Prospekt informacyjny w Ustawie deweloperskiej. Będą kary dla deweloperów za brak prospektu
Zgodnie z nową ustawą deweloperską, deweloper zobowiązany będzie do posiadania gotowego i kompletnego prospektu informacyjnego o treści zgodnej z wymogami nowej ustawy już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Prospekt informacyjny deweloper będzie musiał dostarczyć potencjalnemu nabywcy i będzie on stanowił integralną część zawieranych umów.
Spis treści
- Prospekt informacyjny w nowej ustawie deweloperskiej
- Prospekt informacyjny obowiązkowy
- Prospekt informacyjny a umowa rezerwacyjna
- Zmiany w prospekcie informacyjnym
- Zawartość prospektu informacyjnego
- Kary dla dewelopera za brak prospektu informacyjnego
Prospekt informacyjny w nowej ustawie deweloperskiej
Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Nowa Ustawa Deweloperska) wejdzie w życie 1 lipca 2022 r.
Autorem projektu Nowej Ustawy Deweloperskiej jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, a jej celem jest przede wszystkim zwiększenie ochrony praw nabywców mieszkań. Z tego też względu zaostrzone zostały przepisy, dotyczące zasad sporządzania, zmiany i doręczania prospektu informacyjnego nabywcom mieszkań, z którym to wyzwaniem zmierzyć się będą musieli deweloperzy, począwszy od 1 lipca 2022 r.
W ocenie autora Nowej Ustawy Deweloperskiej dotychczasowe rozwiązania, w tym te związane z zasadami sporządzania, zmiany i doręczania prospektu informacyjnego nie zabezpieczały w wystarczającym stopniu interesu nabywców mieszkań.
Prospekt informacyjny obowiązkowy
W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską, deweloper zobowiązany jest do posiadania gotowego i kompletnego prospektu informacyjnego o treści zgodnej z wymogami nowej ustawy już w momencie rozpoczęcia sprzedaży. Przez rozpoczęcie sprzedaży, rozumie się natomiast podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo innych umów do których zastosowanie znajduje Nowa Ustawa Deweloperska.
Prospekt informacyjny zatem deweloper zobowiązany będzie przygotować znacznie wcześniej niż na gruncie obecnie obowiązującej przepisów.
Deweloper zobowiązany będzie doręczyć nabywcy prospekt informacyjny przed zawarciem umowy na trwałym nośniku a doręczenie to deweloper ma obowiązek zrealizować niezależnie od żądania nabywcy a zatem w każdym przypadku z własnej inicjatywy.
Prospekt informacyjny a umowa rezerwacyjna
Zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską, prospekt informacyjny musi również zostać doręczony nabywcy nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej ale również przed zawarciem umowy rezerwacyjnej - z wyjątkiem przypadku gdy umowa rezerwacyjna jest zawierana w odniesieniu do mieszkania lub domu, którego budowa jest już ukończona. Prospekt informacyjny będzie bowiem stanowić integralną część zawieranych na gruncie Nowej Ustawy Deweloperskiej umów rezerwacyjnych czy deweloperskich.
Zmiany w prospekcie informacyjnym
Deweloper zobowiązany będzie zawiadomić nabywcę o każdej zmianie w prospekcie informacyjnym w sposób jednoznaczny i widoczny a na każdą taką zmianę wymagane jest uzyskanie wyraźnej zgody nabywcy.
Deweloper powinien też zapoznać nabywcę z wprowadzonymi zmianami w czasie umożliwiającym mu zapoznanie się z nimi – nie będzie zatem wystarczające przedłożenie tych zmian bezpośrednio u notariusza przed podpisaniem aktu lub na jeden dzień przed takim podpisaniem. Nabywca powinien mieć kilka dni roboczych na spokojne zapoznanie się ze zmianami wprowadzonymi do prospektu informacyjnego, który zawiera podstawowe informacje o inwestycji i w oparciu o które nabywca podejmuje decyzje o zakupie przyszłego mieszkania.
W konsekwencji, kluczowe będzie dla deweloperów wdrożenie odpowiedniego systemu regularnej i jednolitej aktualizacji prospektu informacyjnego, zawiadamiania o zmianach nabywców i wprowadzania zmian w zawartych umowach, w tym zakresie.
