe jest częścią przepisów prawa cywilnego. To bardzo ważny i duży obszar regulacji prawnych dotyczących powstania i treści prawa rzeczowego, określających zmiany lub ustanie prawa własności. Przepisy określają również formy korzystania z rzeczy, czyli korzystania z praw rzeczowych.
Wszyscy mają jakieś „rzeczy”, dzięki którym nabywają prawa rzeczowe. W rozumieniu prawa, rzecz to przedmiot materialny, który reprezentując określoną wartość może funkcjonować w obrocie cywilno-prawnym. W definicji prawa rzeczowego występuje klauzula, że jest to prawo bezwzględne, czyli skuteczne wobec wszystkich. Jak widać, prawo rzeczowe to potężne narzędzie dla posiadaczy własności.
W Polsce prawo rzeczowe reguluje Kodeks cywilny oraz ustawy szczegółowe (np. o księgach wieczystych i hipotece, o własności lokali, o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów).
Ograniczone prawo rzeczowe
Ograniczone prawo rzeczowe oznacza, że nadano wybranej rzeczy określony zakres uprawnień dla posiadacza prawa rzeczowego. Ograniczonym prawem rzeczowym są: hipoteka, zastaw, służebność, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego oraz użytkowanie. Do tego katalogu należało również użytkowanie wieczyste gruntów, ale od 1 stycznia ten status się zmienił, na mocy ustawy z 20 lipca 2018 o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów. Przy okazji warto dodać, że użytkowanie wieczyste gruntu należącego do Skarbu Państwa, przyznawane na 99 lat, było rozwiązaniem charakterystycznym tylko dla polskiego prawodawstwa. W świetle nowej ustawy straciła byt opłata za użytkowanie wieczyste gruntu, teraz mamy do czynienia z opłatą przekształceniową użytkowania wieczystego we własność.
Ograniczone prawo rzeczowe – hipoteka
Hipoteka służy zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności pieniężnej na nieruchomości. To oznacza, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się ona własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości, tzn. wierzycielami, których wierzytelności nie mają zabezpieczenia w postaci hipoteki.
Hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona na inną osobę bez hipoteki, a hipoteka bez wierzytelności. Hipoteka nie uprawnia wierzyciela do korzystania z nieruchomości ani nie daje mu względem niej żadnej władzy faktycznej. Nie ogranicza też prawa właściciela do rozporządzania nieruchomością. Natomiast właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką ma pewne ograniczenia. Np. nie może dokonywać czynności, które mogłyby prowadzić do zmniejszenia wartości nieruchomości poniżej kwoty zabezpieczenia. Hipoteka zabezpiecza nie tylko wierzytelności pieniężne, ale także roszczenia o odsetki. Rozróżniamy trzy rodzaje powstania hipoteki: umowną (na podstawie umowy), przymusową (na podstawie orzeczenia sądu lub innego organu) oraz ustawową (na podstawie przepisu prawa).
Użytkowanie wieczyste gruntu należącego do Skarbu Państwa, przyznawane na 99 lat, było rozwiązaniem charakterystycznym tylko dla polskiego prawodawstwa.
Hipoteka wygasa:
- gdy wygasa wierzytelność,
- gdy znosi ją tzw. czynność prawna,
- gdy do depozytu sądowego zostaje złożona zabezpieczona kwota,
- gdy dochodzi do konfuzji, czyli uregulowania wierzytelności,
- w związku z jej wykreśleniem bez podstawy prawnej.
Z chwilą gdy istnienie wierzytelności i jej wysokość zostaną ustalone, hipoteka kaucyjna może być zmieniona na hipotekę zwykłą.
Ograniczone prawo rzeczowe – zastaw
Zastaw to jedna z form zabezpieczenia rzeczowego. Jest zabezpieczeniem wierzytelności, której przedmiotem są rzeczy ruchome lub prawa.
W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można rzecz ruchomą obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel będzie mógł dochodzić zaspokojenia z rzeczy bez względu na to, czyją jest własnością. Przedmiotem zastawu mogą być rzeczy ruchome lub prawa, jeżeli są zbywalne, np. wierzytelności, akcje, obligacje itp.
Ograniczone prawo rzeczowe – użytkowanie
W tym przypadku chodzi o obciążenie rzeczy prawem do jej używania i pobierania jej pożytków. Użytkownik może korzystać z rzeczy w sposób podobny jak właściciel, ale nie identyczny. Użytkowanie podlega ograniczeniom. Użytkownik musi przestrzegać tzw. prawidłowej gospodarki, a jego uprawnienia do czerpania korzyści, jakie rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania pożytków, czyli nie nabywa własności przychodów, które nie stanowią pożytków.
Przedmiot użytkowania stanowią rzeczy, zarówno nieruchomości, jak i ruchomości. Użytkowanie jest najszerszym z ograniczonych praw rzeczowych, jest prawem terminowym bądź bezterminowym, może być ustanowione zarówno odpłatnie jak i nieodpłatnie. Użytkowanie obciąża rzecz jako całość.
Ograniczone prawo rzeczowe – służebność
Służebność jest prawem rzeczowym obciążającym nieruchomość, mającym zwiększyć użyteczności innej nieruchomości lub zaspokojenia określonych potrzeb oznaczonej osoby fizycznej. Służebność jest ograniczeniem w wykonywaniu prawa własności. Mamy do czynienia ze służebnością gruntową (np. droga, źródło wody, zakaz wznoszenia budowli) i służebnością osobistą (nieruchomość można na rzecz konkretnej osoby fizycznej obciążyć prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej).
Ograniczone prawo rzeczowe a własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego
W tym obszarze chodzi o uprawnienia do korzystania z lokalu mieszkalnego w ramach spółdzielni. Na to składają się prawa do korzystania z przydzielonego członkowi lokalu i rozporządzania swoim prawem (tu chodzi przede wszystkim o prawo przeniesienia spółdzielczego prawa do lokalu na inną osobę, ale i to uprawnienie podlega ograniczeniu). Tu źródłem prawa jest przede wszystkim szczegółowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych.
Spółdzielcze prawo do lokalu powstaje z mocy umowy zawartej przez członka ze spółdzielnią.