Zawartość prospektu informacyjnego
Zgodnie z Nową Ustawą Deweloperską, w prospekcie informacyjnym musi znaleźć się m.in informacja o obiektach istniejących położonych w sąsiedztwie inwestycji i wpływających na warunki życia, wynikające np. z funkcji terenu, stref ochronnych czy uciążliwości. Mimo nieprecyzyjności tego zapisu, przyjąć należy, że odnosi się on w szczególności do uciążliwości zapachowych, hałasowych i świetlnych. Nie mniej co dla jednej osoby może być uciążliwością nie do wytrzymania dla drugiej osoby może być to całkowicie neutralne i niezauważalne. Tutaj zatem trudną rolą deweloperów jest tak dokładne analizowanie terenów sąsiednich dla inwestycji aby prawidłowo i możliwie obiektywnie zidentyfikować wspomniane uciążliwości.
Co też istotne, jeżeli po rozpoczęciu sprzedaży i przygotowaniu pierwotnej wersji prospektu w sąsiedztwie inwestycji pojawi się nowy obiekt, który generuje takie uciążliwości, konieczna będzie zmiana prospektu informacyjnego i poinformowanie o tym fakcie nabywców.
Nowością również jest, że Nowa Ustawa Deweloperska precyzuje konkretne jakie dokumenty należy zweryfikować i opisać w prospekcie informacyjnym odnośnie nieruchomości na której realizowane będzie przedsięwzięcie deweloperskie z zaznaczeniem, że dokumentów tych jest kilkadziesiąt. Przygotowanie prospektu informacyjnego, będzie zatem wymagało od dewelopera gruntownej analizy stanu prawnego i faktycznego zarówno nieruchomości na której realizowana będzie inwestycja jak i nieruchomości sąsiedniej. Co też istotne, deweloper powinien monitorować ewentualne zmiany w powyższym zakresie i dokonywać systematycznych zmian aktualizacyjnych w prospekcie.
Polecamy również:
- Nowa ustawa deweloperska od lipca 2022. Będzie miała wpływ na ceny mieszkań
- Deweloperski Fundusz Gwarancyjny ma chronić nabywcę
- Odbiór mieszkania od dewelopera. 6 punktów, które należy sprawdzić
- Nowe mieszkania tylko bez balkonów? Deweloperom nie opłaca się budować balkonów, tarasów i loggi
Kary dla dewelopera za brak prospektu informacyjnego
Przestrzeganie przez deweloperów wszystkich obowiązków przewidzianych w Nowej Ustawie Deweloperskiej, dotyczących prospektu informacyjnego jest bardzo istotne, gdyż ustawa ta przewiduje liczne sankcje cywilne ale również karne za nieprzestrzeganie ww. przepisów.
Jeżeli dane lub informacje zawarte w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach, na podstawie których zawarto umowę deweloperską są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy, nabywa będzie uprawniony do odstąpienia od umowy.
Ponadto gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego, deweloper będzie zobowiązany do niezwłocznej zmiany opłaty rezerwacyjnej nabywcy.
W tym kontekście pragnę również zwrócić uwagę, że Nowa Ustawa Deweloperska przewiduje również sankcje karne za nieprzestrzeganie przepisów, dotyczących prospektu informacyjnego. Za brak sporządzenia prospektu informacyjnego przez zobowiązanego dewelopera grozi bowiem kara grzywny a za podawanie nieprawdziwych lub zatajanie prawdziwych informacji lub danych w prospekcie informacyjnym grozi kara grzywny, kara ograniczenia wolności albo kara pozbawienia wolności do lat 2.
Deweloperzy stoją zatem przed sporym wyzwaniem w zakresie przygotowania się do nowych standardów związanych z przygotowaniem, informowaniem, doręczaniem i wprowadzaniem zmian do prospektu informacyjnego. Zdecydowanie prace związane z prospektem informacyjnym będą teraz bardziej angażujące i czasochłonne a dane w nim zawarte będą bardzo szczegółowe. Wszystko to ma na celu zabezpieczyć interes nabywcy i zapewnić mu jako konsumentowi maksymalny poziom wiedzy o stanie prawnym i faktycznym nabywanego mieszkania i jego sąsiedztwa.
